馮侖：“後開發時代”的活路與出路

馮 侖

萬通控股董事長

過去一年，房地產行業發生了很多變化。前一陣，我看到一組數據，全國的房地產公司，在 A 股和港股上市的，總共將近 500 家，在 2018 年，有 135 家上市房地產公司的大股東把股份賣掉，不做了。另外還有一大批房地產公司改名，甚至在主營業務當中把房地產拿掉了。

就是說，在過去一年，房地產行業的確發生了變化。

房地產進入“後開發時代”

我們認為這個轉向在兩年以前就開始了。3 年前，我們就認為，從 2017 年開始，房地產要進入到「後開發時代」。

2017 年以前，叫「開發時代」。「開發時代」的房地產有三個標誌：第一，產品單一，就是住宅產品；第二，開發模式是快速拿地、建設、銷售；第三，大規模、外延式地擴張。所以「開發時代」的房地產產品單一，模式單一，競爭力主要聚焦在成本、規模、速度上，凡是在成本、規模、速度上有優勢的，基本上都能活到今天。

唯一不變的，就是變化本身

從 2017 年開始，因為多種因素發生變化，行業也跟著發生改變。

第一個因素，中國人均 GDP 超過了 8000 美金。根據國際經驗，人均 GDP 超過 8000 美金的時候，住房，特別是新房的供應量和需求量都開始減少，新房在房屋總供應量中所佔的比例越來越低，大體上會降低到 20% 以下，也就是市場上賣一套新房的同時，大概要賣五到六套二手房。

第二個因素，中國人均住宅面積超過 33 平米，超過日本的人均住宅面積。這是什麽概念呢？改革開放初期，我們的人均住宅面積是 1.8 平米，改革開放四十年後，雖然人口增加了一倍，但人均住宅面積增長到了 33 平米，從總量上來說，人均住房也已經滿足了需要。

第三個因素，城市的空間結構大體固定。一般來說，住宅需求量很大的時候，城市規劃不斷更新，城市交通、空間結構會不斷地變化，會隨之出現很多新的城區、新的人口聚集地。但是 2017 年以後，大部分城市的空間結構都已經固定了，外延式增長就停了。

第四個因素，制度環境發生了變化。「房住不炒」，住宅產品被定性為「以住為主，以投資和經營為輔助」，這樣一來，各地的存量住宅在增加，有的建了以後都不賣，改出租了。

第五個因素，人們的預期發生了變化。比如稅收政策的預期、遺產稅的預期、房產稅的預期、人民幣貶值和升值的預期，等等。這些預期，大部分都讓人們在買新房時變得更加慎重。

第六個因素，中國的城鎮化率已經超過了 50%，按常住人口來算的城鎮化率，現在將近 60%。城鎮人口聚集的速度也在降低。去年，北京市淨減少 70 萬人，如果一個城市的人口淨增量是負的，住宅的需求當然就會減少。

因為這些因素都發生了改變，導致房地產行業進入到「後開發時代」。

大趨勢變了，房地產行業也變了

“後開發時代”的危與機

所謂「後開發時代」的房地產，有三個特點。

第一，產品多樣化，我們叫全產品線。住宅以外，我們開始進入全產品線的競爭，包括五大類：辦公大樓、購物中心、倉儲物流、教育研發、醫療健康。五大類產品又分了若乾細節的產品。五大類產品全部都開始競爭，我們叫進入全產品線，後開發時代是全產品線競爭。而在全產品線當中，開發商要做的，是找其中具體某一類產品去做，很難再有一個公司，能把所有五大類產品做全。

第二，全價值鏈。進入「後開發時代」，不是掙開發的錢，「開發時代」，買地、開發、再賣掉，掙的是加工費。「後開發時代」，買地、經營、資產證券化、不動產金融……全價值鏈都是要價值創造的重點。

第三，全商業模式。進入「後開發時代」以後，商業模式非常豐富。「開發時代」就一種模式：買地、建房、賣房。「後開發時代」可以是建了賣，也可以是出租，也可以用金融方式來做，也可以小股開發商操盤來做，各種商業模式同時存在。

