左手拿地右手並購：孫宏斌土地增持路線圖

左手拿地，右手並購。2019年的孫宏斌在擴充土地儲備方面還是跑得那麽快。

7月16日，新湖中寶（600208.SH）公告顯示，擬將其持有的浙江甌瓴實業有限公司（下稱甌瓴實業）和上海瑪寶房地產開發有限公司（下稱瑪寶公司）的股權及相應權益轉讓給融創中國（1918.HK）旗下公司，交易價款為67.05億元。據了解，此次融創收購的20個地塊分別位於浙江溫州、江蘇啟東和上海，土地面積近100萬平方米，土地用途主要為住宅。

這只是孫宏斌2019年攻城略地的一角。根據公開資料數據統計，2019年以來，孫宏斌至少已經發起高達138.34億元並購。除了並購，孫宏斌也沒停止拿地步伐。中國指數研究院發布的數據顯示，2019年上半年，融創中國拿地總額達680億元，達到去年同期的5.8倍，拿地面積高達1170萬平方米。3、4月間的新增項目中，二線城市是發力的重點，85%的土地儲備都在一二線市場。

在同策研究院總監張宏偉看來，從市場角度來講，現在並購價格相對便宜，並購項目利潤率整體比公開招拍拿地的利潤率水準要高。融創並購通常採用分期支付的方式，首筆支付金額不大，項目收購之後，融創會迅速啟動銷售，因此銷售回款基本上可以覆蓋即將支付的每一筆款項。據公告披露，在繳納3億元的定金之後，融創地產第一筆付款支付至交易價款的15%，即約10億元。

“著眼未來，融創中國目前儲備好土地和項目，明年和後年才會有更好的增長。”張宏偉說。

並購、拿地，融創擴儲力度不減

根據上述公告，新湖中寶向融創地產轉讓甌瓴實業90.1%的股權及其對應的平陽隆恆置業有限公司、南通啟仁置業有限公司100%權益；分步實施並最終完成轉讓瑪寶公司90.1%的股權，並以平價轉讓新湖中寶對上述公司的全部債權。

2019年，“並購之王”不曾停下腳步。2月，融創中國重返京滬，豪擲125億元收購上海泛海建設公司100%股權，後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目的100%權益；4月，融創以13.34億元的代價收購陽光100重慶一項目公司70%股權及相關債券。

2019年3月，孫宏斌在香港舉行的2018年業績發布會上透露，2018年並購項目佔了70%-80%，並購案例多達200多個。其中，2018年1月末，融創中國宣布計劃出資人民幣95億元或者等值港幣，購買大連萬達商業股東持有的約3.91%股份；2018年3月，融創再花10億增資樂視，隨後又斥資19.33億接手海航海南兩家公司；2018年10月，融創出資62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅項目的設計、建設和管理公司。

實際上，2012年開始，融創中國便開始在全國收購項目和土地，2014年起尤為凶猛。2014年，綠城遭遇資金鏈危機，孫宏斌以62.98億港元的價格收購綠城24.31%的股權；2015年，融創實施了4起並購，其中兩起分別以32億收購中渝置地成都7個項目和6.8億元收購天朗8個項目；2016年是融創的並購大年，財報顯示，2016年公司共對外發起16筆收購（包含對同一家公司發起的連續收購），涉及資金595億元，包括以137.88億元購聯想旗下所有地產業務；2017年融創持續加碼，連續發起10筆並購，其中最著名的便是與萬達那場交易總金額高達637.5億元“世紀大並購”。據統計，2017年融創並購涉及金額高達1065.04億。

連續收購的同時，融創中國拿地熱情依舊。

根據中國指數研究院發布的《2019年上半年全國房地產企業拿地排行榜》，從拿地金額來看，碧桂園、萬科、融創依次佔據榜單前三位。其中，融創1-6月拿地總額達680億元，達到去年同期的5.8倍。從拿地面積來看，融創中國在100家房企中排名第五，2019年上半年拿地面積高達1170萬平方米。

在公開市場，2019年4月，融創搖中無錫濱湖區地塊，加上拍下的兩幅土地，此次在無錫新增3幅土地儲備；同月，融創在武漢斥資152億元拿下4宗地塊；5月中旬，融創以10.23億元成交價競得東莞沙田地塊。

