摘要：從買買買到賣賣賣；瘦身、放緩步伐過冬；高送轉，拉股價，大股東解套？
撰文|杆姐&編輯|欣欣然
資金告急、瘦身減員、賣地降債，壞消息不斷。閩系激進地產商泰禾2018年的日子不好過。
日前，似乎終於迎來階段性好消息。
4月12日，泰禾發布2018年年報，同時披露2019年一季報。過去的一年，泰禾經營性現金流終於回正，大幅增加至139.3億元，營收及淨利潤都出現同比上升。
不過正在高興之時，接替南方周末原常務副總編伍小峰，擔任泰禾品牌副總不到半年的余智晟，就失聯了。
在此之前，余智晟曾任深圳福田區副書記等職。實際上，余智晟是被相關部門帶走，而且可能已經有一些天。泰禾方面則說，該事件不會影響公司正常業務發展。
對於泰禾來說，這不是好消息。但杠杆遊戲要說，沒有這個壞消息，泰禾的2018也一樣過得不容易。
1、資金告急！從買買買到賣賣賣
2017年末，泰禾集團董事長黃其森接受《21世紀經濟報導》記者採訪時透露，2018年，泰禾將力爭邁入2000億時代。
為此，泰禾做了很多土地準備。
2015、2016年，泰禾在廈門、深圳、杭州多地屢拿“地王”，地塊總價動輒幾十億元。
特別是2015年12月，泰禾以7.99萬元/平米的樓面價拿地，當時周邊別墅單價才8、9萬元/平米。
泰禾是想要大乾一場，所以起初才會有2000億的銷售目標。當然，這個目標沒有實現，最終的銷售額隻定格在1300來億。
2018年，幾乎所有房企都放慢了腳步。閩系開發商也不例外，因為激進，他們資金和債務壓力比其他開發商顯得還要大。
泰禾就是其中之一。
據說，不到5個月時間，泰禾集團償還債務支付現金671億元。
從財報看，2018泰禾營收不錯。在銷售快速回籠、降杠杆減債務努力之下，泰禾淨負債率終於從2017年的接近500%，下降到接近400%。是的，杠杆遊戲沒有說錯，淨負債率就是高到這個程度，資產負債率也是長期超過80%……
其經營性現金流淨額，2018年末139.3億元，終於從2017年的-125.5億元變為了正數。
去杠杆是艱難的。
黃其森曾在上述採訪中說，2016年開始，泰禾基本上不參與公開市場招拍掛，90%都是通過合作並購獲得儲備。這兩年的土地成本只有公開市場的一半甚至1/3。目前，泰禾拿到手的土地，平均樓板價在6千元/平方米左右，而銷售均價可望在3萬元/平方米以上。
這個樓面價其實不低，當然泰禾院子江湖盛名，走的路線比較高端。
不低也意味著，如果房地產不能維持2017年的行情，資金壓力必然就會出現。過去吃進去的，得吐出來。
另外泰禾稱其主要做高端物業，銷售節奏慢，所以回款慢。是的，行業50-60%的回款率不奇怪，但泰禾不到40%。杠杆遊戲認為，產品結構，也是導致泰禾在調控背景下資金壓力更大的因素之一。
調控趨嚴、融資難度提高、資金成本走高……除了降價和賣賣賣別無選擇。
最新的股權轉讓是3月底，泰禾披露說，向另一家閩系房企世茂股份出售杭州藝輝商務谘詢有限公司51%的股權。這是位於杭州的一個商業綜合體項目。
在2016年，泰禾曾以14億元總價、7631元/平米買下該地塊。
此次股權轉讓對價3.79億元，此外，世茂股份還需承擔該項目前期貸款約7.14億元。泰禾方面稱，這筆交易可增加歸屬於上市公司股東的淨利潤約7987.50萬元。
整個2018年，泰禾出售了11家下屬公司，半年內賣了7個項目。
接著，僅2019年3月，泰禾就又向世茂股份等出售了位於杭州、南昌、福建漳州的項目，交易總對價為28.19億元。
