西安迎來共有產權住房 政府與購房人按份共有

昨日下午，西安市房管局召開住房供給側改革通氣會，發布《西安市深化住房供給側結構性改革實施方案》。要求推進共有產權住房制度改革，按照政府和個人共同出資、共有產權、共享增值收益的原則，降低中低收入住房困難家庭、各類人才購房門檻、解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。

方案內容

未來4年籌建保障性住房35萬套

《方案》指出，購買共有產權住房滿5年且取得不動產權證的，經代持機構同意，購房人可按屆時市場價格轉讓所持房屋產權份額，代持機構擁有優先購買權，並繼續作為共有產權住房使用。代持機構放棄優先購買權的，與購房人按產權份額分割銷售收益，相關交易環節稅費按產權份額各自負擔。

自2018年起，全市20%的居住用地，用於公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設，重點解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業生、農民工住房問題和相應的子女入學、就醫等配套問題；20%的居住用地，用於限地價、限售價的“雙限房”建設，以共有產權的形式，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。

將租賃型保障房（含廉租房、公租房）整合為公租房，以低於市場租金一定比例的價格，面向西安市居民、新就業職工、外來務工人員等中等以下收入住房困難家庭和在本市無自有住房且經西安市委人才辦、市人社局認定的各類人才或新畢業大學生出租。

將經濟適用住房、限價商品住房整合為共有產權住房，實行政府與購房人按份共有產權，面向在西安市無自有住房且5年內無住房登記資訊和交易記錄的西安市戶籍居民、取得西安市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應。

自2018年起，在編制年度居住用地供應計劃時，優先充分保障公租房、共有產權住房用地，供地比例原則不低於40%。2018-2021年期間，全市計劃建設和籌集公租房20萬套、共有產權住房15萬套，住房貨幣化補貼全覆蓋，並根據住房需求變化，綜合評估、科學調整、及時優化。

政策解讀

什麽是共有產權住房？面向哪些人群？

《西安市共有產權住房建設管理實施細則（試行）》明確，共有產權住房是指政府提供政策支持，限定建設標準、戶型面積和銷售價格，限制使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權，面向在本市無自有住房且5年內無住房登記資訊和交易記錄的本市居民和各類人才供應的政策性商品住房。

共有產權住房原則上同一項目戶均建築面積控制在90平方米左右，最大套型建築面積不超過144平方米。西安市住房保障部門是共有產權住房的行政主管部門，代表政府持有共有產權住房政府份額，並按照有關規定和合約約定負責具體管理服務工作（以下簡稱“代持機構”）。

共有產權住房價格是多少？

集中新建共有產權住房的銷售均價，在土地出讓之前，由西安市住房保障部門組織國土、規劃、發改、建設、物價等部門，綜合考慮項目區位、規劃條件、建設標準、適當利潤以及閱聽人群體經濟承受能力、片區房地產市場調控需求等因素合理確定。單套共有產權住房的銷售價格實行“一房一價”，可根據戶型、朝向、樓層、區位等因素，按照增減代數和為零的原則，在銷售限價±5%之內浮動。

申請購買共有產權住房的家庭需要哪些條件？

申請購買共有產權住房的家庭，應同時符合以下條件：

申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿22周歲。

申請人及其家庭成員在本市行政區域內無自有住房且5年內無住房登記資訊和房屋交易記錄。自有住房包括商品住房、房改房（部門職工住房）、公有住房、拆遷安置房、經濟適用住房、限價商品住房等實際擁有產權、使用權或福利性質的住房。

申請人為本市戶籍居民或取得本市居住證的非本市戶籍居民或在西安市行政區域內在職在崗且經市委人才辦、市人社局認定的“特殊人才”及A、B、C、D、E類人才。

一個家庭只能享受一次共有產權住房。在申請家庭承租公共租賃住房、政府人才公寓後又購買共有產權住房的，應在購房合約網簽前書面承諾騰退所租住房屋。共有產權住房購買資格實行申請、審核和公示制度，由西安市住房保障部門按照輪候與公開搖號相結合的方式組織銷售，建設部門不得自行組織銷售。對公開搖號選房後一定時期內仍有剩餘房源的，剩餘房源可作為培育和發展租賃市場的長租公寓使用，也可由代持機構回購後作為政府人才公寓使用。

