乾貨！不良資產處置之房產篇

2018年5月，東方資產管理公司發布《中國不良資產市場調查報告》預測，2018年房地產業不良貸款規模增幅預計不低於20%。

在很多人眼裡，不良資產就如同洪水猛獸。其實，如果處理好的話，不良資產也蘊含著很大的生財太空。

金融機構最常見的不良資產是房產抵押或車輛抵押的不良貸款，由於內容較多，今天我們先來了解一下房產抵押的不良資產是如何處置的。

銀行對不良資產的認定有一套標準，如果真的形成了不良貸款。銀行最急切的願望是將不良資產出表。一般出表方式有賣給四大國有資產管理公司（長城、信達、東方、華融），或者賣給有實力的第三方合法主體（個人或者公司）。

銀行不良資產最先產出的地方是銀行，然後會流動到四大。四大再流動到民間不良資產處置機構。銀行賣出不良一般是三折，如果賣給了四大，四大再賣到民間不良資產處置機構。四大賣出不良資產途中一般不會加太多的價格，也有四大以從銀行拿到的價格出售給民間不良資產處置機構，然後處置了不良資產的利潤分給四大。兩種操作模式都比較常見。

一、房產抵押不良資產的特點

房產抵押不良資產的特點可以概括為：資產流動性程度差異較大；房產屬性多；處置過程中變數較多。

由於房產地段不一樣、屬性不一樣造就了資產流動性程度差異較大。抵押房產的屬性有建案、唯一住房、商業地產、廠房等，不同的房產處理方式非常不一樣。在處置過程中遇到的變數非常多。

可以總結出房產抵押不良資產的特點就是極度不標準化。

極度不標準化的金融資產的處置起來會非常不容易，所以一般處置不良資產的機構會優先選擇城市中的建案作為處置標的。

二、房產抵押不良資產處置流程

我們可以假設有一筆房產抵押不良資產的抵押物是一套在長沙市芙蓉區的面積合適、產權清晰建案，從房產的位置以及屬性來看，這是一筆極好的不良資產，處置方能夠獲得很好的利潤。

但是，不良之所以稱為不良就是因為在處置過程中變數太多，處置時間極為不確定。

下面是建案房產抵押不良資產的一個合法合理的處置流程。

假設不良資產處置機構購買此不良貸款，成為了不良資產的債權人。合法合理的做法如下：

1、處置機構到法院起訴借款人，法院受理案件需要一段時間。法院受理後會向債務人發送《訴訟文書》。

2、借款人主動出庭，法院開始審理此案，在開審前還需要等待一段時間。開審後，一般情況下都能勝訴。

3、勝訴後，法院會執行判決將房產進入司法拍賣，在進入司法拍賣前，還有一道資產評估的流程（如果借款人與處置機構對價格得看法非常不同），這也會花一些時間。

4、在執行判決後最好的情況是此房無人居住，借款人非常配合共同商議了一個合理得出售價格，順利進入司法拍賣程式，司法拍賣還需要等一段時間。

最終，司法拍賣後所得資金一部分覆蓋債務人的債務和其它費用，剩餘部分退回給借款人。

以上是最順利的處置流程，但是就算最為順利的處置流程中，也有幾個非常不可控的時間：1、法院開庭時間；2、司法拍賣時間。

但是這兩個時間都是比較可控的變數。在處置過程中的變數如下：

1、在法院發送《訴訟文書》後，發現借款人跑路了。根據《新民事訴訟法》第九十二條規定：“受送達人下落不明，或者用本節規定無法送達的，公告送達。自發出公告之日起，經過六十日，即視為送達。”也就是說在借款人跑路的情況下，需要等待60日，才能被告缺席審判。這個時候處置機構已經浪費了60天了。

2、一般來說開審後處置機構勝訴的可能性極大，但是不排除敗訴的可能性，如果敗訴那麽又得上訴，上訴得時間會非常漫長而且不可控，如果超過了債務得追訴期，那麽這筆不良資產不能產生任何價值。

3、在很多情況下，處置機構都會勝訴。只是在執行判決得時候會遇到非常多的情況。

第一種情況時房裡住的有租戶，並且與債務人簽訂了很長時間的租賃協定。這種情況下最好的方式時法院出馬成功勸離了租客，一般處置機構還會出一些補償費用給租客。但是，有可能無法勸離租客，這個時候法院無法強製執行，就只有等待租賃協定到期，如果租賃協定太長，就只有處置機構和租客“軟磨硬泡”最終勸離，這裡一般會有一個不短的談判期。

以上兩種情況都算是能夠處理的，最無法處理的情況時這是借款人的唯一住房房產。這種情況下法院無法強製執行，只能是處置機構和借款人長期談判，這種情況的發生也能從側面表現出處置機構的盡職調查做的太差，如果發生這種情況基本不用考慮賺錢了。

