李宇嘉：對哄抬住房租金的監管必須嚴於控房價

　　每經編輯祝裕

　　李宇嘉

　　近日，此前樓市調控一直效果顯著的北京，住房租金上漲的現象引起市場高度關注。

　　資訊平台“我愛我家”的數據顯示，2018年7月，北京租賃住房套均月租金為4902元，環比6月上漲2.9%。根據wind公布的50城租金數據，今年以來，北京住房租金水準已連續5個月上漲。2018年7月，北京租賃市場每平方米每月租金首次突破90元（92.33元），同比去年7月上漲了21.9%。

　　事實上，拋開春節等季節性因素，有統計數據以來，北京住房租金基本一直呈上漲趨勢。除北京之外，滬穗深等一線城市也同樣呈現這樣的態勢。2018年7月，滬穗深住房租金同比分別上漲16.4%、21.6%和29.7%，也是近年來的最大漲幅。

　　過去，每年到7~8月“畢業季”，租金就會上漲。北京高校學生多，其中相當大一部分會選擇留京，但短期內租賃供應彈性小，自然會造成租金上漲。

　　本次北京等熱點城市房租上漲，的確也有傳統“畢業季”的影響。與此同時，北京等熱點城市房價處在歷史高位，加上樓市調控嚴厲，引致租房需求也相應增加。另一方面，近年來北京等一線城市對存量改造、違法建築等打擊力度加大了，京滬等城市“類住宅”新增供給近乎冰凍，導致租賃供應端有所減少。

　　不過，如果考慮到北京持續疏解人口，公租房等多管道租賃供給增加，“合租”趨勢明顯，上述供需層面的因素過去也一直存在，因此難以解釋近期租金的快速上漲。

　　當前，正是從中央到地方夯實“房住不炒”、加快培育“租購並舉”住房新制度的關鍵時期，各地正致力於培育機構規模化租賃等多元供應主體，鼓勵新市民以租房體面“扎根”城市。

　　如果說前預售屋價非理性上漲可以歸咎於住房投資屬性作祟的話，租賃反映的基本是最真實的剛需，其需求一般由收入水準決定。

　　國際經驗顯示，若租房支出超過個人可支配收入的1/3，租房者的生活就會面臨困難。所以，即便發達國家不管制房價，但管制租金卻成為國際慣例。

　　2015年3月，德國議會通過《限制房租法》，將3年內租金漲幅限制從15%降至10%；房東漲租超過指導價20%的算違法，租客有權將房東告上法庭；房東單方面漲租超50%的，被認為是賺取暴利，可判入獄3年。

　　近年來，我國城鎮居民收入增速一定程度上呈現放緩的趨勢。根據wind統計，城鎮居民家庭可支配收入中位數（中位數更能反映租賃人群的收入狀況）增速連續4年放緩，已從2014年的10.3%降至7.2%。

　　而與此同時，根據國家統計局的數據，自2002年有統計數據以來，住房租賃價格就未曾下跌過，17年來租金指數月平均漲幅高達3.32%。其中，租賃人口集中的一線城市，近年來租金上漲非常快速，今年甚至出現了20%以上的漲幅。

　　根據wind數據，即便以套均50平方米計算，目前北上廣深商品租賃住房套均月租金分別為4616元、3724元、2652元、3915元，作為這些城市租賃主力的工薪群體，其月收入多數不足萬元，租金支出通常都超過收入的1/3。

　　作為切實反映真實住房需求的房屋租金，逆收入上漲、逆政策導向大漲，顯然需要格外重視，更要剖析其背後的深層次原因。

　　近年來，國家倡導“租購並舉”，培育“先租後買”、“以租為主”的住房消費模式。目前來看，需求端重視買房的消費理念尚待引導和扭轉，但供應端卻借助政策東風，快速行動起來，突出表現在長租公寓崛起和其特殊的運營模式。

　　目前，長租公寓企業有集中式和分散式兩種，前者以整棟改造後出租為主，後者則主要從業主手中“收儲”房源後出租。由於配套成熟的租賃房源基本掌握在二手房業主手裡，分散式“收儲”就成為長租公寓的競爭模式。

　　2016年以來，全國陸續誕生了2000多家長租公寓企業，僅深圳就有200~300家。事實上，一個城市的房子往往很多，但新增彈性小，優質房源更是相對稀缺。因此誰掌握了優質房源，誰就有可能在長租公寓市場競爭中率先突圍，成為頭部企業，也就因此能擁有定價權、盈利權。這剛好契合了長租公寓互聯網運營下的“投資邏輯”。

　　於是，長租公寓向資本方闡述盈利模式時都會表示，只有不斷變大才能在市場獲得主動權、定價權、盈利權。於是，市場上的多輪融資都按照這一模式來運行：首先是搶奪房源，爭奪具有增長紅利的“潛力小區”；然後倒逼行業洗牌，提高市場佔有率；最後，成為頭部企業，掌握定價權並收獲盈利。

　　因此，最近市場上才流傳出這樣的案例：兩個租賃平台爭奪某房源，並硬生生地將業主租金報價只有8000元的房子，最終推高到1萬元。在這種典型的互聯網風投打法下，一旦資本選定誰，就會不斷加注，讓競爭者倒下，讓後來者沒活路，直至自己成為頭部企業。

　　目前來看，互聯網“燒錢”投資的模式在住房租賃市場非常活躍。2017年以來，已有十幾家長租公寓倒閉，意味著競爭已進入“行業洗牌”的第二階段。由此推斷，剩下的企業還會在資本的助推下競相爭奪房源。

　　過去，為了對衝住房租賃價格的上漲，租客要麽以“合租”、打隔斷、上下鋪來解決，要麽選擇住的地方離市中心或工作地越來越遠，要麽從建案搬到城中村，要麽乾脆離開，犧牲了居住的基本舒適度。這也在一定程度上助長了租賃市場的野蠻生長。

　　現在，國家花大力氣培育住房租賃市場，意在鼓勵長期的、穩定的、低成本的租賃供應和需求模式。客觀上講，長租公寓大規模湧現，一方面會有效增加租賃的供應，減少房東欺詐、隨意漲租、克扣押金等亂象，租賃市場秩序明顯改觀；另一方面，租客的租賃體驗感提升了，比如長租公寓配置了適合年輕租賃人群的基礎設施，消防安全也比較規範和到位。

　　但需要注意的是，不管是市場秩序改善還是租賃體驗提升，這些“美好租房”的需求更新都不應該建立在租金非理性上漲的基礎上，而是必須要考慮絕大多數租客的支付能力。

　　實際上，如果不得不在“高租金、體驗好”、“低租金、體驗差”兩者中作選擇，估計多數租客還只能選後者，畢竟其他開支（小孩教育、父母養老等）也很大。

　　也正是因為如此，近日針對長租公寓“搶房源”報導，監管機構開始約談主要企業，明確不得利用融資資金惡性搶房源，不得以高於市場租金或哄抬租金搶房源，不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約搶佔房源。

　　買房不易區分自住還是投資，但租房一定是自住需求。作為公共產品，各級政府要增加公租房供給規模，保護好困難人群的住房問題；對於市場化的租金，需要加強一以貫之的監管，讓其處在租客可承受的範圍。

　　（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

責任編輯：李鋒