薑兆華：房租漲與租金貸有啥關係？

　　文/新浪財經意見領袖專欄（微信公眾號kopleader）專欄作家 薑兆華

　　繼P2P爆雷事件頻發之後，長租公寓漲價潮又接踵而來。今年以來，全國一、二線城市房租普遍性大漲，引發市場熱議。蛋殼公寓租客被網貸事件曝光後，租金貸一下子被推上房租漲價的風口浪尖。房租漲價和租金貸究竟有多大關係？租金貸是推高房租的幕後推手嗎？

　　一、房租怎會突然大漲

　　房租漲價是一個複雜而又普遍的社會經濟現象。從巨集觀成因看，既有物價通脹的經濟因素影響，也有住房供給側改革的配套關聯。引發本輪一、二線城市租金爆漲的原因，概括起來有以下三個方面：

　　（一）租房供給不足。8月份，全國多地租賃市場出現租金爆漲，有大學生就業季節性供給不足的原因。全國一、二線城市加大人才引進力度，人口大量湧入大中城市，租賃房源短缺也是重要原因。有媒體報導稱，北京上海租賃住房缺口380-420萬間，廣州深圳缺口160-200萬間。在限購和高房價擠壓下，租賃市場短期內難以提供充足租賃房源，租金漲價成為一種必然。

　　（二）中介哄抬租價。在國家嚴控房地產，大力發展租賃市場背景下，各路資本圍獵長租公寓。長租公寓和租房平台竟相跑馬圈地，以超過市場價格大肆收購房源，囤積居奇，哄抬租金市場。8月17日，北京市住建委聯合銀保監會、金融局、稅務局等部門約談自如、相寓、蛋殼公寓等10家住房租賃企業，“逼”出12萬套租賃房源。房屋中介明裡暗裡操縱房源已是不爭的事實。

　　（三）網貸擾亂市場。租賃平台與信託、銀行等金融機構合作，變相開展住房租賃業務；更有租賃中介與P2P等第三方融資平台勾結，盜用房東、租客個人信用，開展租金保理、虛假租金貸等業務。通過預收租金方式，提前收取房租收入，聚集資金池，滾動收購房源。網貸等民間資本的推波助瀾也不可小覷。

　　二、房租漲與租金貸有啥關係

　　公寓租客被網貸事件頻頻曝光後，中國銀保監管會緊急嚴查租金貸。北京銀行、建設銀行、平安銀行等多家銀行暫停租金貸業務。因為租賃企業與第三方借貸平台違規經營租金貸款，認為租金貸是租金價格上漲的主因，顯然有失公允。

　　租金貸或租金分期是解決租客租房資金緊張的一種個人消費類短期融資業務，對拉動消費，促進租賃市場發展具有積極作用。從業務屬性分析：只要真實反映本人消費意願，消費場景真實存在，租金貸就不可能侵害到借款人利益。

　　從媒體披露租客被貸款情況看，部分租賃企業與第三方借貸平台內外勾結，在未對租客充分風險提示前提下，誤導或誘騙租客與網貸平台簽署貸款合約，通過預收款資金池囤積房源是其擴張的主要手段。在這一交易行為中，P2P網路借貸、信託推波助瀾，一定程度助長了租賃企業的盲目擴張。中國銀保監會檢查重點是套取銀行信貸資金的虛假租金貸、P2P套路貸等違規行為。從本質上來看，租金貸不是租金漲價的根本原因。

　　三、解決租金上漲靠什麽

　　房租上漲是市場經濟下的一種普遍社會現象，解決問題的關鍵需要在增加有效供給、盤活存量資源、強化市場監管等方面，統籌兼顧，協同發力。

　　（一）增加租賃供給。堅持租售並舉，鼓勵新增用地建設租賃住房，新建建案項目配套租賃住房；堅持穩定市場，鼓勵國有企業轉型住房租賃，發揮租賃市場“穩定器”作用；堅持市場化導向，鼓勵民營企業機構化、規模化發展住房租賃；堅持多元化開發，鼓勵農村集體土地建設租賃用房，增加租賃用地的有效供給。

　　（二）盤活存量住房。社區管理部門應根據社區居民特點，引導老年家庭出租部分住房，開展“部分租賃+社區公益”的以房養老模式。社區作為政府公益租賃平台，根據租賃戶和出租家庭特點，個性化“結對”租賃；租戶提供家庭公益服務，以全部或部分公益服務抵償出租家庭租金，國家對老年家庭出租房屋給予補助；提倡大專院校放假期間，對外開放租賃空置學生宿舍，增加短期租賃用房供給。

　　（三）強化市場監管。租賃備案製是解決住房租賃市場監管的有效制度。政府可搭建住房租賃備案平台，通過區域性指導定價，強化住房租賃交易行為監測；工商、稅務、房管部門定期開展租賃市場檢查，嚴厲打擊無備案經營、虛假房源、資訊不透明、哄抬租金、囤積房源、誤導信貸等擾亂租賃市場行為。

　　(本文作者介紹：中國海洋大學MBA、EFP金融理財管理師，現任某全國股份製銀行總行零售部門負責人。)