房租上漲的鍋究竟該誰來背？

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家李庚南

　　是什麽原因推動房租的上漲？有人認為是房價高企的因素，有人認為是畢業季的季節性因素，有人認為是租賃市場供給不足，還有人將矛頭直指長租公寓模式及其背後的資本壟斷。與此同時，圍繞“黑心”房東的口誅筆伐充斥於坊間網媒，針對非理性價格競爭的互懟也在房產中介之間爆發。

　　或許，比股市更捉弄人的還是樓市。

　　在“房住不炒”的獵獵旗幟下，癡癡守候在樓市的人們並沒有等來“意想”中的房價下跌，卻迎來了房租一反常態地上漲。

　　今年特別是進入畢業季以來，以北京為代表的熱點城市房租呈現普漲態勢。據中國房價行情網數據，7月份北上廣深四個一線城市以及成都、天津、杭州、南京、青島、廈門、重慶共計11個城市的房租價格同比平均漲幅高達22.12%。其中，排名前5個城市的同比增幅分別為成都32.4%、廣州30.7%、深圳30.5%、重慶25.1%、天津23.09%。雖然其中有去年12月份普漲的翹尾因素，但房租整體快速上漲已是不爭的事實。

　　房租上漲的鍋究竟該誰來背？

　　我們首先需要弄清楚的是，這一波房租的上漲，究竟是市場的力量在推動，還是非市場的因素在主導？

　　如果是市場的自發行為，則恰恰說明當前推動住房租賃市場發展的政策效應開始顯現，居民住房需求開始出現由購房向租房的部分轉移，真正體現了“居有其屋”向“住有其居”的漸變。如果這種轉移趨勢成立，那麽它其對整體房租價格的推升也顯然是符合供求邏輯的。

　　因為，理論上房地產市場應該是一個購租並存的市場。一個良性的、健康的房地產市場應該兼顧社會上具有不同居住偏好的人群需求，並在相互適應中實現均衡發展。但實際上，我國購房與租賃兩個市場長期以來處於一種跛行發展格局：即購銷熱租賃冷，使房租在樓市的輪動中始終處於相對低迷的水準。換言之，從租賃市場發展的軌跡看，客觀上存在租金上漲的內在驅動性。

　　因此，房租的上漲或許恰是對我國長期以來房地產市場發展不均衡格局的糾偏。更為重要的是，如果這種趨勢成立，或將意味著樓市轉捩點信號的釋放。

　　但是，從影響房租的市場因素看，無論是市場的供需（包括畢業季的季節性因素），還是房價的比價效應，似乎尚難以形成對此波租金快速上漲的有效支撐。

　　從市場供需看，隨著國家發展住房租賃市場戰略的推進，包括“隻租不售”土地供應模式的推出，以及樓市調控下更多房源向租賃市場的轉向，應該說租賃市場的供給得到大大改善；儘管從租賃市場的總體供需狀況看，缺口仍較大，但租賃供需的缺口在不斷收窄而不是相反。

　　從房價的比價效應看，理論上房價的上漲會帶來租金的上漲；但在各地嚴控房價上漲的背景下，全國房價特別是一線城市的房價已顯露調整的跡象：國家統計局發布的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，一、二線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅回落，三線城市略有擴大。因此，房價帶動房租上漲顯然不成立。實際上，長期以來房地產市場的畸形發展也逐漸弱化了房價與房租的比較關係，房租的上漲遠遠落後於房價。

　　既然房租上漲的市場支撐並不明顯，那麽我們就有必要審視非市場因素的推動，需要重新反思租賃市場發展的路徑與方式。實際上，透過房租上漲的種種現象，不難發現，非市場因素對租賃市場的擾動卻是非常明顯。從原我愛我家副總裁胡景暉炮轟自如、蛋殼等知名長租公寓運營商以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源的言論中亦可見端倪。

