長租公寓遭遇至暗時刻 不靠“燒錢”能否活下去？

在長租公寓風口下，行業洗牌也在同時進行，隨著長租公寓規模快速擴張，提升長租公寓的管理效率是一大關鍵。 圖/視覺中國

　　從“房租抬升”風波到自如的“甲醛門”，再到杭州“鼎家”“暴雷”，長租公寓從各路資本追捧投資的“香餑餑”，一夜之間幾乎被貼上了妖魔化的標簽，人們對其進行了諸多解讀，其中，盈利難題、資本是否助推房租上漲、規模戰能否持續等成為爭論的焦點。

　　不靠“燒錢”能否活下去？

　　“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的。”近日，SOHO中國董事長潘石屹的這一論斷引發行業一番探討。潘石屹直指長租公寓盈利難的痛點，認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

　　不過，和SOHO態度相反的，是以萬科、龍湖為代表的房企。早在2014年，萬科就開始布局長租公寓，今年上半年，萬科將租賃住宅確立為核心業務之一；龍湖也將長租公寓納入主營業務。按計劃，今年龍湖旗下冠寓將累計實現65000間開業量，至2020年，其單年的租金收入將達30億元。

　　從企業發展角度出發，恰如中聯基金總經理何亮宇在日前舉辦的2018中國長租市場峰會上所言：“開發商擁有團隊、能力、品牌等儲備，將來市場真正由售轉租後，已經有了準備，不打無準備之仗。”而從需求角度而言，在遠洋邦舍常務副總經理俞國泰看來，戶籍制度下更多農村人口實現城市化，需要用市場化或保障性手段幫助他們解決居住問題，因此，長租市場潛力巨大。

　　在長租公寓風口下，殘酷的洗牌也在同時進行。今年以來，已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優租客、愷信亞洲、鼎家這五家分散式長租公寓因資金鏈斷裂引發運營危機，這使業界對長租公寓是否能形成穩定的盈利模式，不靠“燒錢”存活下去產生了質疑。

　　實際上，潘石屹的此番表態，業界不乏認同者。新城控股高級副總裁歐陽捷明確表示，如果拿地自持，未來10年長租公寓都看不到盈利模式，“這不僅因為地價太高，投資回報率甚至無法覆蓋資金成本，而且還沉澱了大量現金流，企業難以為繼。”

　　他同時指出，有些企業通過收購爛尾樓、經營不善的辦公樓，將其改造成長租公寓，獲得資產增值和租金溢價，但這種機會可遇不可求。而通過改造住房、劃小出租單元的方式，雖然可以獲得租金溢價，但也面臨著政策控租金的風險。

　　“長租企業目前仍面臨普遍虧損的情況，盈利也只是個別門市，中短期內仍然很難看到長租企業盈利的明確路徑。”諸葛找房董事合夥人、COO徐瑞東告訴記者，長租公寓前期投資大、資金回流慢，即使有發債等金融工具支持，短期也很難盈利。萬科等品牌房企雖具備資金、人才、資源等優勢，但也需要較長時間的摸索。

　　不過，在一不願意透露姓名的房企高層看來，若按現在的供地方式，即高價拿地做長租公寓，想實現盈利較難，但城市更新的容量巨大，其中有不少機會，關鍵是用多少成本去做多大事，“能否盈利，完全是商業模式和管理效率的問題，正確的商業模式和好的管理效率，相信可以實現盈利。”上述人士表示。

　　長線穩定資本才是正道

　　任何行業的發展，都離不開資金的支持。記者注意到，目前長租企業發債主要是地產背景的企業，而非地產背景的企業幾乎沒有涉及，即便發行ABS或類REITs產品，也是極少數。

　　在何亮宇看來，長租市場的長遠發展，離不開適度創新的金融化，“要有金融支持，但要是適度的，不能過度。”

　　俞國泰亦認為，長租市場要發展，必然需要長期穩定的資金，而且還要有相對回報率較低的資金來參與，“資本肯定都是逐利的，就看這個逐利放在什麽時間兌現，或者它在安全和盈利上面怎麽做取捨，這是資本參與長租市場，最需要明確或界定的。”

　　何亮宇指出，資本介入長租市場的方式主要有以下四種：一是直接入股；二是買資產，拿重資產成為產權所有人，或REITs投資人對外出租；三是以魔術方塊為代表的ABS，用自己的系統，信用去借一筆ABS做擴張安排；四是以自如、蛋殼為代表的租賃貸ABS，核心不是一筆租金的收益權和證券化，而是由此產生租金消費貸的證券化。

　　針對資本推著機構囤租待漲的傳言，何亮宇表示，資本方關心的核心問題，是收到的房源能否盡快向市場投放，“囤兩個月才漲兩百元，但兩個月的機會成本損失可能是兩年才能掙回來。作為理智的成熟資本方，是非常關注空置率問題。而會不會降低裝修標準，那是另外一回事，要控制裝修標準，不能出現甲醛等問題。

　　值得注意的是，在長租公寓盈利難的背景下，伴隨著長租公寓激烈的競爭和快速的發展，監管壓力也隨之而來。

　　據上海證券交易披露的資訊顯示，花樣年發行的一筆50億元非公開發行住房租賃專項公司債券在8月30日被“中止”，合生創展一筆100億元的住房租賃專項公司債券自7月2日至今也處於“中止”狀態。

　　記者注意到，在以租賃名義發行公司債的房企中，一些企業並未公開披露公司是否涉足租賃業務。業內人士指出，在其他管道被堵截之下，房企們紛紛借道“住房租賃”發債，這可能引起交易所等監管部門的注意，以後對於此類產品的發行審核會更加謹慎。

　　賺錢VS佔位

　　不管是圈地需要，還是資本催生，很多企業還沒有梳理清晰，便開始規模擴張。問題在於，在面臨盈利難，監管壓力的背景下，長租公寓的“規模戰”是否會停止？

　　出乎意料的是，在採訪中，業內普遍認為，在當前規模為王的共識下，長租公寓規模擴張的步伐雖會有所放緩，但不會停止。歐陽捷給出的解釋在於：大企業資金相對充裕，長租公寓投資相對較少，維持一定的規模擴張不是很難，“雖然目前不賺錢，但現在不佔位，未來可能就無位可佔。”

　　不過，值得深思的是，隨著長租公寓規模快速擴張，管理半徑的擴大，提升長租公寓的管理效率，是一大關鍵。徐瑞東表示，管理人員的成長和儲備的速度，很難跟上規模擴張的速度。他同時指出，運用工具提升管理效率是較可行的方法，在這一過程中，還需要特別重視客戶的資金安全問題。

　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉在長租市場峰會上就指出，長租市場核心還在於，如何做好租賃企業應做的事，如何去有效管理、控制風險，包括處理好租戶、業主以及承租房子間的關係，形成行為規範並用於行業自律。

　　事實上，長租公寓仍處於產業鏈初期，仍需要各部門完善行業標準，“我們原來是風口上的豬，現在成為風口上被烤的豬，很難受，我們還是乳豬，太小。”甘偉如此表示。

　　本版采寫/新京報記者 張曉蘭

責任編輯：李鋒