地盤說
購房者自己多去售樓處比較，才能買到最實惠的房子。
撰文 | 魯西西 《地盤》特邀撰稿人
七月流火，比火更熱的是樓市。
六月的硝煙還未散盡，下半場的對決又即將開始。拋除六月為了衝刺業績不講，大家都盡量把實現目標的時間往前提，步伐盡量往前衝。
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新建建案
7月扎堆開盤
下半場一開始就是白刃戰。
各大項目扎堆在7月份開盤，傳統淡季，今年淡不起來了，更讓購房者淡定不下來了。四面八方、萬箭齊發的市場高壓之下，全城沒有漏網之魚。
7月份預計開盤項目
從年初到現在，鄭州樓市從回暖到火熱完全停不下來，一路高歌猛進。
在接下來即將開盤的區域中，今年一直風光無限的大北區還是當仁不讓，一馬當先。
宜家的落地、地鐵3、4號線的開通，區域價值越發凸顯。萬科民安江山府2萬+/㎡的單價幾乎清盤，周邊新開盤的項目也跟著水漲船高，畢竟站在巨人的肩膀上，房價不可同日而語似乎也就順理成章了。
14000元/㎡的中海濱湖世家，13500-14000元/㎡的中原宸院、15500元/㎡的正弘府、14000元/㎡的錦藝四季城都位於惠濟北，屬於老盤加推，暫時還沒有收到價格有變動的消息，房價還屬於貼著地面飛行。
大北區建案分布示意
不過除了萬科民安江山府是一直獨秀，其他項目很難一較高下，大量加推的情況下，免不了一番客源爭奪。
管南的快速崛起對大北區的威脅不小。這裡有兩個原因，一是價格相似，二是偏剛需的定位雷同。
不得不說，管南今年確實很火。管南一直是大部分剛需的鍾愛之地，剛需客戶群體龐大。
現階段管南大盤進入尾聲，雖然預計開盤的項目很少，但是15000元/m²的綠都瀾灣，14500元/m²的永威城還有不少房源在售。
管南區域建案分布示意
後起之秀富田九鼎公館即使價格15500元/m²，依然有大批客戶趨之若鶩。融創城的位置地段不如九鼎公館，但是上月底以近3000元的高差價，搶佔了大把客戶，實現100%的去化，可見段位著實不低。依照管南這種激烈的戰況，出現臨時加推的情況，一點不足為奇。
6月高新區又現“地王”，著實讓這個區域火了一把。只是這也難改人們對這個區域“小透明”的印象。這個月，素來低調的高新區也要亮劍了，成為本月全城推盤最多的區域。
高新區新出地王地塊示意
錢隆城14500元/m²是新晉級的“網紅盤”，位於高新區門戶位置。東原閱城裝修交付14500元/m²，朗悅公園府15500元/m²，加送面積。13000元/m²的康橋九溪天悅和12600元/m²的中海萬錦熙岸有品牌和價格優勢。
雖然3個純新盤熱度不算高，但是首開價格一定會有驚喜。純新盤加上老盤大量加推，高新區一場真正的貼身肉搏戰即將上演。
高新區在售建案分布
被集體看好的航空港區，亦是暗流湧動。
這個國家級新區航空港區，起點高、定位高，且“一主一城”的定位，也決定了其地位。區域內，北港房價在1200元+/m²上下，南港房價在10000元+/m²左右。
以發展前景來論，南港更具潛力。
目前區域發展與配套逐漸成熟，開發商也大批進駐。上月底雙鶴湖片區的招商公園與湖均價10500元/m²，推出96套小高層試水，去化65套成績還算不錯。
南港區域建案分布示意
本月純新盤永威望湖郡、建業·雲境、遠洋中能榮府會次第推出，產品的差異化，會讓這個區域的競爭砝碼更加豐富。
另外，7月預計開盤的項目中，鄭東新區的匯泉東悅城、常西湖新區的融信奧體世紀、南龍湖的孔雀城公園海、經開區的康橋美廬灣等各自獨特優勢的都能吸引不少置業者掏錢包。
2
房企加大推貨量的原因
今年的樓市沒按套路出牌。
六月份在衝刺半年業績的檔口，鄭州開盤36次，推出9200余套房源，真心不多。但是，在常規淡季7月份依然有如此多的開盤項目，確實有點讓人驚訝。其實，仔細梳理，不難發現緣由。
6月下半月開盤數據一覽
首先，年中業績出爐，超6成房企達成率沒有過半。
