年末多城土地供應井噴 房企謹慎拿地仍是主流

包括北京、廣州、南京等地在內，臨近年底，多個一二線城市正在加速供地，土地市場迎來一波供應小高潮。

“大部分土地銷售額持平或者減少的城市最近明顯開始井噴供應。”中原地產首席分析師張大偉指出，全國多城市土地成交依然處於高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高，因此預計2019年，一二線土地市場成交依然將維持在高位。

不過，由於房企資金壓力較大，且最近信託等資金監管嚴格，導致房企對總價較高的地塊相對謹慎，對非優質地塊的積極性降低。這也使得土地市場的溢價率有所降低，流拍狀況時有發生。

“心態要平和一點，算账要冷靜一點。未來房價橫盤將是必然趨勢，地價低、能暢銷、有利潤的項目才是合適的。”新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷建議。

土地市場放量迎來出讓高峰

11月26日，北京市推出13宗地塊，總出讓面積為79.40萬平方米，總起價295.19億元，最終12宗地塊成功出讓，攬金316.46億元，這也成為北京歷史上出讓住宅土地最多、金額最高的一天。

這場盛宴或許只是一個開始：臨近年底，包括北京在內，不少城市的土地市場近期都在集中放量。就在北京土地市場創下歷史新高的同一天，大連市國有土地使用權交易中心發布出讓公告，掛牌17宗土地，成為大連土地市場本年度一次性出讓地塊最多的一次。同樣在這一天，濟南公共資源交易中心網上也掛牌了15宗土地。

整個11月，南京、昆明、廣州、成都等多個城市的土地掛牌量也都有所上升。中原地產研究院數據顯示，一線城市11月供應土地合計鋼彈90宗，刷新了最近幾年紀錄，而二線城市供應量也有所上漲，11月供應了土地合計1400宗，也將是年內最高記錄。

在多位業內人士看來，近期各地土地市場供應“井噴”的主要原因在於，地方政府需要完成年內供地指標，而房企也有補充土儲的需求。

第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事及主管簡可向《華夏時報》記者表示，由於政府調控、開發商融資困難、銷售市場調整等一系列原因，上半年很多一二線城市土地市場較為沉寂。年末之際，地方政府面臨一定出讓任務壓力，資金充沛的大型開發商也有補充儲備的需求；另一方面，市場基本面穩定，普遍預計不會出現過熱局面，也為土地出讓帶來良好基礎條件。

“如果不加緊供地，增加供應，未來將面臨供求失衡矛盾加劇的風險。”歐陽捷指出，以北京為例，今年計劃供地1200公頃，但目前供地僅為408公頃，成交僅為347公頃，僅相當於去年全年的49%。而張大偉也向記者透露，年內大部分城市土地銷售額漲幅放緩，全國賣地最多的50大城市合計年內截至11月26日賣地3.21兆，同比只上漲了7.3%。這可以說是最近多年來最低的漲幅，所以其中大部分土地銷售額持平或者減少的城市最近明顯開始井噴供應。

“目前整體的樓市庫存還是處於一個比較低的低位，因此急需增加供給，否則會導致後續供應不足。”中國房地產數據研究院院長陳晟表示。與上述觀點類似，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，今年以來出現不少流拍的現象，“和地方政府有點偏差”，因此到了年底政府通過調整土地出讓方式希望積極形成交易態勢。而對於一些房企來說，可以形成新的土地儲備戰略。

“整體看，年末土地成交高峰已經出現。”張大偉認為，目前全國多城市土地成交依然處於高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地的拿地積極性較高。眼下房地產企業資金壓力比前兩年明顯加大，但有資金的企業依然非常多。從北京11月26日那場土拍可以看出，土地市場雖然降溫，但依然有企業看好後市。在一二線城市調控政策嚴格的背景下，房企為了增加銷售額依然會集中拿地。因此其預計2019年，一二線土地市場成交依然將維持在高位。

房企愈發謹慎

不過，儘管如此，多位業內人士依然強調，整體來看房企謹慎拿地依然將成為主流，土地市場將延續低溢價率態勢。

根據中原地產研究中心數據，截至11月22日，土地市場逐漸平穩，大部分熱點城市土地出讓的溢價率均保持低位，基本在10%左右，明顯低於2015年至2017年平均30%的溢價率。陳晟直言，“土地流標的情況將會是一種常態。”

張大偉指出，在全國一二線城市嚴格調控的大環境之下，雖然整體銷售依然處於高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優質地塊的積極性降低，未來房地產市場走勢出現分化。2018年樓市將繼續嚴格調控，這種情況下，大部分房企對土地市場的熱度逐漸降低，搶地積極性降低。“從整體看，房企拿地意願比上半年明顯退燒。”張大偉認為，最近信託等資金監管嚴格，導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。

交通銀行研報指出，在當前的市場環境下，開發企業出於對未來行業利潤空間的擔憂，拿地行為趨於謹慎。而CRIC克而瑞中國房地產決策谘詢系統也顯示，10月份近三成企業未拿地，反映了當前市場格局下開發商謹慎拿地的態度。

在這樣的情況下，歐陽捷建議同行，“心態要平和一點，算账要冷靜一點。未來房價橫盤將是必然趨勢，地價低、能暢銷、有利潤的項目才是合適的。”而明源地產研究院副主編崔曉丹認為，第四季度土地市場會更加慘淡，但這種低迷實際上代表著市場正在回歸理性，在這期間土地市場將迎來一波供應小高潮，能抓住這個時機拿地的房企，將在未來的銷售市場上佔得先機。

簡可認為，開發商從拿地到銷售轉化通常需要一年時間準備，意味著不會因此推升2019年供應水準，所以此番集中供應並不會給2019年樓市帶來過多直接影響。“但集中大量推地，也會集中消耗開發商資金儲備，如果融資面沒有改善跡象，明年年初土地市場預計仍會回歸平常。”

責任編輯：袁曉瀾