黃奉潮 雅生活“獨立史”

觀點地產網“中國有11萬家物業公司，但管理規範、成長性好的不多，雅生活會積極尋求合作，目前已鎖定一些標的公司。”

不過一月有余，黃奉潮剛在中期業績會上喊完話，雅生活在市場收並購的各種傳言便起，其中包括收購中民投旗下的物業公司中民未來物業。

近日，雅生活發布可能收購事項公告，以平息市場猜測。報告稱，雅生活已與獨立第三方就可能收購中民未來物業服務有限公司部分股權事項展開磋商，但目前仍未訂立任何協議和安排，可能收購事項須待達成最終協議方可作實。

大手筆收購

此次雅生活擬收購的中民未來物業，業內人士稱，也許會促成物管行業大手筆收並購的典型案例。

據觀點地產新媒體查閱獲悉，中民未來物業成立於2018年11月30日，由中民未來持股94.91%，而中民投則實際持有中民未來74.8%股份。

中民物業旗下平台，包括上海鉑贏物業、重慶皓吉物業、常州中房物業、上海銳翔上房物業、上海科瑞物業、中民未來易創科技、山東宏泰物業、大連意美企業、重慶衛士物業和陝西誠悅物業等公司。

可以看到，中民未來物業的體量是較大的，更偏向大型物業企業收購，小企業顯然已被排除在外。

而雅生活或許是最合適的買家。作為港股上市平台，背靠雅居樂、綠地兩大股東，頗具實力，加上雅生活跟中民投也並非無交集。此前，雅生活的第二大股東綠地就曾以121億元收購中民投所持有的中民外灘50%股權及相應債權。

業內人士也表示，收購中民未來物業，雅生活是具備這個實力的，只是這麽大手筆的投入，還需要較長的一段時間消化。

在此之前，雅生活也一直在儲備實力，以支撐收並購發展的腳步。

此前於8月15日，雅生活發布公告稱，將更改全球發售所得款項用途，把“選擇性地把握戰略投資及收購機會以及進一步發展戰略聯盟”用途由原來的65%上調至85%。

換言之，就是收並購金額由20.8億元上調至27.19億元，具體為增資下屬公司、收購其他物業管理公司及其他相關業務的公司及與業務合作夥伴共同投資物業管理產業基金。

據悉，雅生活從全球發售募集所得的款項淨額約為31.993億元，截至公告日，已動用約10.339億元的所得款項淨額。

收並購加速中

從2018年物業分拆上市浪潮闖蕩過來的雅生活，一直都在尋找減少依賴雙股東的各種途徑，不斷拓展第三方項目，以謀求“獨立”發展。

不止下半年籌劃的大手筆收並購，今年上半年，雅生活在拓展第三方項目上也頻頻發力，收並購動作更是不止。

據其2019年中期報告顯示，雅生活總在管面積為2.11億平方米。其中，來自雅居樂及綠地的項目面積為5833萬平方米，佔總在管面積27.6%，期內新增540萬平方米。

值得關注的是，來自於第三方物業開發商的項目面積為1.53億平方米，佔總在管面積72.4%，期內新增面積為6770萬平方米。

從中分析得出，第三方項目在總在管面積中佔比最高，同時增速也是最快的。而增長快速的原因，是源於上半年新增的多個收並購項目。

2019年上半年，雅生活先後完成收購蘭州城關物業、青島華仁物業、哈爾濱景陽物業及廣州粵華物業，新增面積為6330萬平方米，佔總新增面積87%。

這之中，廣州粵華物業是一家以管理公建物業為主的區域性龍頭物業管理公司，雅生活收購意在進入公建類物業服務市場。

也意味著，雅生活在收並購擴張過程中，不單只是瞄準傳統住宅物業，其它物業類型也在擴張範圍內。

在收購標的選擇，黃奉潮在中期業績會上提到，收購標的主要集中在經濟比較發達的地區，包括粵港澳大灣區、長三角地區等，“也會考慮某些地區是不是能夠填補區域業務的短板，一些小而美、價格不高但回報不錯的小而美企業也會重點關注。”

回顧此前，雅生活真正開啟收並購之路是在2017年。彼時正值上市前夕，綠地控股宣布將全資子公司綠地物業100%股權轉讓給雅生活，股權轉讓對價為10億元。

之後雅生活登陸資本市場，收並購進程一直處於加速狀態。

從在管合約面積中第三方拓展的比例來分析，2017年底第三方佔比33%，到2018年底佔比62.5%，再到2019年中期佔比66.9%，說明了第三方合約面積正在快速上升中，對雙股東的依賴度也在大幅降低。

數據來源：公司財報 觀點地產新媒體整理

對於未來雅生活第三方項目的發展，黃奉潮在中期業績會上透露，“第三方項目佔比會越來越高，這將成為趨勢。”

據悉，明年雅生活會有激勵政策鼓勵積極獲取第三方項目，股東輸送面積會越來越低。