租客被清退還背上貸款 租金貸成長租公寓套利工具？

　　調查|租客被清退還背上貸款，租金貸成長租公寓“套利”工具？

　　來源：劉天天 地產深度報導

　　“你也被清退了嗎”、“那你的租金貸解綁了嗎”這是上海愛公寓群中最常問到的幾句話。

　　在我愛我家前副總裁胡景暉一句“長租公寓爆倉比P2P爆雷更危險”後，這個行業的光鮮表面似被劃出一道口子，露出藏匿著的資金貓膩。

　　隨著杭州鼎家的破產，租金貸模式再次成為輿論中心。在上海，亦有不少長租公寓的租房族不小心“踩雷”。在《國際金融報》記者採訪中，這些租客們說起這段“血淚史”時，紛紛將矛頭直指公寓運營商，如上海青客、愛公寓、寓見公寓等。

　　那麽，租金貸究竟是什麽？租客和公寓運營商的利益糾紛又從何而來？

　　長租公寓設局？

　　目前，部分長租公寓的發展模式為：首先，長租公寓從房東手中獲取房源，且定期向房東支付房租，最近被爆跑路的鼎家便是每月付房東租金；然後，長租公寓再以“二房東”的形式將房源（部分房源會進行整修）租給租客。

　　租金貸的產生在簽約這一步：部分長租公寓的銷售人員在與租客簽約時，通過可“押一付一”、分期付款等優惠手段吸引租客，在租客並未了解租金貸及可能產生的風險的情況下，讓租客通過元寶e家或平安好房等貸款平台辦理租金貸。

　　“其他租房都是押一付三，這個是押一付一，不用一次性付很多錢，所以當時覺得挺好。”這是很多租客的想法。

　　上海青客的租客魯文（化名）告訴記者，“當時青客表示，辦會員可以享受優惠促銷，押一付一，合約上也沒提到租金貸。但是後來青客讓我錄製一段影片，說是要辦會員用。我是聽同樣也要入住青客的朋友說，押一付一是租金貸，然後去問業務員之後才了解到這是在辦貸款。”

　　魯文表示，在他反覆溝通和要求下，青客最終取消了他的貸款辦理，但隨即被告知，他現在租房需要押一付二。由於之前合約中未注明租金的付款周期，他目前有些“佔情不佔理”。

　　事實上，在《國際金融報》記者問及是否在綁定貸款平台時就知道這是租金貸時，幾乎所有受訪者都表示，並未意識到是貸款，且有工作人員將這類貸款平台形容為“公寓的指定收租平台”。

　　“簽完合約後，工作人員要求我下載‘元寶e家’這個軟體，注冊账號並綁定銀行卡，愛公寓的工作人員將數額和期數都設定好後還告訴我，過會兒接到客服電話時就說是‘自願的’。”愛公寓租客楊陽（化名）表示，並稱上述手續均是工作人員代操作。

　　據《國際金融報》記者了解，2017年簽約的很多租房合約上，在支付方式該條例上並無注明平安好房或元寶e家是貸款平台的資訊。

　　不過，在記者所拿到的幾份於2018年簽約的合約上，“元寶e家”已被注明是貸款平台，且還有租客表示其簽署了“附件三：關於了解及使用租房分期平台業務的說明”。上述說明中注明“‘元寶e家’為乙方提供房租分期貸款服務，乙方每月只需在平台APP上按時還款即可”。

　　“新租客可能確實是合約上自己沒有注意‘貸款’兩字，但我們2017年簽的時候，只和我們說押一付一，是住進去之後，才發現自己被貸款了。”一位愛公寓租客對記者表示

　　對租客指控的“騙貸”、不告知等行為，愛公寓工作人員楊某對《國際金融報》記者表示，“沒有告知是我們公司對業務員培訓的不到位，但是這不代表我們強迫租客辦貸款。即使流程是業務員代辦，但最終貸款合約都是經過租客同意，自己簽訂的。

　　對此，北京康達律師事務所律師韓驍對記者表示，“《合約法》第四十二條規定：當事人在訂立合約過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：（一）假借訂立合約，惡意進行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合約有關的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。公寓若未告知租客其已經綁定租金貸的事實，屬於隱瞞了與合約訂立有關的重要事實，加重了租客房的租賃風險，對此造成房客的損失，公寓方應當承擔賠償責任。”

　　牽一發而動全身，無論租客是否被“蒙在鼓中”，本該緩解租客租金壓力的優惠如今已變成租客被“掃地出門”的起因。很多租客表示，由於愛公寓沒有付房東租金，他們反而成了“背鍋俠”，被房東下了“最後通牒”，要求立刻搬出，甚者還出成屋東砸門的情況。

　　對此，韓驍表示，“若租客並無違約行為，則在合約期內房東無權將其進行清退。即使房東基於房屋的所有權要求清退，租客也可以找到公寓方要求其承擔違約責任，賠償損失，同時，交了房租的租客可以基於合法佔有房屋的事實狀態拒絕被清退。”