進入「後開發時代」，巨型住宅公司和中等甚至小一點的地產公司，其實是在同一起跑線上，大家都得面臨全產品線、全價值鏈、全商業模式的競爭。

「後開發時代」，大家都有機會

在「後開發時代」，我們將如何競爭，該怎樣去發展？

先看住宅。「後開發時代」住宅也是有機會的，但只有兩種可能性。一種是中小公司的生存方法，叫「細分再細分」，中小公司在細分市場上，仍然有可能把有限的增量做得很好。在市場飽和以後細分市場的競爭中，還能存在的公司，我們做過一些研究。

舉個例子，台灣有一個老闆，我和王石第一次去見她的時候，她做女性公寓。那個時候台灣市場已經很萎縮了，台灣的人均 GDP 將近 3 萬美金，所以新房很少。我們去她的公司，問她做了多少套女性公寓？她說 40 套。這個量級，在大陸都不叫地產商。後來我們又去，她說，「我又做了一個產品，這次做的跟上次不一樣」。我們問，「多少套？」她說，「24 套」。她說，「上次做的公寓是賣給單身不獨居女性的，現在這 24 套是單身公寓，一個人住的，單身獨居公寓。單身不獨居的公寓，面積大，這個面積小一些。」她能把產品細分到這個程度。

另外一種可能，是工業化住宅，大規模地用工業化方式來做住宅，降低成本，提高品質，加快速度，加快周期。萬科就是如此，它現在有三分之一的住宅用工業化住宅的方法，它能在保證速度的同時保證品質。大公司的做法，一定是工業化住宅。

工業化生產是未來可行的路

再看住宅以外的產品形態。住宅以外的產品，其未來的發展，跟我們的經驗和直覺是一樣的。隨著消費的豐富多樣，社區商業會先發展起來。圍繞社區發展起來的商業比辦公大樓更早發展，社區商業是「後開發時代」其中一個時期的重點。同時，人要創業，創業產業園區就會增長。城市住宅發達，城市CBD投資級的物業需求量也會增加，圍繞城市核心區、商務區，大型的商業設施、酒店、公寓需求也會增長。大概在人均 GDP 到兩至三萬美金的時候，這個需求的增長很快。而伴隨著互聯網經濟增長，人和人的交往模式在變化，陌生人之間的交往會更頻繁，公共空間的需求就會增加，一些社交性的公共空間，比如咖啡館、電影院，還有一些大型活動場所，都在增加。

當然，隨著收入提高，人們對健康的需求也在增加，於是醫療健康不動產的需求量也在增加。進入「後開發時代」的這兩年，我們在房地產隻做一件事：專注於圍繞大健康，做不動產的產品。在海棠河灣邊上，我們就剛剛做完一個養老健康社區。包括健康公寓、月子中心、醫療 MALL、療愈系酒店……全都是療養大健康的。我們做了一些特定的空間產品，也就是房地產租給空間的需要者。我們的不動產產品最好的租戶之一是醫療健康，他們租期長，租金高，而且收入穩定。

此外，隨著社會進步，大學教育、公共服務的需求增加。所有的東西都需要空間，所以對於「後開發時代」的房地產來說，經濟增長全面創造了市場機遇。各種形態的物業需求都在增長，問題只在於開發商選哪些來做。比如我們就選大健康和不動產結合，雖然我們以前做大型辦公大樓，現在我們都不做了，就做這一類，在這一類做深做透，就會在這個類別變成「後開發時代」裡領先的地產公司。

「後開發時代」，精於一途，勝過搏二兔

一切都在悄悄發生變化

「後開發時代」，我們該如何提升自己？大概有這樣幾點。

第一，在全產品線、全價值鏈、全商業模式中選定自己的領域、細分市場、產品、價值創造的價值鏈重點部分，選定屬於自己的商業模式。要在這麽多裡頭先聚焦這件事情。我們自己也經過這樣一個篩選，我們隻做大健康相關的不動產，我們就做價值創造的存量資產和新增資產，商業模式我們拿過來，把它提升，專業化處理，租出去，最後金融化。這是第一件事情，在後開發時代要選對自己的具體領域和商業模式。

