觀點地產網早上在深圳大梅沙與近百名媒體交流一番後，萬科總裁、首席執行官祝九勝帶領首席運營官張旭、財務負責人王文金及董秘朱旭馬不停蹄地趕到香港。
下午三點半，他們準時地出現在JW萬豪酒店3樓的宴會廳裡。
這一次面對的是來自內地和香港的數十位媒體，缺少主席鬱亮撐場，四位管理層分工明確，朱旭負責業績報告，王文金包攬財務問題，張旭講述具體經營細節，祝九勝則把控行業及政策方向，同時在適當時候對其他問題進行補充。
相較去年因“活下去”以及萬村等問題頻繁登上頭條，2019年上半年，正忙於“收斂聚焦”的萬科沉寂許多，外界對這家房企的關注也回歸到房企發展最原始的問題上——銷售、拿地以及拓展方向。
銷售放緩、會否重登銷冠、拿地佛系以及會否加大海外投入等問題成為這場業績會的主旋律，多次表示“沒有給自己設定的目標”的萬科，也許可以用張旭的一句話來回應這些問題：“勻速的運動最省力”。
“勻速運動最省力”
數據顯示，2019年上半年，萬科房地產開發業務實現銷售面積2150.1萬平方米，銷售金額3340.0億元，同比分別上升5.6%和9.6%，漲幅不及兩位數。有媒體問及，上半年銷售放緩，會是全年的趨勢嗎？
張旭沒有直接回應，他轉而指出上半年還是有9%的銷售，萬科銷售戰略清晰，沒有給自己規定目標，堅持每天都是賣房子的好時候，積極回款，努力去庫存。
但上半年新開工情況卻已然有些不妙，觀點地產新媒體了解到，上半年萬科新開工面積1953萬平方米，同比下降15.9%。
朱旭在報告業績時主動解釋，下降的主要原因是去年同期開工的面積很大，達到2321萬平方米，比2017年同期增長40%，較高的基數導致今年上半年開工同比有所下降。
朱旭進一步強調，萬科會基於經營計劃確保開盤節奏，確保下半年有足夠的推貨。
萬科強調快速銷售，積極回款，年初的業績會上，張旭曾提及今年回款不能比去年的6000億差。會否因此選擇降價促銷？這是媒體的第二個問題。
工程建築出身的首席運營官選擇用物理理論回應，其稱勻速的運動最省力，會力圖避免大的起伏，同時做勻速運動沒有動力做多餘的動作。
張旭表示，萬科每次開盤給自己都規定一個開盤率，比如說60%以上，同時規定拿到銷售許可證超過6個月以上沒賣掉就是長期庫存，所以也會積極地銷售下去。
這種積極態勢會否助力萬科重登銷冠？
張旭委婉表示，萬科不追求規模，主要追求能夠做好產品、好服務，並服務好客戶。
“拿地很佛系？”
勻速運動合力為零，速度不變，暗示了一種穩健的發展趨勢。不過反映在土地市場上，近年來萬科土地儲備一直低於同梯隊房企，甚至被市場認為拿地保守、佛系。
觀點地產新媒體了解到，2019年上半年萬科一共獲取了54個項目，權益地價總額約649.8億元，均價為6900元/平方米，總規劃建築面積1372.8萬平方米，同比減少33%，權益規劃建築面積941.8萬平方米，同比減少17.67%。
截至2019年6月末，在建、規劃中項目總建築面積約1.5億平方米，橫向對比，截至去年年底，恆大土地儲備總規劃建築面積達3.03億平方米，碧桂園已簽約或已摘牌的權益土地儲備約2.4億平方米，滿足未來三到四年的銷售。
值得一提的是，為了提高結算收入，萬科開始提升拿地權益比例。上半年萬科實現結算收入1329.9億元，實同比上升32.2%，拿地權益佔比68.6，2018年這個數字為53%，更早前的2017年則為60%。
“拿地還是很難的。”張旭有些感慨，萬科喜歡拿比較難的地，主要聚焦在經濟增長比較好，有產業、也有人口導入的地方，“如果太遠的地，是很容易拿的。”
事實上，萬科在土地市場上向來“以銷定產”，根據銷售回款或者現金流情況制定投資策略。張旭稱，因為拿地比較難，所以萬科一直很謹慎，以現金流為導向控制負債率，目前淨負債率的要求在40%以下。
數據顯示，上半年萬科有息負債金額為2253.2億元，較年初減少358.9億元，持有貨幣資金1438.7億元，淨負債率則由去年同期的32.7%上升至35.04%。
“今年淨負債率和現金出現了一些變化。”祝九勝在隨後的投資者會中坦言，未來供應鏈融資萬科也會做，這樣可以多一點騰挪空間。
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