房企融資風聲漸緊，旭輝1900億目標裡的土地追逐暗影

◎ 撰文 | 王柔金

◎ 編輯 | 趙恙

◎ 圖片來源 | 圖蟲創意

自2018年四季度以來逐漸放鬆的房地產行業融資環境，正在傳出收緊信號。近日，有媒體引述接近監管人士消息稱，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。有接近監管的人士表示，部分房企因拿地激進，“出現一些‘地王’，已經引起相關部門的注意”；在住建部指導下，央行與證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

媒體報導，旭輝、融創、中鐵建等五家地產商將被列入暫停公開市場發債業務的名單；另一流傳的完整版本則為：融創、旭輝、禹州、金地及中鐵建。不過，此消息未經相關部門核實。

有開發商人士向鋒面News透露，此輪融資收緊可能並不僅限於某幾家房企，某種程度上也側面驗證了上述融資收緊的事實。而對於好不容易獲得融資寬鬆環境得以“喘口氣”的房企而言，“窗口期”如此短暫，之於各家的影響不同。

以旭輝為例，在2019年1900億的銷售目標壓力下，在TOP15中土儲相對較少的旭輝，自2018年四季度以來便開啟了土地市場的“攻城略地”，並將拿地激情延續到了2019年。但在激進拿地的背後，銷售增速放緩、負債率走高以及大額拿地支出所帶來的資金壓力，同樣困擾著旭輝的發展。倘若融資環境改變，則面臨的壓力又將增大。

1900億目標下的土地追逐

今年以來，在土拍市場上，旭輝的活躍身影可謂隨處可見。房企拿地本是企業正常的經營行為，值得注意的是，在旭輝所拿地塊中，不乏高溢價、高總價地塊。

例如，在3月21日合肥的土拍市場上，旭輝就以總價17.66億元奪得肥西縣[2018]26號地塊，土地總用地面積14.21萬平米，規劃建築面積28.42萬平米，折合樓面價7950元/平米，溢價率高達104%。

值得一提的是，在這場土拍當中，前述傳言被監管層“點名”暫停發債的房企幾乎都名列其中。其中，融創以總價24.04億元摘得濱湖區BH2018-02號地塊，折合樓面價17013元/平米，溢價率132.65%；禹洲以總價27.3億奪得包河區S1901地塊，樓面價11625元/平米，溢價率121%；金地以總價28.7億元競得包河區S1902號地塊，折合樓面價11700元/平米，溢價率140%。

3月28日，天津2宗地塊入市出讓，旭輝以最高限價36.38億元、樓板價約12736元/平方米、自持全部3.81萬平方米商業、且自持租賃住宅3600平方米競得津西青（掛）2019-04號宗地地塊。

4月24日，旭輝聯合碧桂園、平安不動產以及凰泰地產以48.5億元成功摘得山西太原市尖草坪區三給片區綜合改造項目首批地塊共計10宗地，佔地總面積達到1009畝，包含近200萬平方米住宅，及超過50萬平方米底商和集中商業，可售總貨值超過300億元。

僅隔一天，旭輝再戰合肥，以總價17.31億元競得濱湖區BH2019-12地塊，其中A地塊樓面價15545.38元/平米，B地塊樓面價13679.93 元/平米,溢價率90%。

5月13日，旭輝又以35.01億元競得石家莊主城區[2019]018號地塊，溢價率達到了55.67%。

事實上，早於2018年四季度，旭輝在土地市場上就已表現激進。旭輝董事局主席林中在3月份業績會上就曾透露，在去年10月、11月、12月以及今年的1月、2月，公司把握了一輪房地產土地回落的機會進行了納儲，在這一輪中，旭輝在主要的一二線城市拿了不少的地，大概拿了貨值550億的優質土地。

這種激進的拿地策略在今年顯然得到了延續。克而瑞統計數據顯示，今年1-5月份，旭輝共新增土地貨值1030.2億元，新增土地價值349.9億元，新增土地建面708.2萬平方米，拿地勢頭較2018年四季度有增無減。