自2016年末以來，融創似乎有意減少公開市場拿地動作。2016年6月，孫宏斌就在一場項目發布會上透露，融創已經在全國範圍內停止公開拿地，轉而通過並購的方式獲取低成本的土地資源。融創當年披露的數據也顯示，其三分之二的土地都是通過並購獲得。2018年的中期業績會上，孫宏斌依然堅稱，基於對宏觀調控政策不會放鬆的判斷，融創基本不在公開市場拿地。

話雖如此，但易居研究院智庫中心數據顯示，截至2018年11月26日，融創在2018年內公開市場共拿地128塊，總建築面積為1344.4萬平方米，佔地面積總計720.69萬平方米，成交總價404.65億元。其中，僅10月單月就斬獲地塊29塊，將近一天一塊地。

不過，2019年3月29日，孫宏斌在香港舉行的2018年業績發布會上再次表示，雖然對房地產行業長期看好，但對今年的銷售不能太樂觀，因此今年“拿地會非常小心”。6月初舉行的融創中國股東會上，融創總裁汪孟德也表示，現在地價上來了，融創已基本暫停公開市場拿地，只有部分未解決的並購項目仍在商討。中指院數據也顯示，1-4月，融創中國拿地金額626億元，相比起前幾月的高密度拿地，5月起融創明顯放慢擴儲速度。

資金從何而來？

並購與拿地雙重出擊，外界關心的是，融創哪來的錢？

事實上，從銷售金額來看，融創並不差錢。融創中國2019年6月未經審核營運數據顯示，2019年6月，集團實現合約銷售金額約507.9億元，同比增長11%，環比增長14%，合約銷售面積約347.5萬平方米，合約銷售均價約14620元/平方米。

2019年上半年，融創中國累計實現合約銷售金額約2141.6億元，同比增長12%，累計合約銷售面積約1472.0萬平方米，合約銷售均價約14550元/平方米。2019年上半年，歸屬於融創的權益合約銷售金額約1479.4億元。

再往前看，2018年融創中國全年合約銷售金額4608.3億元，同比增長27.3%，位列全國房企銷售排名TOP4。彼時，孫宏斌表示，2019年的銷售目標是5500億元，增幅約為20%，對比往年業績，這個幅度並不算太高。他表示，“2019年融創將會慢下來，對於市場不太樂觀，必須要小心。”不過，若要達成5500億元的銷售目標，融創接下來月平均銷售額需達到560億元。

此外，並購行為也離不開現金流的支撐。融創2018年年報顯示，2018账面現金達約1202.0億元，同比增長約24.3%，集團債務淨額與資產總額比率為15.2%，較2017年同期的19.7%繼續下降。

與此同時，融創中國也通過多種渠道進行融資。

今年年初，融創中國採用私募結合地產融資的方式，與歌斐資產簽約，後者擬以地產基金的形式收購融創中國在上海的一個內環綜合體項目。

此外，融創也在離岸市場密集發債融資。融創中國公告顯示，今年以來，融創中國分別於1月、2月和4月發行了2021年到期的6億美元8.375%優先票據、2022年到期的8億美元7.875%優先票據以及2023年10月到期的7.5億美元7.95%優先票據，票據已申請於新加坡證交所上市及報價。2018年，融創中國四次於新加坡證券交易所發行優先票據，發行金額共計18.5億美元，其中，除了2018年4月發行的期限為3.25年的優先票據利率為7.35%之外，其余利率均高於8%。

除了海外融資，2019年4月8日，上交所披露信息顯示，融創房地產集團有限公司擬申請發行80億元“小公募”類型公司債券，申請已獲得上交所受理。債券發行期限不超過7年，擬分期發行，首期發行規模不超過50億元（含50億元）。2018年，融創於上交所和深交所累計發行了250億元的公司債券。

融創中國年報顯示，截至2018年末，融創淨資產為705.90億元，上年末借款金額1927.52億元。到2019年3月，融創借款金額達2269.64億元，較上年末新增342.12億元，累計新增借款佔上年末淨資產的比例超過20%。