第二，算账方式要發生變化。在「開發時代」，是以每平米的銷售額來算账。在「後開發時代」的算账，一切圍繞租金回報，預算以資產的管理和資產運營為核心。算账方法有很大改變。怎麽算租金回報？就要研究行為、研究行業規律。

總體來講，怎麽樣的租金回報才算高？概括而言，「站著不如坐著，坐著不如躺著，活人不如死人」。比如去一個購物中心，大家都站著溜達不付錢，即使他不買東西，購物中心也得給他開冷氣機，偶爾還得提供飲水。如果這個人坐下，不管是吃飯、理發，還是看電影，都得給錢，所以說「站著不如坐著」，只要這個人一坐下，就可以收錢。「坐著不如躺著」如果能讓人躺下，收錢會更多，醫院、SPA、瘦身這收錢更高。「活人不如死人」，躺下是活人，但你到太平間、殯儀館告別廳去看看，一小時收多少錢？一年 365 天每天都需要，全國一年火化 400 萬具屍體，那一個小房間得收多少錢。

所以，要以租金回報為核心，就得了解產生租金的規律，然後找到對的租客，匹配合理的周期。這樣的話，租客、租金、租期、出租率都對，資金回報就不會差。

投資模式要更新

第三，投資模式要改變。傳統的開發，從買地一直到物業管理都是自己的錢，自己負債，自己去扛著，最後賺自己的錢。「後開發時代」的整個模式改變了，叫「三分開，一統一」，開發、投資、運營三個角色是分開的，統一於開發商。開發商逐步變成小股操盤，在美國這叫收費開發商，川普就是收費開發商。就像電影張藝謀導演拍電影，全盤都是他操控的，打到海報上，都是寫「張藝謀導演作品」，其實他也沒出錢。川普就是這樣，川普大廈他也沒出錢。也就是說，模式發生改變了，能力取代了資本。

「後開發時代」的核心是能力取代資本，你有能力你就能帶來錢，而不是有錢你就能帶來錢。在紐約，最有能力的都是收費開發商，最厲害的收費開發商通常出 5% 的錢，能分走 30% 的利潤，還有人不斷地給它錢。為什麽呢？資本要是自己做一個項目最多掙 30% 的回報，但是即使把錢多給收費開發商 20%，還能掙 50%，所以為什麽要自己做？收費開發商不光掙這個錢，還掙工程管理的錢，物業管理的錢，融資的錢，出租傭金的錢，以及證券化的錢。

21 世紀什麽最貴？人才！

最後，「後開發時代」還有一個特別重要的事情：人才。之前所有的房地產，人才都非常單一，但進入「後開發時代」，對人才的需求變得更加強烈。比如一個開發商花了二十年專門做酒店，放眼全國度假酒店，都是做得非常棒的，但他要做辦公大樓，就成了門外漢。另外，房地產還有大量的交易，怎麽對房地產物業做盡職調查，基建怎麽做，怎麽樣估值，都要很專業的知識。所以，「後開發時代」的人才專業化要求特別高。

科技的發展，又使得空間使用的效率發生改變。互聯網對空間使用的方法和效果發生了改變，物業的邊界打破了。原來，我的物業產權只是我們家人住，現在是我的產權別人也可以來住，所有權和使用權發生了變化，可以很多人共享但不是共有。互聯網使物業共享成為可能，但共有暫時還不行。

建高樓越來越容易，未來科技對城市空間物業的改變非常大，所以房地產科技也成為房地產行業的新興的門類，就像 Airbnb 這樣冒出來的新的對空間的使用方法。我們公司最近集中投資的領域也是房地產科技。而這些領域，對人才專業化程度的要求也越來越高。

Airbnb

如果能夠對這些領域進行專業的訓練、提升，我相信，我們從「開發時代」進入到「後開發時代」將是一個快樂的轉型，而且是一個前景光明的轉型。

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