沈陽重慶二線樓市量價齊升 棚改退出影響下半年房價

　　沈陽、重慶二線樓市量價齊升 棚改退出、利率上行影響下半年房價

　　來源：山哥看財經

　　2018年過去一半，樓市調控也屆滿一年。日前，鏈家發布報告回顧上半年我國二手房交易情況，並對下半年走向進行預測。總體來說，“分化”是上半年樓市關鍵詞，重慶、長沙、西安、沈陽房價飆漲，北京、上海、成都處於平穩狀態。下半年市場上行動力將會大大弱於下行動力。

　　“分化”是上半年樓市關鍵詞

　　上半年哪些城市房價漲得快？

　　從二手房交易情況來看，對16座重點城市的統計發現，西安、重慶、沈陽等上半年二手房均價明顯上漲，上海則有明顯下跌，像北京、濟南、武漢、南京、廣州等城市價格平穩。

　　從成交量來看，上半年二手房市場成交活躍的城市有西安、重慶、沈陽等，市場趨於降溫的城市有上海、成都等，市場比較平穩的有北京、武漢、南京、濟南、廣州等。

　　分析認為，沈陽、重慶、長沙等城市出現量價齊升的主要原因有本身較為寬鬆的政策環境，以及吸引人才的刺激性政策推出。鏈家的數據顯示，前5月沈陽、長沙、重慶3城的二手房成交量環比大幅增長67.3%，其中重慶更是環比大幅增長80.5%。5月份，重慶二手房成交均價環比上漲7%，同比上漲34.6%。

　　對於重慶房價的飆漲和失控。重慶市人民政府在6月28日頒布了《關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，提出遏製投機炒房，規範市場秩序。對工作不力、房地產市場波動大、未能實現調控效果的區縣，堅決約談、嚴肅問責。對在主城區購買獨棟住宅或上等住房的人員，以及購買普通住房的在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的“三無人員”，嚴格徵收個人住房房產稅。數據顯示，5月份重慶二手房購房者中，重慶戶籍佔比下降，非川渝戶籍人口佔比上升，說明重慶房市升溫由炒房客投資驅動。

　　進入6月，《湖南日報》更是連發四篇文章痛批長沙房地產市場亂象，稱“一些唯利是圖的中介機構是長沙房地產市場亂象的源頭之一，應當對全市房產中介機構展開專項整治；一部分房企是市場亂象的重要推手，要下大力氣規範房地產企業的開發經營行為，尤其要約談那些故意捂盤惜售、人為製造供需緊張氣氛的企業。”

　　筆者了解到，在北京、上海極其嚴格的政策打壓下，有不少投資者把目光投向了上述二線城市，再加上搶人大戰的推波助瀾以及某些學者不斷的鼓吹所謂“新一線”概念，市場恐慌情緒不斷被推高。正如湖南日報所指出的那樣：“大潮散去，裸泳者現！投機者散去，受害的無非是以城市為家的長沙市民和準備落戶創業的新長沙人。”當年逃離北上廣的人們，最終也沒有躲掉家鄉的高房價。

　　值得注意的是自今年5月份成都推出新的調控措施，成都二手房價格大幅下跌以及成交量萎縮。成交量萎縮最主要的原因是，一些房主覺得自己賣了房子之後依然沒有購買新房的資格，所以就放棄出售已有的房源。有專家指出，本輪成都二手房的下跌至少會持續一年，甚至更長時間。

　　下半年展望：四大因素抑製房價上漲

　　面對上半年“分化”的樓市，下半年將面臨4大利空，三四線城市庫存風險值得警惕。

　　首先，居民房貸利率繼續維持上行態勢。4月全國首套房貸款平均利率上升至5.56%，相當於基準利率的1.28倍。二套房平均利率在5月份更是躍升至5.91%。隨著M2貨幣供給增速持續放緩，下半年貸款利率仍會持續上行。

　　另外，房地產企業融資受挫。近日發改委正在考慮禁止企業在香港發行短期美元債券——房地產開發商的一個重要借款工具。分析人士認為，繼公司債、非標、銀行貸款等各種管道後，境外融資這個蓄水池也開始緊縮，對於資金密集型的房地產行業來說，資金再遭緊箍咒，預計三四季度房企資金鏈會更加緊張。

　　第三是棚改貨幣化放緩。棚改的方式有2中：實物安置、貨幣化安置。自2015年以來，棚改貨幣化安置提速，自2014年的9%提升至5成以上。在全國許多三四線城市，貨幣化安置的比例甚至達到100%。棚改貨幣化帶來的巨量資金是推動三四線城市房價暴漲的最直接原因。目前，棚改貨幣化安置已經處於政策的臨界點，過去一周國開行對收緊棚改權限，反映了高層態度的微妙變化。有接近管理層人士表示，棚改在執行中已經走偏了，在有些地方變成房地產開發了。

　　最後一點就是人才引進政策和學區房政策的刺激效用衰減。從成都、天津等城市經驗來看，人才引進政策造成的市場需求釋放是短期的，其政策效果邊際在減弱。最為明顯的是天津，在“海河英才計劃”發布當周，天津二手房成交量環比增加283%，此後逐周下滑，目前已回復到人才政策發布前水準。

責任編輯：陳合群