多面夾擊，房企海外“補血”成本步步攀升

在政策收緊及匯率波動的“雙重夾擊”下，上半年房企火爆的海外融資景象正趨於冷卻。

今年以來，房企海外債迎來償債高峰，房企普遍通過繼續發行美元債借新還舊，人民幣匯率“破7”，意味著更高的還債成本。

而值得關注的是，8月6日美國財政部單方面宣稱中國為“匯率操縱國”，分析師認為，此舉可能會影響外部投資者對中資美元債的配置，進而影響房企未來海外發債的融資成本。

多重因素疊加

今年以來，儘管面對人民幣貶值壓力，但房企海外發債熱情不減。數據顯示：2019年上半年，房企海外債發行繼續保持高位，淨融資規模也有明顯增長。

對此，興業研究海外研究分析師劉揚接受第一財經記者採訪時分析，今年人民幣貶值預期不是一個持續性事件，海外發債期限一般在兩年以上，總體上人民幣是有升值預期的；另外，海外發債更多的是增量，或再融資，到期使用人民幣償還的案例不多。

事實上，在2016年以前，房企海外債發行量規模較小,2017年-2018年，在國內房企融資收縮的背景下，房企海外債務規模快速擴張，並成為房企融資的重要途徑。

今年，隨著還款期的逐步到來，房企海外債券到期金額快速增長，Wind資訊數據顯示，2019年房企海外債到期數量達66隻，到期規模接近240億美元。

目前，各房企已積累了龐大的海外債務。天風證券研報顯示，恆大以超過180億美元的債務規模遠遠領先其他公司，緊隨其後的有碧桂園、佳兆業、世茂房地產、融創中國、綠地、怡略、萬科等；從境外債券淨融資規模來看，2019年上半年融創、恆大、融信、華夏幸福淨融資規模較高。

“對房地產來說，國內融資較困難，資金成本可接受範圍內海外融資渠道是不錯的選擇。另外，地產企業融資部門對於周期判斷更敏感，因此有部分儲備資金過冬的動機。”劉揚說。

“補血”渠道持續收窄

而與總量擴張同步的，則是政策層面對於房企海外債的逐步收緊。

早在2017年6月12日，國家發改委就發布企業境外發行債券風險提示，針對不履行備案登記的企業，將考慮納入國家信用信息平台不良信用記錄和聯合懲戒信息平台。

去年5月，發改委和財政部聯合下發《關於完善市場約束機制 嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》。

今年，在“房住不炒”的政策定位下，房地產企業融資始終處於高強度監管之下。

6月，國家發展改革委辦公廳下發《關於對地方國有企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，在此基礎上，7月又發布了《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

天風證券分析師孫彬彬認為，隨著政府逐步收緊資產證券化、信託、海外債等房地產企業的融資渠道，未來房企的再融資或將面臨一定困難。

“相比匯率，未來房企的海外融資更多的是受到美國政策方面的影響，可能會影響外部投資者對中資美元債的配置，進而影響發債融資成本。”劉揚說。

Wind資訊數據顯示：截至8月6日，房企海外債的票面利率均值已達到8.8%。

泰禾集團7月12日公告稱，其境外全資子公司在境外完成4億美元的債券發行，並在新加坡交易所掛牌，票面年息達到15%。而根據Wind資訊數據：包括泰禾集團在內，目前已有3只在新加坡交易所掛牌的房企海外債的票面利率超過15%。

另外，匯兌損失也是房企必須面對的一個難題，比如，萬科2018年年報顯示：從2018年二季度開始人民幣兌換美元、港幣貶值幅度較大,導致報告期內產生匯兌損失約人民幣13.2億元，新城控股去年的匯兌損失也達到了4.16億元。