一般來說不算最好的情況處理一套建案抵押的不良資產需要將近九個月到一年。目前有了淘寶的司法拍賣，最快處置不良資產的時間可以縮短到6個月。如果把上面的變數都加上，除了是唯一房產的情況，最長的不良資產處置時間差不多是1年半。這種處理方式明顯的效率低下，但是這是合理合法的處理方式，一般來說不良資產處置公司都是私募的形式募集購買不良資產的資金，這類資金對收益要求非常高，並且都會有極為明確的投資期限，所以不良資產處置機構面臨最大的風險在於無法預估資產處置時間，造成的無法到期兌付私募基金投資者的收益。

上述的不良資產處理方式是合理合法的，但是這樣的處置方式效率太低，以下是合理不違法的處理方式：

1、首先，尋找借款人。上述的一個變數是無法找到借款人，而用不違法的方式尋找借款人，找到的概率就會非常高。比如通過特殊途徑定位借款人的手機、身份證使用地點，銀行卡使用地點。一旦定位借款人在某個酒店或者房屋，債權人可以匿名撥打110報案聚眾吸毒，110接到這種舉報出警的概率非常高，這樣警察破門而入後會留下出警報告，這時不良資產處置方就可以通過不違法的方式找到借款人（此種方式是為了之後走法院起訴留下證據的處理方式）。實操中的處理方式是處置方會直接和借款人商議還款事宜。

2、當處置方找到了借款人後，會和借款人商議直接私下把房產過戶給處置方，處置方會承諾退回一些款作為補償，實操中一般不退。“商議”方式也會多處涉及不違法的灰色處理方式。

3、房產一旦過戶給債權人或處置方後，處置方會委託房地產中介迅速出售房產，一般來說給房地產中介的傭金不會超過3%，但是由於處置方的購買資產的價格非常低，所以處置方可以給到非常高的傭金返點。當處置方給到5%以上的傭金時，所有的一個房產中介營業部的銷售人員都會迅速地幫助銷售掉此房產。

這種處理方式減少了許多變數，資金回流會很快。如果處理的快三個月就能夠銷售掉房產。但是唯一變數是房產中有租客居住，由於是不違法的處理方式，處置方有許多種灰色途徑驅逐租客，最終將此變數快速解決。

以上兩種方式處理房產抵押的不良資產各有優劣，但是單從資本收益的方面考慮，最好的方式是第二種。但是從合法合規的角度，最好的處理方式為第一種。實操中其實更多是兩種方式相結合。

三，實操：房產不良資產處置方法

在房產抵押貸款的過程中，要加強與當地政府、法院、債務人、以及相關機構的溝通，努力控制風險，在出現逾期的時候可以尋找有效的解決途徑：

1、多方取證

在訴訟階段，債權人或代理方應多方調查取證，對借款人及其財產進行深度盡調，多方位、多角度、多途徑搜集借款人及相關乾系人的財產資訊，了解其名下是否還有其他房產資訊。若債務人名下尚有其他房產，就不存在“唯一住房”的問題，不存在解決基本生活需求的問題。此時，債權人應該積極向執行法院舉證，順利通過處置抵押物來受償。

2、以租抵債

當債務人出現“唯一住房”的情況時，我們可以借鑒國外法律，與借款人和談，向法院申請采取以租抵債的方式，裁定將此住房優先租賃給債務人，用租金抵債。雖說此種方式可能有違規之嫌，但是從另一個角度來看，借款人通過租賃的方式，正常居住抵押房產，借款人的正常生活需求是可以解決的，實質上並不違背相關規定。

3、以大房換小房

如果借款人提供的抵押房產人均居住面積，超過當地廉租房人均居住面積最低標準線，可以采取“大房換小房”形式，尋找一個符合當地最低生活標準的“小房”來換抵押“大房”，確保執行順利進行。

4、及時行使合法權利

一旦發生“建築工程款優先權”與“抵押權”衝突的問題，開發企業與施工部門發生經濟糾紛，建議債權人向法院申請以第三人的身份參與訴訟，行使抗辯權，保護自己的受償權。

5、靈活處置手段

目前我國房抵類不良的處置方式通常有兩種：一是債權人向法院起訴走法律流程，二是債權人和借款人達成和解，協定處置房產。

由此可見，我國現存的處置方式較為單調。

但房產處置實則需要靈活多樣化的手段，例如資產證券化。雖然我國資產證券化缺乏一定的可操作性，還受到市場的較大影響，也缺乏非常專業的資產管理公司，但是推行房貸不良貸款的證券化，不乏也是一條新出路。隨著我國金融市場各項證券制度的改善和內部房地產管理市場的驅動，我國房地產不良貸款證券化也逐步進入了實操階段，這對我國不良貸款的處置工作極為有利。

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