發改委收緊房企海外發債 防止影響房地產調控預期

7月12日，國家發改委網站發布《對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》（下稱《通知》），要求房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務；房企在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限情況、備案登記情況等，並提交《企業發行外債真實性承諾函》；房企發行外債要加強信息披露，在募集說明書等文件中需明確資金用途等情況。

近預售屋企頻繁發布海外融資計劃，據記者統計，7月前11天全國超過20家房企發布接近150億美元債計劃。平安證券報告數據則顯示，僅2019年前5個月，房企在海外發債的金額就達到2331億元，同比增長17.4%。

而《通知》發布後，無疑對房企融資進行了收緊。

中國城市房地產研究院長謝逸楓對《華夏時報》記者表示：“收緊就是為了要穩定房價，穩定地價。第三季度國內融資渠道可能還不會全面放開，預計到第四季度才有可能適當放開融資渠道。”謝逸楓認為，這有利於防止房地產市場調控出現逆轉，收緊後會影響房企拿地的積極性，從而達到調控預期。

外債發行被戴上緊箍咒

繼房地產信託被收緊之後，房企外債發行也被戴上“緊箍咒”。

《通知》稱，房企發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。一般發行海外債用途有三種，即償還國內債、流動性資金補給和拿地。而《通知》要求“只能用於置換到期中長期境外債務”，旨在控制風險。而此前發改委對房企海外發債的資金用途並無明確限制要求。

克而瑞研究中心統計數據顯示，2019年上半年，95家受監測房企境內外債券類融資總額4286億元人民幣，佔2018年全年的59.3%。其中，境外發債額佔比67%，相較2018年上升了19個百分點。

2018年底以來，由於境內環境持續收緊，且房企在2019年面臨償債高峰期，房企不得不再次向海外舉債。從融資成本來看，據克而瑞統計，上半年95家房企境內發債的平均成本為4.97%，境外發債的成本8.34%。2018年以來，房企境外債的發債成本居高不下，特別是2018年10月境外發債成本破8%，之後均在7.50%以上。

2016年開始，部分房企通過境外發債進行融資。據華泰證券統計顯示，2017 年房企境外債發行規模為 2898 億元，同比大幅增長 396%。2018 年全年發行規模進一步增長。2019年1-4 月房企境外債發行2254 億元，同比增長 41%，但 5 月僅為 80 億元，同比下降 62%，6 月恢復至 225 億元。

從40家典型上市房企來看，6月境外債出現大幅增長。同策研究院數據也顯示，6月，40家典型上市房企共發生9筆境外公司債，其中有8筆是美元優先票據或債券。

不過，2019年是房企償債高峰年。平安證券的數據顯示，2019年下半年房企境內發行債券到期2879億元、內房股企業海外發債到期602億元、房地產信託到期3362億元，合計6843億元。

“從整體看，房企融資政策不是一刀切。”中原地產首席分析師張大偉告訴《華夏時報》記者，加強監管對於正常融資沒有影響，但大額度融資會明顯收緊，“政策影響預期，房企搶地也將受限。”

防止影響調控預期

近期持續融資趨緊正在影響房企拿地的速度，而土地是房地產調控的重要手段。

記者查閱發現，6月份地方債發行規模創年內單月發行新高，其發行7170億元，但投向最多的是土地儲備，多達1903.15億元。

發債僅是房企拿地的資金渠道之一，房企其他融資又如何？北京某銀行信貸部王經理向《華夏時報》記者透露，今年上半年房企資金來源中，超過50%的錢來自信託資金、基金和銀行貸款。

這可以從用益信託公布的數據中找到答案。用益信託數據統計，2019年1—6月，集合信託市場共成立8926款產品，成立規模9273億元，平均收益率為8.23%。從信託資金投向上，房地產信託募資規模最大，而金融類信託、基礎產業類信託、工商企業類信託、其他投向類信託發行規模均不及房地產信託，僅上半年房地產信託多達3634億元，佔比39.19%，接近四成。

而發債也是為了還債。

據Wind統計，2019年房企國內債到期數量508隻，總償還量5303.02億元，償還規模同比增加28.88%。2020年、2021年，房企國內債到期規模將分別達4453.51億元、6837.24億元。

同時，房企海外債也進入還債期。據Wind統計，2019年房企海外債到期數量66隻，到期規模237.57億美元，同比增加30.91%。2020年、2021年，房企海外債到期規模將分別達297.86億美元、316.38億美元。不僅如此，未來五年房企海內外合計債務到期規模達2.93兆元。其中2019年、2020年、2012年償還規模分別達4648.80億元、4430.66億元和7155.06億元。

“借新債還舊債，在過去一直以來都是房企慣用的融資方式，今年也不例外。”王經理說，近月來房企密集發布海外融資計劃，償債也是一大原因。

7月10日，中駿集團、龍光地產發布公告稱，前者與匯豐、美林、摩根士丹利及瑞銀就5億美元的優先票據發行訂立購買協議；後者擬發行4億美元2023年到期年息6.5%的優先票據。

“7月前10天，超過15家房企發布美元融資計劃，金額超過100億美元。”張大偉說。今年以來，上市房企共發行了56筆公司債，累計融資716億元，票面利率基本在4%-8%區間，平均為5.32%。

“未來開發商的融資渠道只會越來越緊，也會面臨著強大的資金壓力。從短期看，融資收緊會影響房企拿地預期。”謝逸楓說。

“今年上半年，投入房地產信託公司的資金規模有4500億元，佔整體信託的4成，這可能會讓房地產市場出現逆轉，會影響調控預期。”謝逸楓說，5月銀保監會下發23號文嚴查資金違規流入樓市，房企融資出現收緊跡象；7月《通知》同樣是基於房地產調控做出的，目的在於防範房企風險，這就是外債發行被收緊背後的真正原因，唯有如此才能要在穩增長的基礎上防風險，保持經濟高質量增長。

責任編輯：徐芸茜 主編：陳岩鵬