　　何時解綁、退押金？

　　“什麽時候可以解綁和退押金？”這是現在租客最為關心的事。

　　據《國際金融報》記者了解，愛公寓承諾的退還押金期限從30天到45個工作日不等；解綁日期短則三四天，長則被清退數月還被貸款平台催著還款。

　　“我們3月份被清退到現在，沒有人拿到押金。” 愛公寓租客聶越（化名）顯得有些無可奈何。

　　楊陽表示，解綁租金貸需要先和公寓方簽訂退租協定並蓋章，然後自己將退租協定的截圖發給平安好房的郵箱，等待解綁。在這過程中，愛公寓好似“甩手掌櫃”，對由於自身違約而導致租客被清退的情況始終保持緘默。但楊陽表示，平安好房大約7個工作日內解綁，速度較快。

　　“目前的情況是找蓋章的人、退押金的人都不在。”在愛公寓總部守著退租的租客說。據悉，愛公寓退租需找門市負責人，但有租客表示，門市負責人其實“一問三不知”。

　　退租協定難簽還只是一方面，解綁租金貸才是租客面臨的一個主要難題。

　　事實上，愛公寓自2018年和“元寶e家”合作後，元寶e家已成為租客押一付一的主要平台。

　　徐峰（化名）是2017年9月和愛公寓簽約的，但距離租房合約到期三四個月時（即2018年1月），愛公寓突然打電話告訴他，“公寓不再和平安好房合作，要求他要麽轉至元寶e貸，重新簽一年合約，要麽搬走。”

　　與徐峰有相同經歷的不在少數。但相比平安好房的迅速解綁，元寶e家的解綁手續就沒那麽簡單。

　　租客韋森（化名）向《國際金融報》記者表示，元寶e家客服對解綁要求的回復是，無論租客是否住在公寓，租客需要把剩餘租期的房租付清才可以解除貸款。

　　“和公司簽訂退租協定沒有用，愛公寓不把錢還給元寶e家，還款通知就會一直發到我們這兒來。”不少租客表示，目前更加擔心的是，如果不還款，未來個人征信會出現問題。

　　苦苦等待公寓回應的還有委託房屋出租的房東們。

　　雖然部分房東已經拿到欠款，但還有一些房東的耐心已被耗光，表示不再考慮將房源委託給愛公寓。

　　《國際金融報》記者得到的一份房東與上海壹火網絡科技有限公司（壹公寓運營商，該公司曾是上海歆禺房屋租賃有限公司，即愛公寓運營商的股東，於2017年6月27日進行股權變更，退出上海歆禺房屋租賃有限公司）的委託合約協定上這麽寫道：甲方（房東）同意乙方（壹公寓）從2018年2月至6月期間的租金無需支付；租客租約正常履行至2018年6月24日截止。

　　這份協定著實讓人有些哭笑不得。上述房東對記者表示，其房源是2016年掛在中介後，業務員找上門來的。談及委託房源的原因，一些房東直言，“他們比外面給的租金要高一點。”

　　中介引路

　　在這場資本運作裡，房東、中介、長租公寓方，沒有任何一方能完全獨善其身。

　　易居、鏈家、Q房網、我愛我家、58同城、中原地產、芭樂兔、蘑菇租房，各個熟悉的身影均出現在租房客的話語中。多數租房客對《國際金融報》記者表示，他們是通過以上中介才得以了解和接觸到愛公寓、青客等長租公寓。

　　“小沈（中介）是我朋友介紹的。當時我們約在租房房源那裡見面。這是他們的新店。”在楊陽向記者展示的新店照片上，中介門市玻璃門上清楚映著易居兩字。

　　“愛公寓的房子是鏈家給我推薦的。”聶越（化名）2017年5月在與鏈家簽訂了租房租賃合約和傭金確認書後，又被要求簽訂甲方署名為上海壹火網絡科技有限公司，抬頭標注為壹公寓的租賃合約。

　　也有租客向《國際金融報》記者表示，當時在網上找房時，芭樂兔銷售尋門而來，但推銷的就是愛公寓的房源。

　　“我當時問了為什麽不是芭樂兔的合約，業務員說他們和愛公寓是一家公司，還給我舉例說，淘寶不是公司名，是產品名。”租客蔡路（化名）說起這段時，有些哭笑不得。

　　言及中介費，據中介小沈說是“當場結算傭金”，中介費是單月房租的35%。

　　雖然傭金並不比正常租房的中介費高，但奇怪的是，中介在推薦此類房源時尤為積極。“租房前房子還在裝修，我們要求裝修完再簽約並交了押金。房子剛裝修完，我們想去看有什麽缺的，小沈和愛公寓的中介小王就一直催我們簽合約。”楊陽說。