鋒面News了解到，旭輝將2019年全年初步合約銷售金額目標訂為1900億元，較2018年的合約銷售金額增加25%，這一增幅在同行間屬於正常水準。但旭輝首席財務官楊欣在旭輝5月份舉行的股東大會上表示，“旭輝的土地儲備，與TOP15房企比較，是相對比較少的，目前的土儲只能滿足我們三年的推盤量。所以在土地價格比較合理的時候，我們進行了擴儲。“

鋒面News了解到，截止2018年底，旭輝共擁有土地儲備4120萬平方米，其中權益土地儲備2070萬平方米，與TOP15房企相比處較低水準。在2019年實現1900億元銷售目標、2020年前進入行業TOP8的規模願景壓力下，土地市場上的擴張是旭輝的必經之路。

融資收緊的壓力傳導

旭輝正在快速奔跑，但融資收緊的消息或迫使其進入土地追逐、規模躍進的減速帶。

在極速擴張的歷史階段，財報顯示，2016年末、2017年末及2018年末，旭輝合並報表口徑的資產負債率分別為 76.37%、79.39%和79.68%，呈現逐年上升趨勢，逼近80%行業高位線。

旭輝在此前發布的募資招股書中也表示，如果公司不能將負債水準保持在合理範圍內，較高的資產負債率將在一定程度上限制公司未來的融資規模，並導致一定的財務壓力。

截至2018年底，旭輝借貸總額達到779億元，較2017年底大幅增長64.83%。其中一年內到期的短期債務為134億元，另有近39億元的永續債。同期，公司在手現金達到446億，另有2018年應佔未付承諾土地代價約52億元，再疊加今年前5月在土地市場上的支出（克而瑞統計數據）349.9億元，公司在資金上仍將存在一定的壓力。

與此同時，按照旭輝公布的數據，2019年1月-5月，旭輝錄得累計合約銷售（連合營企業及聯營公司的合約銷售）金額約661億元，完成全年1900億元銷售目標的35%。

一直以來，旭輝的布局區域都主要集中在一二線城市，以2018年的銷售構成為例，其簽約銷售主要來源於合肥、重慶、北京、溫州、蘇州和武漢等城市，佔比分別為10.84%、10.71%、8.05%、7.44%、6.49%和5.54%。但這些城市同時也在調控最為嚴厲的城市之列，給旭輝的銷售帶來一定壓力。

而最新跡象顯示，旭輝或已選擇將布局區域進一步下沉到更低一級的三四線城市。參照克而瑞的數據，旭輝今年以來拿地的平均地價約為4941元/平方米，遠低於公司2018年7473元/平方米的拿地成本。

另一方面，銷售金額中權益比重佔比較低、合作項目過多一直以來是旭輝備受外界詬病的一點。在旭輝4120萬平方米土地儲備當中，權益土地儲備只有2070萬平方米，權益佔比僅過半。克而瑞數據也顯示，今年1-5月份，旭輝全口徑銷售金額為661.2億元，但權益銷售金額僅有363.6億元，權益佔比同樣僅為54.96%。

旭輝管理層在今年3月份業績會上曾表示，在土地市場熱的時候，旭輝會分散風險，減少權益的比重，在市場冷的時候，旭輝會逆市增加權益的比重。從去年四季度到今年一二月份，旭輝拿地的權重已經提升到了75%。目前旭輝的拿地平均權益在逐步回升，未來會控制在60%以上。

但提升權益意味著要用更多的資金才能撬動同等的規模，在規模躍進訴求、負債率控制以及融資承壓多重壓力下，要在2019年提升權益佔比但同時保持財報的完美平衡，對於旭輝來說或許仍將存在較大的難度。

鋒面News就此次業內傳出的融資收緊消息向旭輝集團核實，其未予回應。