中房報記者 許倩 | 北京報導
下一步該怎麽辦？這是擺在所有房企案頭的必答題。2019年經歷過年初短暫的樓市復甦後，房企最難的日子來了，下半場房企面臨的考驗還會更多，市場更大的洗牌潮無可避免。
7月30日，中央政治局會議再提“房住不炒”，並首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。之前一天的7月29日，央行座談會亦傳遞出信貸政策新動向，央行“點名”房地產行業佔用了較多的信貸資源，要求“加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示”。
“一些房企雖未到破產境地，但已經開始賣地賣項目，這是出現生存危機的前兆。”一位金融人士預警。
近日，新湖中寶擬將近百萬平方米的土地儲備作價67億元出售給融創，涉及上海、溫州和啟東等地。卷入醜聞事件的新城控股開始對約40個項目進行洽談、協商出售事宜。陽光100中國向融創、佳兆業出售的資產涉及資金已超57億元。
選擇收縮，還是選擇轉型，其實都難掩通過賣地套現的目的。“這類房企算是百強，但是資金杠杆放得比較厲害，加上項目去化不是很暢通，就有資金上的壓力，通過資產盤整斷臂求生。最近兩年一些房企為衝千億，杠杆放得特別大，拿地特別多，所布局城市又受到調控，資金鏈很危險。”上海中原地產市場分析師盧文曦對中國房地產報記者表示。
融資對於房地產具有無比重要的意義。今年二季度以來，房地產融資渠道一再收緊，市場壓力已經盡顯。“很多房企迫於資金壓力赴境外融資。以前房企發債利率一般在七八個點，現在17到18個點也不稀奇，一個項目的利潤基本都被利息吃掉了，為什麽房企還要去借？他們希望通過付出比較高的代價來扛過這個時期，但調控政策是較為長期的，不可能短期應付得過去。”盧文曦表示。
在日子更為艱難的下半場，老玩法老思路必須調整了，如高杠杆搶地或招致生存危機，守護好現金流才是對房企對自己的友好。
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連環危情
高負債就像是企業的阿喀琉斯之踵，是企業最弱也最致命的一環。
今年以來，居民住房高杠杆與房地產過度融資問題，屢次被高層點名。在6月13日舉行的第十一屆陸家嘴論壇上，中國銀保監會主席郭樹清態度鮮明地表示，房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。
類似的言辭，央行再度傳達出來。7月29日，央行在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，會議重點稱房地產行業佔用信貸資源依然較多，對小微企業、先進製造業、科技創新企業、現代服務業、鄉村振興、精準扶貧等領域支持力度仍有待加大。
這還沒完。央行宣示，要保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用於購房，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。
這意味著，高杠杆房企在下半年發債融資中將受到更多管控。“監管部門已向部分房地產貸款較多、增長較快的銀行進行了‘窗口指導’，要求控制房地產貸款額度，但對各家銀行的具體要求各不相同。”一位股份製銀行人士告訴記者。
“收緊融資是因為房地產的風險，尤其是房地產金融風險在增加。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，企業部門的房地產金融風險正在快速積累，房地產開發企業資產負債率雖有所下降，但總體較高，不良資產率也在快速上升。另外，房地產開發企業的速動比率和現金流動負債比率均低於安全標準，極易引發企業流動性危機。
觀察那些近兩年拿地激進的房企，杠杆率升高。頭部規模房企中，2018年融創中國淨負債率為149.37%，總負債金額達到6435億元。2019上半年，融創中國累計買地超800億元，預計負債進一步上升。陽光城亦一向以高負債著稱，今年上半年陽光城淨負債率達145.13%，明顯高於行業平均值。
值得注意的是，中型房企成為此輪加杠杆的主力。國泰君安證券數據顯示，中型房企負債率從2012年以來持續提升，尤其是淨負債率2018年已飆升至135.1%，顯著高於大型房企的95.8%和小型房企88.7%。
“彎道超車”的泰禾集團，最近一兩年財務狀況每況愈下。2018年公司現金及現金等價物餘額115.58億元，而短期借款及一年內到期非流動負債金額為574.28億元，短期償債壓力巨大，公司整體淨負債率高達385%。今年7月份，泰禾集團發行的一筆4億美元海外債融資,年息高達15%。
就在兩個多月前，新城控股、泰禾集團、光明地產等房企均收到上交所的問詢，問詢的方向與公司償債能力、存貨減值、盈利能力的可持續性、資金往來等相關。