　　推動房租上漲的非市場因素是什麽？

　　從推動房租上漲的非市場因素看，既有政策方面的，也有不規範競爭等人為方面的因素。如城市市場整治力度的加大，各地政府（尤以北京為甚）對群租房、違規租賃房的整治與取締，客觀上釋放了一部分租賃需求，加大了住宅租賃市場的供需矛盾，從而推動了租金的上漲；經濟機構轉型帶來的熱點城市勞動力總量與結構的變化，高端人才對低端勞動力置換，客觀上為租金的上漲打開了太空。

　　但是，真正影響和改變租賃市場格局、推動房租快速上漲的因素是租賃市場的過度金融化，表現為租賃市場供需雙方濫用金融工具、盲目加杠杆。

　　從供給端看，在資本推動下，長租公寓及租賃平台過度擴張、野蠻生長，注定了推高租金成為其商業可持續的選擇。

　　隨著國家一系列鼓勵租賃市場發展政策的頒布，各類房企、房地產中介、專業租賃機構、連鎖酒店、互聯網公司乃至金融機構紛紛涉足住宅租賃市場。一時間住房租賃市場成了各路資本追逐的“風口”，長租公寓恰是迎風而生的一種模式。

　　長租公寓模式的出現，使住房租賃的市場性被人為削弱。在此前的租賃市場中，房東、租客均處於一種資訊不對稱中，需求雙方的博弈推動著租賃市場租金在低水準上的平衡。從供給端看，若掛牌的房屋遲遲租不出去，房東會適當降低價格以減少空置的損失。在這種情況下，租賃的供需都是有真實基礎的，最終所達成的租金價格也基本接近市場。在長租公寓模式下，運營方一手壟斷了出租房源，一手握住了需求資源，使其處於資訊相對充分的有利地位。這就使中介依據自己的目標推高租金成為可能。

　　這種可能性的存在，前提是運營方以長租模式聚集了大量的出租房源，實現了對房源的相對壟斷，其根本推手則是資本。前不久媒體披露的北京某兩大長租公寓巨頭爭搶他一套房源，將月房租最終由7000元抬高到10000元，漲幅超過42%之多，即是一個典型的例證。

　　另一方面，長租公寓也有強烈的推動租金上漲的內在驅動力。理論上住房租賃屬於重資產型行業，對資金的需求大。營運方在確定租金水準的時候，除了要考慮建安成本、人力成本、資金成本均外，對於以自持方式開展長租業務的開發商而言，還需要考慮所付出購地成本和長期持有的時間成本。而這些成本都將構成租金上漲的基本驅動力。長租公寓運營方何以有不惜血本、不顧虧損搶奪房源的膽氣？除了後面有大量資本的追捧外，還因為它有明確的預期，即整個市場租金水準的提升。

　　從需求端看，“租金貸”等融資工具的出現一方面緩解了部分租客的房租壓力，但同時也誘導一些租客突破與自身的收入水準相適應的消費水準，超前消費，從而使市場租金失去了“定力”。

　　所謂“租金貸”，又稱“房租貸”“房租分期貸”，是指租客在與長租公寓企業（中介平台）簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客則依約按月向該金融機構歸還租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。

　　毫無疑問，“租金貸”等金融創新的初心是為了解決租客租金壓力，能為租戶帶來便利；但是，這種工具也容易誘導年輕人超前消費，不切實際地追求所謂的生活品質，租住超出自己能力的高標準住宅，其中可能有一些人根本就不具有償還能力。

　　按照正常邏輯，租賃需求者依據其對地段、環境、價格等偏好會形成自然分層，表現出房租與收入水準、職業預期的匹配性：高收入的白領階層在選擇租賃物業時更多地考慮居住的便捷性、舒適性，一般會選擇相對繁華的商務圈，其承受租金的能力比較強；一般收入階層在選擇租賃物業時，除了考慮地段外，更多地考慮租金價格因素，可能會選擇稍偏離城中心的、房租相對適中的地段；低收入階層特別是農民工，在選擇租賃物業時，則會主要選擇價格低廉的城鄉結合部。

