長租公寓運營商再現資金鏈斷裂 北京昊園恆業人去樓空

　　今年以來，長租公寓運營商資金遇困新聞迭出。短短幾個月，就有杭州鼎家、上海寓見、長沙咖啡貓等長租公寓被曝資金鏈斷裂，近日則是北京昊園恆業房地產經紀有限公司(以下簡稱“昊園恆業”)。

　　《中國經營報》記者在昊園恆業總部看到，該公司辦公場所已經“人去樓空”，辦公室內一片狼藉，紙張、桌板、椅子、冷氣機等散落一地。

　　多名租客向記者反映，租了昊園恆業旗下的房子後，未到期就被趕了出來，昊園恆業不予退還押金和剩餘房租。多位房客告訴記者，自己在毫不知情的情況下背上了“租金貸”。

　　記者查詢了解到，昊園恆業是一家房地產經紀商，主要通過並購中小型中介公司來獲取房源，其法人王四會名下有49家相關聯的公司。昊園恆業涉嫌多起法律訴訟，且全部未履行。

　　業內專家表示，類似長租公寓資金鏈斷裂問題之所以存在，是因為長租公寓不再是單純的“房東、房客、中介”這樣簡單的“三角形”穩定關係，而是存在一個“四邊形”關係，即加入了金融企業。這個過程都是通過長租公寓來運作，一旦運作不到位，中間某個環節出了問題，尤其是租金兌付方面出現問題，這個“四邊形”就不穩定。

　　昊園恆業位於北京市朝陽區財滿街8號樓的辦公場所已經人去樓空。

　　多位租客背上租金貸

　　2018年10月17日，張小姐租下了位於北京市朝陽區高碑店的一處昊園恆業旗下的房子，並支付定金1900元，19日簽訂租房合約並微信支付給昊園恆業法人王思會房租、押金以及管理費共計6900元，同時支付給業務員1200元中介費，入住日期為10月27日。

　　到了11月3日，剛剛入住一個星期的張小姐便被房東“攆走”，理由是昊園恆業沒給房東房租，房東要收回房子。據張小姐給記者提供的退款條顯示，上面寫著30個工作日後打款。

　　但張小姐告訴記者，他們有一個維權群，有的租戶是半年前辦理的退房，到現在都沒有收到退款。張小姐預計自己很難獲得退款了。

　　李女士於1年前在北京市海澱區碧桐園租了合租房，她簽定租房合約的時候公司名稱不是昊園恆業，2017年12月份合約到期。李女士去辦理退房的時候，退款條上就變成了昊園恆業。工作人員告訴她，他們公司被昊園恆業收購了。李女士表示，退款條上寫的是30個工作日後退款，到現在已經1年了，仍然沒有退押金。其間，她打過各種電話想要回押金，昊園恆業公司電話、12315舉報熱線、12345舉報黑中介電話等都嘗試過，但都無濟於事。

　　祁小姐2018年初與昊園恆業簽訂了房屋租賃合約，簽訂合約時，昊園恆業以方便交房租、幫助減輕資金壓力為由要求其用手機注冊，並在線綁定了元寶E家APP及銀行卡，要求其每月在合約注明日期前將房租存於綁定的銀行卡，房租從銀行卡劃扣。11月4日房東要求祁小姐立即搬離，理由是昊園恆業已拖欠房東租金數月。

　　房東告訴祁小姐，昊園恆業在北京已有成千上萬戶房屋未給房東付款，導致房東驅趕承租人以挽回損失。同時，祁小姐告訴記者，在自己毫不知情且無任何授權同意的情況下背負了“租金貸”。“維權群裡很多人押金和剩餘房租退不回來不說，因為被綁定了元寶E家貸款平台，還要每個月替昊園恆業還貸款。儘管貸款平台顯示退租中或已退租，但仍然收到了簡訊提醒，有貸款未還，已經逾期，嚴重影響了個人信用。”

　　北京市通州區梨園工商所工作人員表示，前幾個月昊園恆業還算是比較配合，每天都會進行一定數額的退租，現在可能資金緊張，開始耍賴了，使盡渾身解數他們也不配合了，用盡各種辦法他們就是不退租。“可能等他們資金稍微寬鬆了會繼續退租金，但這個就說不準是什麽時候了。或者選擇去法院起訴吧，我們這邊現在是沒有別的辦法了。”記者了解到，此前幾個月，的確有一些租客收到了退還的押金和剩餘的租金。

　　記者就上述問題採訪了盈科律師事務所律師郭韌。郭韌表示，昊園恆業沒有退還租客應退的房租，從租賃合約的角度，已經違反了雙方的合約約定。租賃合約一般是租客與中介機構簽署的，房東收取的租金一般是由中介機構支付的，房東與租客沒有直接的法律關係，因此房東無權直接趕走租客，租客面臨被房東驅逐的情況下，還無法拿回已經支付的租金，責任在於中介方，即昊園恆業。退一步說，從《侵權法》的角度，昊園恆業不退還租客的房租已經侵犯了租客的財產權利。