現在不少房企已經不再公示年度業績目標，如碧桂園、萬科、保利等。克爾瑞對此前提出2019年全年業績目標的房企進行了統計，截止6月末的36家房企中有32家的目標完成率在40%以上。
標杆房企業績目標上半年完成佔比
雖然部分房企目標完成率超過50%，但是管中窺豹，在行業增速放緩的背景下，很多房企全年業績目標的完成尚有一定壓力，下半年仍需加速推貨入市。作為房企競爭的核心城市鄭州，7月如此多的項目入市，似乎也在情理之中。
另外，鄭州房產市場購買力旺盛不能忽視。
上半年的開盤數據，多次出100%的去化成績，90%以上的去化也屢見不鮮。數據即使不能精確還原市場，但在大方向上的判斷不會錯。
鄭州樓市購買力依然旺盛
鄭州人旺盛的購買力促使房產市場的平均去化周期僅為2.3個月，房子已經供不應求，需要大量的房源來維持市場平衡，填補需求空缺。越短的去化周期越能代表消費能力的強勁，這一波好行情，火眼金睛的房企勢必要抓住的。
還有，地市與鄭州越來越小的房價差，促使地市人購房者到來。
河南地市的有錢人到鄭州買房，早就不是什麽新鮮事了，地市地王頻出只是催化了地市人到鄭州買房的數量和速度。本來鄭州人口已過千萬，加上地市購買人群的湧入，1億河南人的人口優勢展露無疑。
網傳鄭州某項目歡迎標語
伴隨地王的東風，周邊項目借勢漲價，早有先例。新鄉拍出地王當天，建業世和府洋房漲價1500元/m²，南陽地王后，部分建案房價上調500-1000元/m²，駐馬店一個項目漲價通知的完整邏輯，誰又能說不強大？
地王成為建案借機漲價的借口
越來越多7000-8000元/m²，甚至過萬的房價，讓地市的人民苦不堪言。鄭州與地市的房價差越來越小，不少人想用有限的資金為孩子博一個成為省會人的機會。
與此同時，鄭州的置業顧問早已張開懷抱，迎接地市購房者的到來。
3
7月後的樓市
何去何從
愈發不按套路出牌的市場，讓購房者一霧水頭。
事實上，目前鄭州樓市基調非常明確，處於一個極度穩定的狀態，政策托底房價不會跌，也不會給個政策引導房價上漲，但全年表現應該好於去年。
另外，土地供應量充足。最新數據顯示，鄭州2019年供地計劃四千三百餘畝，相較去年增加1萬畝。即使考慮到實際完成率，基本面也是穩的。所以接下來下半年的土拍還會將低樓面價、低溢價率貫徹到底，又給穩房價上了一層保險。
土地大批量供應是市場穩定的有力保證
不過，房價的這個穩是相對，而不是絕對的。一些區域的熱銷項目，已經溫水煮青蛙似的悄然上漲。
與去年相比，福晟謙祥錢隆城、錦藝四季城、保利心語、世茂璀璨熙湖等價格上漲500左右；朗悅公園道1號、綠都瀾灣、融信奧體世紀、永威西郡等價格上漲1000左右。
一顆小石子也可能激起千層浪。何況樓市，總有一些因素會造成房價的小起伏。
雖然房地產增幅變緩的大形勢下，房企總體還是走以價換量的路線，但是量變終會引起質變。
目前，限購的門檻完全可以輕鬆繞過，地市購房者大量入鄭置業，願意為一些房價上揚的項目買單，成為2019年房價最大的變數。
非鄭籍購房群體才是樓市最大變數
除此之外，我國的貸款利率一直都有一個規律，總體來說就是，上半年的貸款環境要比下半年的貸款環境好，下半年的貸款利率一般會比上半年高，而且放款周期會比上半年長，每年都有跡可循。而且，目前南京、青島、成都等地已經上調了房貸利率。
雖然，這股風還沒刮到鄭州，但是，剛需置業者仍需警惕，一旦確定了要買，就不要猶豫。要不然即使下半年各大房企執行一些優惠力度很大的政策，基本上也不可能抵扣貸款利率明顯上浮所帶來的損失。
部分城市傳來房貸持續收緊趨勢
作為一茬茬肥壯的韭菜，要想被收割得舒服，還得多到售樓部裡去看看。
我們常說，不要為了價格買房，但價格往往是決定性因素。有沒有漏可撿暫且不說，錯過了時機，可就跟買股票的追高差不多。
市場格局已經如此明了，韭菜們，衝啊！
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