　　但是，新生代的從業者，無論是白領還是藍領，其消費觀念較以往有了明顯改變，貪求享受、超前消費正成為一種趨勢，上述租賃市場的邏輯正面臨逆轉；而金融的介入恰好為這種逆轉創造了條件。對於一些剛參加工作、收入尚較低的、尚無力承受較高租金但又追求所謂高品質生活的人而言，“租金貸”類的金融產品恰好是一個很不錯的“枕頭”！

　　但這個“枕頭”卻未必能讓租房者高枕無憂。就租金貸這種模式本身而言，其商業邏輯或許並沒有問題。問題是，一旦它面對的租客根本就沒有償貸能力的時候，當初校園貸所引發的悲劇或將重演。特別是，當租金貸被長租公寓視為自己緩解資金壓力、獲取快速擴張所需融資之捷徑的時候，租金貸便被異化為各種令租客們始料不及的“套路貸”。前不久，杭州鼎家長租公寓公司宣布破產後所引發的大量租客和房東維權事件，使“租金貸”這一運作模式背後的“套路貸”終於浮出水面：租客在不知情的情況下“被簽約”了網絡貸款。隨之，更多的租客“被貸款”案例在其他長租公寓平台相繼曝光。

　　且不說，被曝出的“被貸款”案例中，租客中有多少確實不知情（消費者除了金融知識乃至基本的常識欠缺外，更多地受到各種利益的誘惑！），至少“租金貸”在“忽悠”租客的同時也把市場租金“忽悠”了上去。

　　“租金貸”背後的“套路”警示了什麽？

　　透過“租金貸”及其背後的“套路”，至少有三個問題值得我們警醒與思考：

　　一是租客（主要是年輕群體）何以會陷入“被貸款”而不自知？除了缺乏基本的金融和法律常識外，恐怕還缺乏對契約的基本認知與敬畏，以及作為成年人應有的擔當，也說明金融普法教育任重而道遠。

　　二是長租公寓何以如此偏愛“租金貸”、欲罷不能？說明長租公寓模式固有的資金壓力較大。實際上，由於長租公寓運營商目前只有租賃權沒有產權，沒有抵押物很難獲得銀行貸款，“租金貸”自然成為大多數長租公寓融資的捷徑。對於高比例自持的開發商所經營的長租公寓，雖有產權但固化的成本高、資金壓力更明顯，這也促使我們有必要對全額自持式土地供應模式背後的商業邏輯的反思。

　　三是“租金貸”的供給主體（包括一些銀行機構）何以在借款人不知情的情況下放出貸款？這說明這些放貸主體的風控能力與規範性堪憂，金融亂象恰滋生與此。說明這一領域的監管短板亟需補齊。

　　不可否認，一個健康的房地產市場離不開租賃市場的發展，而租賃市場的快速發展需要金融的支持。但凡事過猶不及。若金融過度介入，恐為逐利資本所役，助推資本的膨脹。

　　實踐證明，金融不是誰都可以玩的，金融更不是可以脫離監管的“生意”。沒有監管的金融活動，終將成為社會的禍害！校園貸、現金貸、P2P網貸如此，打著推動租賃市場發展旗號的“租金貸”也莫不如此！如何讓監管之網疏而不漏，關鍵是要真正構建起符合中國實際的金融行為監管體系。還是那句話：凡是金融都應納入監管，凡是從事金融活動的均需持證！

　　無論是普惠金融還是創業融資，都需要對金融多一些敬畏。從巨集觀上，要防範居民過度負債導致的杠杆利率持續攀升；從微觀上，要防範居民“染”上過度負債的“毒癮”。這不僅、可能形成社會穩定的不利因素，而且還會毒害整個社會的信用文化。

　　(本文作者介紹：先後供職於工商銀行、人民銀行，現為銀行監管部門人士，長期負責小企業金融服務推進工作，潛心研究小企業金融服務問題。)