　　無獨有偶。簽合約時，長租公寓方工作人員和租賃中介均在場的現象被不少租客遇到過。

　　雖然中介為這些長租公寓貢獻了流量，長租公寓似並未將中介當成毫無間隔的“一家人”。不少去愛公寓總部希望解綁租金貸的租客反應，Q房網的工作人員也曾來向公寓“討薪”。

　　“我真是有苦說不出。愛公寓中介費也沒給我，我自己還拿錢墊給它。”小沈所說的墊付是在其租客房子門鎖等出現問題時，他幫租客維修。

　　收拾爛攤子的資方？

　　在杭州鼎家爆倉後，目前上海租客最擔心的就是愛公寓是否也會“如出一撤”。

　　“一般是會和這些貸款平台有合作。利用租客信用做背書，長租公寓公司向這些貸款平台直接套現1年的租金。” 鼎家前員工張璐（化名）對《國際金融報》記者表示。

　　長租公寓套現後資本出逃的可能性觸動著租客們敏感的神。與此同時，愛公寓總部近期確實有搬家的打算。

　　“我們是要在上海好好經營下去的。”愛公寓負責人對《國際金融報》記者表示，外界所傳的跑路不屬實。

　　該負責人表示，“公司搬家也沒有藏著掖著。這裡（永盛大廈）房租一個月要14萬元，其實租個四五萬元左右的就夠了，畢竟我們是來做實事的。再說，我們搬到哪兒都會公布，各個區域的門市、對應接待人的聯繫方式都會寫清楚。”

　　也不怪租客會有類似擔憂。公開資料顯示，不到一年，愛公寓經歷了幾輪股權變更，目前愛公寓的投資方於3月18日收購愛公寓100%股權。

　　該負責人表示，“我們當時接手愛公寓的時候，愛公寓負債1.2億元。平安好房和元寶e貸的房租欠了3800多萬元。我們4月開始對負債進行梳理，其實接手前，拖欠房東的錢都已經還完了。但是目前問題出在此前內部管理不當上。”

　　據上述負責人介紹，愛公寓原本房源大約3000多套，通過元寶e家支付的租客大約佔總租客的30%，大部分還是通過現金支付。從3月至今，公司在員工工資、房租、工程款項等方面花費超過1.1億元，但僅收取2000多萬元的租金，比例懸殊。前一個老闆從2017年11月就不再發工資，內部管理混亂。接手後，公司人手不足、同行教唆房東來解約以便自己再拿提成等因素導致公司梳理進度緩慢。目前投資方正在進行內部整頓，但絕不會不退錢或不給房租，隻不過需要時間查明、核實房源資訊真實性。

　　“中間也出現過我們退租客和房東的錢，但後來證明這些房源根本不是公司的情況。”該負責人隨後向《國際金融報》記者展示了其公司內部群每日還款記錄，“我們每天都在付房租，今天一個早上我就付了13萬元。”

　　“公司從貸款平台拿來的錢和每月收來的房租全部用於付房東租金和內部運營。事實上，公司的錢沒有一筆用於外部投資。”該負責人指出。

　　針對退租租客關注的被貸款平台催款和個人征信是否會不受影響等問題，該負責人表示，“平安和元寶都發過聲明，表示相關款項與租客無關。”

　　說到此，上述負責人顯得有些委屈，“很多通過芭樂兔、平安等四五家平台繳納房租的租客不交房租但佔著房源，現在這些平台都找公司還錢。”

　　擴張惹的禍？

　　愛公寓並不是唯一一家採用租金貸的長租公寓。寓見、青客、蛋殼、甚至自如均爆出可使用租金貸作為付款方式。

　　從財務上來講，通過租金貸，長租公寓可利用租客的信用提前透支未來的租金收益。有觀點認為，該類資金運作模式使得長租公寓在短期內有“閑錢”去拓展更多市場房源。具體來說，貸款機構一次性預付給長租公寓的租金，一部分用於支付房東房租（單季/單月），剩餘沉澱資金則用於收購房源，以此循環，手頭上的房子越來越多，但市場佔有率提高的背後是杠杆的不斷加大。

　　那麽，長租公寓在借助金融工具以達到自身規模擴張的過程中是否會面臨資金斷裂風險是成為各個關聯方關注的重點。

　　事實上，租金貸或還隻屬於“初級玩法”，更“高級”的還有以房租分期為底層資產發行的ABS。

　　2017年8月15日，自如發行“中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”，期限兩年，首期發行規模5億元。

　　該單ABS基礎資產為信託受益權，而信託受益權對應的底層資產為信託計劃向北京自如資管的長租公寓租客發放的房租分期小額貸款債權。

　　據悉，基礎資產的具體形成流程為，在租客簽訂《房屋租賃合約》和《貸款合約》後，租客先線上支付一個月房租租金及等於月租金的押金，北京自如資管安排通道機構向客戶提供剩餘11個月的房租分期小額貸款，貸款將通過受託支付安排直接支付至北京自如資管指定账戶。

　　事實上，國泰君安在其研究報告中指出5億元的信貸資產包由超過2萬筆小額信用貸款構成。

　　這不是自如迄今發行過的唯一一單ABS產品。2018年3月，自如完成儲架ABS首期產品——自如2號1期的設立。該單ABS依舊以房租分期作為底層資產。

　　“面對發展潛力巨大的住房租賃市場，資金的不斷加持和進駐，以及其衍生而來的資本鏈條規模是否能承受金融風險或還有待觀察，但不斷被爆出的強製網貸、分期變貸款的現象或已折射出部分長租公寓內部規範意識的缺失。”一位接近信託管理人士對《國際金融報》記者指出。

責任編輯：楊群