江湖盛傳，泰禾此前幾乎接觸了適合的所有開發商，包括特喜歡接盤的融創等。大股東一度面臨爆倉，各種債務違約隨時可能到來，沒辦法……
2018年的股價很好說明了這一點，泰禾基本是一路下挫。在大賣資產、業績似乎好轉後，近期泰禾股價才回升。
不過未來一年，泰禾還有超過460億的短期債務需要還。
2、瘦身、放緩步伐過冬
一邊是降價、加速回籠資金，一邊是出讓資產。
同時，杠杆遊戲發現2018年，特別是下半年，泰禾不怎麽拿地了。一整年，泰禾隻增加了5個土地項目，2017年則是20多個。
不僅如此，2018年中，泰禾的設計部和投資部縮編。接著到了年底，媒體曝出泰禾瘦身計劃，蔓延至管培生。
管培生在每個企業都是保持公司基業長青的禾苗。
難怪媒體說泰禾的禾苗計劃變成了“拔苗”計劃。對於一個企業來說，應屆生減員也是理性選擇，成本最低。而且這部分群體沒有實戰經驗，培育本來也需要時間，不減少他們減少誰？
很多企業都這樣。
對此，泰禾方面當時的回應則是，公司項目集中開盤，需要建立強大行銷隊伍，優先從公司內部配置……
在泰禾內部，管培生分為“禾芯生”和“禾苗生”。
“禾芯生”主要負責行銷，“禾苗生”主要負責非行銷業務。2018年，對於銷售壓力大、降價，出售資產的泰禾來說哪能考慮那麽長遠。
銷售是當務之急！
數百名“禾苗生”自然面臨尷尬。
後來，泰禾還稱，減員屬正常現象，這說明公司對員工的要求更高，歡迎高素質人才加盟。
其實動蕩的不僅僅是應屆生、普通員工，2017下半年開始，泰禾高層管理人員同樣頻繁動蕩。
媒體曾統計過，副總裁丁毓琨、許珂、陳健豪、沈力男，集團行銷副總經理兼深圳區域公司行銷副總經理劉偉、上海區域副總經理鄂宇、財務總監羅俊，以及上文杠杆遊戲寫過，入職泰禾不久的品牌總經理伍小峰……都先後離職。
不減員怎麽辦呢？泰禾2018年的新債利率明顯走高，杠杆遊戲發現動輒接近9%。
評級公司惠譽就說，泰禾集團每年利息支出高達110億元，是其拿地和建安支出之外，數額最大的現金流出項……
3、高送轉，拉股價，大股東解套？
很多人不知道，在體量前十多二十名的房企中，泰禾的評級大概是最低的。杠杆遊戲簡單去做了檢索，當然我沒辦法檢索完所有評級公司。
所以，我只能說可能是最低。
2018年，標普和惠譽先後將泰禾的主體信用評級由“B”下調至“B-”。另外，對其抵押債券下調至“CCC+”。
所以，才會有上文杠杆遊戲所寫，2018年泰禾的融資成本不低，利息支出總量和佔比很高。
除了高負債、高息負債，泰禾大股東一度質押了絕大部分股權。
有意思的是，2019年A股行情回升，泰禾年報也“挺好看”。於是，泰禾日前發布2018年度利潤分配及資本公積金轉增股本預案，擬提議向全體股東每10股轉增10股，同時每10股派發現金分紅2.20元（含稅）。
是的，泰禾準備搞“高送轉”。
“高送轉”後，泰禾的總股本擴大，股東持有的10股變20股，同時股價將折半。本質上，股東的持股比例和權益不變。
這是泰禾借殼上市9年來，首次拋出“高送轉”方案。
通過“高送轉”，泰禾公司總股數、流通股數量提高，股票流動性增強。而股民認為，未來股價起碼應該漲回目前，那麽大股東也就可以實現拉升股價解套。
泰禾的大股東和一致行動人佔了泰禾60%左右的股份，可以想見如果總股數翻倍後，大股東潛在的利好。
很多莊家以前都這麽玩，包括和徐翔合作的幾十家企業。
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