產權份額如何確定？

共有產權住房的產權份額實行差異化管理，單個項目的購房人產權份額，由西安市住房保障部門按照項目銷售均價佔銷售時間節點同地段、同品質商品住房市場評估價的比例確定，並向社會公開。

政府產權份額實行有償使用，購房人按照市場評估租金的70%向代持機構繳納租金，市場評估租金實行動態管理。購買共有產權住房的，購房人（夫妻雙方）應與代持機構、開發建設部門共同簽訂購房合約。購房合約應明確購買的產權份額、租金標準、房屋使用維護、出租、轉讓限制等內容。購房人可以按照政策性住房貸款有關規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。

後續如何管理？

購買共有產權住房不足5年的（以購房合約網簽備案之日計算，下同），購房人不得轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，經市住房保障部門批準同意，由代持機構按照原購買價格回購，並繼續作為共有產權住房使用。購買共有產權住房滿5年且取得不動產權證的，購房人可按屆時市場價格，一次性購買政府持有的房屋產權份額。共有產權住房購房人和代持機構不得將擁有的產權份額分割轉讓給他人，共有產權住房市場價格實行動態管理， 購房人和同住人應當按照本市房屋管理有關規定和房屋銷售合約約定使用房屋，不得擅自轉讓、出租、出借共有產權住房。

違反規定如何處罰？

項目開發建設部門違規向未取得購房資格的家庭和人員銷售共有產權住房的，房屋執法監察部門公開通報企業不正當經營行為，責令解除合約、收回房屋並按照相關規定進行處罰。不能解除合約、收回房屋的，責令開發建設部門按照屆時市場評估價的1.2倍補繳差價。不能解除合約、收回房屋且拒不補繳差價的，列入嚴重違法失信企業名單，取消其再次從事保障性住房、人才安居住房等政策性住房開發建設資格，提交資質許可機構在資質審查中重點審核，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

申請人虛報、瞞報、提供虛假證明、偽造證明材料的，5年內不得申請保障性住房、人才安居房，並提請相關部門計入個人社會誠信體系檔案。已取得購房資格但尚未簽訂購房合約的，取消購房資格；已簽訂購房合約尚未交付使用的，由開發建設部門解除合約；已購買並入住的，由代持機構責令騰退房屋，收取住房佔用期間的市場租金，不能騰退的，按銷售時間節點市場評估價的1.2倍向代持機構補繳差價款，退出保障。

市民關注

對於之前獲得租賃型保障房、經適房、限價建案購買資格的家庭，是否還要重新申請資格？

西安市房管局黨組成員、保障房管理中心主任薛建華介紹，《方案》中明確指出，不再新立項租賃型保障房、經濟適用住房、限價商品住房項目，已立項的，仍按原政策規定組織實施。已配租、配售的，仍按原政策規定居住、退出和上市交易。已取得租賃型保障房資格的保障對象，按原政策標準配租公租房。已取得經濟適用住房、限價商品住房購房資格的保障對象，可以自主選擇購買存量經濟適用住房、存量限價商品住房或共有產權住房中的一種。

也就是說，之前獲得租賃型保障房、經適房、限價建案購買資格的家庭，只要在資格有效期內，不必重新申請資格，仍按原規定進行保障，也可以按新的政策租住或購買對應的公租房、共有產權住房。

方案中提到將不同種類的保障房整合，和之前相比較，對購房者有哪些好處？

薛建華表示，相較於之前的經適房、限價房，共有產權住房產權明晰。同時，進一步擴大了保障覆蓋面，降低保障門檻。通過整合，將公租房的保障範圍擴大到城鎮中等以下收入住房困難家庭、符合條件的新就業職工、新畢業大學生、各類人才等各類居民和新市民；共有產權住房的保障範圍擴大到在本市居住工作的剛需家庭，涵蓋了原經適房、限價房保障對象，取消了收入限制。

專家觀點

保障房覆蓋面擴大到40%

西安交通大學房地產研究所所長楊東朗表示，此次實施方案有以下創新：首先是土地供應中住房供應比例為建案：公租房:共有產權房為6:2:2。其次是住房供應體系為公租房、共有產權房和建案，保障房覆蓋面擴大到40%，而保障房戶型擴大為75平方米和90平方米左右。第三，共有產權房實現租購並舉，購房人按70%向政府持有的份額支付租金。最後，保障房建設管理運營由政府下屬國有安居住房建設集團負責，鼓勵社會資本參與保障房建設、管理與運營。（記者 鄭伊琛）