　　郭韌認為，昊園恆業隱瞞合約重要事實，違反了如實告知義務、審慎義務。出租方在沒有明確告知租客貸款一事的情況下，利用租客的信用申請貸款，從合約履行的層面，出租方已經嚴重違反其與租客之間的合約。昊園恆業作為中介方，其與租客是居間關係，作為居間方本身就負有審慎義務。《合約法》第四百二十五條規定，居間人應當就有關訂立合約的事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合約有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

　　曾收購多家中小中介公司

　　記者查詢工商資訊了解到，昊園恆業於2014年1月4日在北京市工商行政管理局通州分局注冊，2016年5月31日公司法人變更為王四會，顯示其名下有49家相關聯的公司，昊園恆業有12次變更記錄，在2017年4月8日公司的注冊成本由50萬元變更為5000萬元。

　　據了解，昊園恆業主要以收購中小中介公司來獲取房源。2016年至今，昊園恆業收購了50余家中小中介公司。僅2017年，就收購了近20家行業品牌。大熊公寓、廣鑫置地、螞蟻公寓、好來屋公寓、巨集源嘉業、昌泰地產、美澳地產、i住公寓、塢托邦精品公寓、萬興偉業、摯信偉業、萬勝佳和、興家助業、友家偉業、京城廣廈加盟店、興興家業、天成地產、美麗家園、中元世家、中遠置地、中托房地產、恆信博遠、京城廣廈、名遠地產、和睦地產、番薯公寓、金華愛家等都在其中。

　　通過租客提供的資訊顯示，昊園恆業幾乎都是通過元寶E家和晉商消費金融股份有限公司來進行租金貸業務，然後將貸款用於昊園恆業的經營和進一步擴張。利用這種方式，昊園恆業管理房屋數量已經超過10萬個。據了解，元寶E家為消費分期平台，主要提供房租分期和家裝分期兩種服務，晉商消費金融股份有限公司主要提供個人消費貸款等服務。

　　今年8月22日，北京市住建委會同北京市警察局、工商局、非緊急救助服務中心等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。開通首日共接到投訴舉報52條，住建委通過查實將23家存在違法違規問題的中介機構予以公開曝光，昊園恆業位列第一。

　　對於租金貸，儘管目前還沒有明確的政策檔案頒布，但是相關部門已經開始對租金貸采取了一些監管措施。今年8月17日，北京市住建委聯合北京市銀監局、金融局、稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源，將嚴查不按約定用途使用融資資金的行為。8月23日，北京市住建委方面表示，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，正聯合市銀監局、金融局、稅務局等部門進行調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，類似長租公寓運營商資金鏈斷裂之所以在大城市常見，是因為大城市租賃市場發展力度更大，如今一些省會城市也開始出現。總體上說，此類事件需要關注，很可能會成為一個較大的社會問題。

　　我愛我家(000560)原副總裁胡景輝認為，從現在到明年春節期間，長租公寓的問題可能會大爆發，後續的問題可能會更嚴重。企業采取租金貸的方式進行擴張，首先反映出企業的自有資金不足，其次就是企業融資管道不暢通。

　　“這就反映出一個問題，現在長租公寓市場魚龍混雜，門檻太低。利用租金貸形成資金沉澱來擴張，本身沒有什麽問題，但是要告知租客，征求租客的意見，是否需要用租金貸的方式來支付租金。之前做過一個調研，需要租金貸的人只有30%，每10個人裡只有3個人需要租金貸，絕大部分人是不需要租金貸的。現在的問題是，第一剝奪了租客的知情權，第二剝奪了租客的選擇權。強行讓租客用租金貸的方式支付房租，已經涉嫌金融詐騙了。”

　　此種情況下，租客該如何維護合法權益?郭韌認為，在租客未與中介機構解除房屋租賃合約的情況下，房東無權要求租客搬離租賃的房子，如遇房東騷擾或暴力中介，應及時報警，保護自身安全。在協商無法解決上述問題的情況下，租客可以向所在小區的物業、居委會、12345市民服務熱線電話進行投訴，或者向當地的房地產主管部門、警察機構、消費者協會、房地產中介行業組織投訴舉報。也可以委託律師發送律師函，予以威懾，或考慮請律師起訴至法院請求中介機構返還相應的租金。

　　郭韌還表示，如租客與中介機構解除租賃合約，應與中介機構確認一並解除貸款合約，以防止出成屋屋租賃合約已經解除還要繼續支付每月貸款的不利情形。如租客試圖與中介機構解除合約，應慎重與中介機構確認押金及租金返還問題，辦理退租業務時要注意保留相應的證據材料以維護自己的權益。 （中國經營報）