數千億資金入局租賃市場 租售比失衡下盈利問題待解

　　數千億資金入局租賃市場 租售比失衡下盈利問題待解

　　在多元化路上疾行的恆大又有新動作。5月4日，21世紀經濟報導獲悉，恆大將布局長租公寓擬發100億租賃住房資產證券計劃。

　　如果加上此前保利地產、碧桂園、越秀地產等房企，以及建行、中信銀行等金融機構，截至目前，已有多家銀行與開發商數千億投資將進入租賃市場。

　　中原地產認為，租賃作為政策鼓勵的房地產發展方向，涉足的資本與開發商預期將繼續大幅增加。

　　同時，如何解決租賃盈利的問題也浮出水面。租賃市場的核心問題依然是租售比懸殊，“目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性，全國大部分城市租售比在500：1以上。這種情況下，租賃可能全行業虧損。”中原地產首席分析師張大偉認為。

　　未來如何解決盈利問題以及提高租賃回報率？除了低價供應租賃用地之外，相關稅收、金融和法律的支持也缺一不可。

　　租賃融資興起

　　2017年四季度以來，由於境內融資的諸多限制，境外發債成為房企尋求短期融資的重要管道。據聯訊證券統計，2017年內房企海外發債規模達404.6億，2018年進一步提速，年初至今規模已高達644.7億元。

　　然而，海外管道也或將面臨收緊壓力，日前，外匯局表示，將強化對重點領域、重點行業借用外債的管理，除有特殊規定外，房地產企業不得借用外債。

　　另一邊廂，房地產資產證券化的興起，為房企打開了一扇窗。

　　通過資產證券化，房企可將流動性缺乏但未來有較好現金流的資產，打包出售後通過結構化設計在資本市場上轉讓，房企在吸收零散的社會資金的同時，能夠分散和轉移風險。

　　據聯訊證券統計，截至2018年一季度，房地產行業資產證券化類產品共發行了81單，融資總規模達1253億元，其中住房租賃類REITs產品成為主力。

　　最近的一次房企通過住房租賃REITs的消息來自恆大，上海證券交易所披露資訊顯示，5月4日，中國恆大在上交所提交的“中聯前海開源-恆大租賃住房一號第N期資產支持專項計劃”已被受理，擬發行金額100億元。

　　據披露，近期包括首創置業、泰禾集團、中城投資、綠城、石榴置業在內的房企也將發行長租公寓資產證券化業務，預計住房租賃債券規模總共為174億元。

　　此前，保利、碧桂園、招商蛇口、旭輝等龍頭房企已率先頒布了類似產品。據不完全統計，截至目前房企獲批的REITs、CMBS、ABN等租賃證券化產品規模已近千億。

　　與此同時，租賃並購基金也已出現。3月12日，中國建設銀行與新派公寓發起首期20億元公寓資產並購基金，促進租賃市場快速整合發展。

　　平安集團旗下平安不動產也在去年底開始涉足長租公寓市場，並與合作夥伴共同設立基金；未來三年，雙方還將在一線及多個強二線城市投資長租公寓項目，目標資產管理規模100億元。

　　業內專家預測，隨著REITs相關政策法規的不斷推出，未來房企通過資產證券化形式進行融資的模式將會更加成熟。

　　國泰君安也指出，長租公寓是國家現階段重點鼓勵和扶持的行業，加上重資產持有模式拉長投資回收期，資產證券化是釋放行業資金沉澱最有效的解決方法。

　　租賃盈利難題

　　雖然租賃炙手可熱，但與傳統房地產開發商不同，租賃是一門需要專業運營的生意。

　　張大偉認為，當下資金面趨緊，而租賃融資是相對寬鬆的融資管道，一些並沒有發展長租業務的企業，也在密集發布租賃融資，有圈錢進行房地產開發的嫌疑。

　　此外，租賃市場的核心問題依然是租售比懸殊，目前依然沒有一家企業能摸索出租賃直接盈利的可能性。

　　中原統計數據顯示，京滬穗深中房租收益最高的廣州，租金回報率也僅1.7%。這意味著，單純靠租金回報，需要59.17年才能回收成本。

　　建行廣東分行行長劉軍以4.9%的三年期貸款利率概算，包括稅費在內，租賃住房的租金回報率、利潤率至少要達到5.5%。

　　劉軍認為，房企提升租賃的收益率有兩個方向，一是租購同權，推動集體建設用地入市；二是以土地自持競拍的方式。

　　目前全國已開始出讓低價的租賃土地，北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市都在加速供應租賃用地，其中很多為集體土地。

　　中原地產統計顯示，截至目前累計多個城市合計出讓的租賃土地面積超過600萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超10萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市，但其中低價部分基本都被國企獲得，對於租賃企業來說，土地成本依然過高。

　　另一種解決方案是通過自持方式拿地。以租金回報率疊加房屋增值收益計算，年收益率將能達到或超過5.5%。

　　兩種方式最後都指向專業的資產管理，作為機構房東，專業的租賃運營商可通過資產證券化通道回收成本，從而形成商業模式閉環。

　　4月25日下午，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，被認為是住房租賃證券化的第一份實操性檔案。

　　檔案明確提出，試點發行房地產投資信託基金（REITs），金融、地產界人士普遍樂觀認為，真正的公募REITs將有望在年內推出。

　　事實上，從去年保利地產發行租賃住房類REITs開始，後期的碧桂園租賃類REITs、越秀地產租賃類REITs均采取了儲架發行機制，也均在退出機制上標明“發行公募REITs”這一項。這意味著，隨著相關規定頒布，這些儲架發行的類REITs產品未來將會對接、變成真正的公募REITs。

　　此外，萬科有關人士認為，長租公寓的前期投入資金巨大，回報周期長。如果可以在項目獲取、稅收優惠甚至是租金補貼方面有一些優惠政策，引導更多開發商進入長租公寓領域，也非常有利於盤活現有資產及去庫存。（編輯：駱軼琪）

責任編輯：陳楚潺