本報記者 張曉玲 實 習 生 彭緣 陳靚 深圳、廣州報導
導讀
一邊是降負債率，嚴控拿地規模、勒緊褲腰帶過日子；一邊是資金充沛，大舉兼並擴張。在房地產周期下行的當下，房企越來越分化，最後演化出來的，將是一張新的行業版圖。
潮水退去，才知道誰在裸泳。
在地產行業進入下行周期後，一些房企的風險已現。
10月9日，華夏幸福公告，與萬科達成合作，轉讓5家項目公司部分股權，涉資約32.34億。
這是在7月份引入平安成為第二大股東後，華夏幸福再次轉讓項目股權。
華夏幸福的資金鏈緊張可見一斑。反觀資金充裕的萬科，則開啟收並購，逆周期操作。
值得關注的是，這是發生在兩家十大房企之間的收購合作案，意味著行業大洗牌的開始；在2008年的市場調整中，也曾有恆大、綠城、龍湖等陷入危機。
克而瑞報告顯示，2018年上半年，調控持續收緊、房企融資受限，償債壓力增加、杠杆加大，現金短債比和長短期債務比持續“惡化”。在這種境遇下，哪些房企面臨較大風險，又有哪些房企可以逆勢擴張？
兩大龍頭的收並購
今年以來，房企融資監管不斷趨嚴，中小房企紛紛赴港融資，截至目前已有8家房企在港掛牌；大型房企也感受到了這股“寒意”。
2017年排名前十的大型房企中，排名第九的華夏幸福率先受到了衝擊。2018年一開始，華夏幸福就采取了“抱團取暖”的方式，先後與東原集團、旭輝集團和陽光城簽訂戰略合作協定。
華夏幸福是本輪調控第一個傳出資金鏈緊張的大型開發商，4月，上交所向公司發出了“十八問”。
7月10日，華夏幸福突然公告，公司控股股東華夏控股向平安資管轉讓19.70%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。
轉讓完後，加上關聯方此前就持有的0.18%股份，平安資管一共持有19.88%，成為華夏幸福第二大股東。
在華夏幸福的公告中，平安列了許多約束條件，雙方還簽訂了“對賭協定”。華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的淨利潤增長率分別不低於30%、65%、105%，即分別不低於114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。
而截至目前，華夏幸福的情況似乎並沒有明顯好轉。在8月份的一波房企裁員潮中，華夏幸福被曝撤銷了天津事業部。
轉股、裁員，接下來就是轉讓資產。10月9日，華夏幸福公告稱，擬將與萬科集團合作開發位於涿州、大廠、廊坊和霸州等地的4個項目，並將旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權和霸州公司65%股權轉讓給萬科。
此次涉及的10宗地塊，為華夏幸福在2017年9月至今年5月取得，均屬環京地段項目。
接近萬科的人士稱，此次交易是雙方談判了一段時間後，於近期簽約。
今年上半年，華夏幸福銷售跌出了前十，實現營收349.74億，同比增57.13%；淨利潤69.27億，同比增長29.05%， 但與此同時，上半年公司持有現金426億元，較期初減少了37.5%，為大房企罕見。
前十大房企中，萬科上半年持現金1596億元，較期初減少8.4%；恆大2579億，較期初減少10.3%；碧桂園上半年則增加了41.4%的現金，達2099億元；保利、龍湖、綠城的持有現金則都是明顯增長的。
房企大洗牌或到來
三季度以來，房地產銷售持續放緩，各大房企紛紛打折促銷，市場下行信號明顯。
波動的市場往往會帶來行業的洗牌。在2008年的市場調整中，一些曾經靠前的房企現在已經落後，如招商蛇口、富力、合生等，一些房企後來居上，如恆大、碧桂園、融創。
影響房企在逆境中生存的指標之一，是淨負債率，較高的淨負債率將帶來風險。
近兩年來，佳兆業集團致力於降負債、去杠杆，2018年上半年淨負債率較2017年下降約42個百分點，但258%的負債率仍處於業內較高水準。
不少房企的淨負債率不降反升。據億翰智庫數據顯示，2018年上半年，藍光發展淨負債率為115.6%，較2017年末上升22個百分點。
富力地產的財務狀況也日益趨緊。2018年中期報告顯示，富力地產上半年的淨負債率由2017年12月31日的169.6%，增長至187.5%。
房企巨頭中，恆大的淨負債率較高。自2017年中期以來，恆大也把降低負債率作為階段性目標，力圖優化債務結構。但從中期報告可以看出，相較2017年年末，2018年上半年恆大的淨負債率降低了56.4個百分點，為127.3%，仍處在高位。
通過控制土地儲備、控制費用等方式，恆大力圖降低負債率，這一模式直接影響到公司的拿地擴張，製約了逆周期操作的太空。
另一大過去三年高速擴張的巨頭融創的情況類似。融創董事局主席孫巨集斌表示：“這個行業的最大風險就是把地買貴了，我們通過控制買地的節奏來控制風險，從2016年10月以後就沒在公開市場拿地。”
與之形成鮮明對比的，是另一部分房企資金充裕。面對下半年內地房地產行業資金趨緊的市場態勢，這部分房企顯得更加從容，在生存無憂的情況下，他們開始兼並擴張，尤其以萬科為甚。
2018年半年報顯示，萬科持有貨幣資金1595.5億元，其中主要是銀行存款1593億元，受限資金不足百億，是上市房企中持有貨幣資金最多的開發商。其淨負債率為32.7%，在行業中保持著較低水準。而2017年年末，萬科的淨負債率僅為8.84%。
同樣略顯輕鬆的還有中海地產，2018年中期報告顯示，中海地產上半年淨借貸率為28.1%。自2017年以來，中海地產一直保持著相對激進的態勢，在今年3月份的業績會上，中海方面表示，2018年將繼續積極拿地，計劃新拿地權益投資額港元1350億元，同比增長22%。
事實上，房地產行業的洗牌在去年已露端倪。把萬達旅遊城和萬達酒店分別打包賣給孫巨集斌和張力後，萬達董事長王健林走出了困境。
出於融資和再上市考慮，許家印也轉讓了一部分股權。恆大地產經過三輪戰投，引入1300億元，出讓了約36.54%權益。
10月9日，一位知名房企CFO指出，每一輪房地產調控，每一個經濟周期，都有大佬很危險，尤其民營企業，他們面對風暴更加脆弱；而那些資金、綜合實力強的央企、國企，更可能受益。
一邊是降負債率，嚴控拿地規模、勒緊褲腰帶過日子；一邊是資金充沛，大舉兼並擴張。在房地產周期下行的當下，房企越來越分化，最後演化出來的，將是一張新的行業版圖。
（編輯：黃鍇）
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