“我們不擔心小房企，可以小而美，可以退出，沒有關係。”北京師范大學金融研究中心主任鍾偉表示，我們擔心的是中型房企將陷入“死亡之谷”，他們的土地收儲，在2016年下半年和2017年是比較貴的地，而且錯配在四五線城市，他們的商業模式相比在前面的10位和20位的企業並沒有出色的地方，他們的戰略也沒有更加出色的地方。向前走，更加困難；向後退，心不甘。
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自救為上
高杠杆曾是部分激進型房企“自傲”的資本。憑借超高杠杆和高周轉，他們將規模迅速做大。但這種類近於走鋼絲似的路線在調控收緊期注定難以持續。當前，銷售端和融資端這兩個房地產企業最重要的資金來源渠道都被收緊，新“錢荒”的日子來了。
7月，針對房地產行業的各種調控政策繼續頒布。地方省市集中於限售加碼、土地出讓環節收緊、房地產交易環節亂象整頓等。“在沒有長效機制且不能判斷泡沫是否已經鼓起來的時候，我們必須采取短期抑製措施，這是行政手段。只有這樣，才不會導致房地產市場出現大泡沫，不會有大崩盤和大危機。”中國經濟體制改革研究會副會長樊綱表示。
行政手段高壓下，房地產銷售下滑。數據顯示，2019年上半年建案銷售面積75786萬平方米，同比下降1.8%，降幅比前5個月擴大0.2個百分點。7月單月，TOP100房企銷售金額為9598億元，較6月減少了3208億元。銷售持續下滑的結果就是，房企資金狀況吃緊。
而就在這關口，監管層連續針對銀行開發貸、信託融資、美元債新規、私募基金融資等政策頻繁釋放出融資渠道收緊的信號。監管部門近期還對部分前期拿地較為激進的房企進行窗口指導，為土地市場降溫意圖明顯。
在生存危機的關口，不斷有媒體曝出小房企破產的消息，而中型房企的日子亦不好過，他們開始“斷臂”自救。
今年上半年，陽光100先後與融創、佳兆業達成股權轉讓協議，累計交易金額約60億元。在7月25日的媒體溝通會上，陽光100方面表示，公司出售的土儲多為規劃住宅開發為主的地塊。這些土地儲備的變化，也是公司聚焦“非住宅”市場戰略所帶來的優化土儲結構的具體措施。
一位陽光100內部人士稱，“賣地可以幫我們減少負債，我們認為是好消息，這是我們要堅定轉型的表現，我們的土地儲備還有大量住宅地塊，今年要賣100億元。”
儘管陽光100方面解釋稱賣地是為了轉型，但資金壓力不容置疑。2018年報顯示，陽光100淨負債率由2017年的231.6%增長至2018年的261.6%，漲幅高達30個百分點。截至2018年末，陽光100貸款和借款約296.95億元，一年內到期債務約104億元，而現金及現金等價物僅25.89億元。
因卷入醜聞遭遇信譽危機的新城控股，同樣在四處賣項目。據新城控股公告，截至目前，公司已在洽談、協商出售的項目約為40個(含合聯營項目)，但擬出售的標的項目公司範圍、交易對方及交易金額均存在不確定性。
幾天前新城控股通過出售10個項目公司股權回籠現金41.54億元，7月26日，公司又賣出了5個項目公司，交易對價合計約27.07億元，均以現金支付，被轉讓的資產包裡所涉及的幾乎都是住宅項目，且以今年上半年拿的新項目為主。新城控股亦屬於一家高杠杆運作、激進型公司。截至今年一季度末，新城控股一年內需償還債務133.65億元，總負債合計3133.48億元。
近期大規模出售土地的還有新湖中寶。7月16日，新湖中寶以67億元將其所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益出售給了融創，涉及浙江溫州、江蘇啟東以及上海虹口近百萬平方米的土地。新湖中寶表示，有利於加快公司現有項目開發進度，加快資產周轉，優化資產負債水準。
此外，上半年，廣州粵泰股份、泰禾集團、華僑城等均多次出售子公司紓困，但依然未解除資金風險。
“在融資環境收緊、融資預期不佳和看淡未來銷售的情況下，房企的資金鏈會普遍吃緊，那些使用了較高財務杠杆和高負債、高周轉的房企為了自保和‘活命’，會出現較大規模的賣地賣項目的現象。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對中國房地產報記者表示。
柏文喜預計，下半年房企會更加謹慎拿地、降價促銷，實現以現金流為核心的“現金為王”，甚至會出現較多的賣地賣項目換取現金、減少後續投資的現象。
盧文曦預計，下半年會出現一個搶風口抓緊時間回籠資金的動作，房企應趁著政策不是那麽緊的時候，降價回籠資金。哪天地方政府因擔心房價出現大的波動而對降價幅度進行硬性規定時，房企就沒辦法實現快速回籠資金了，屆時資金鏈會更加危險。
而金融調控和樓市調控兩條通道同時極度強壓，這在歷史上還沒有過。
（此文刊於中國房地產報8月5日01版 責任編輯 何可信 鄧雨楠）
流程編輯：曹冉京
審讀：戴士潮
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