馮侖：後開發時代的房地產進化論

封面題圖｜《大江大河》

縱觀改革開放以來房地產發展歷史，過去的 20 年，我們只是走完了房地產市場化的第一步——基本解決了「住」的問題。

「住宅」是過去 20 年中國房地產行業發展的主題詞，也是最重要的一個產品和領域。圍繞「住宅」的開發企業的核心競爭力主要聚焦成本、規模和速度。

房地產從 0 到 1，萬丈高樓平地起

從 1999 年到現在，住宅開發領域裡我們已經取得了巨大的成功，人均住房面積從 1.8 平方米到現在的 33 平方米，城市面貌也隨之發生了巨大的變化。

由於我國現在整體城市化發展水準超過了 50%，人均住房面積超過了日本，再加上城市的人口聚集和人口增長速度在逐漸放緩，整個城市的快速發展在空間格局上已經相對穩定、成型。這一切都表現出住宅領域的房地產正處於一個轉折的時期，而這個轉折就意味著其他的房地產，特別是商用房地產進入到一個大好的發展時機。

在新起點上，駛向地產行業的未來

商用房地產發展最重要的是五大類的產品——辦公大樓、購物中心、酒店&度假村，物流倉儲以及健康、教育地產這些商用不動產形式。而商用不動產最重要的競爭能力是資產管理和運營能力。當我國的人均 GDP 接近一萬美元之後，隨著經濟的增長和經濟轉型進入到高品質發展階段，我們對於高品質優質空間的需求也越來越多。因此，從住宅這一產品來說房地產似乎進入到一個低潮和轉型的時期。但是從整個房地產行業來說，特別是商用不動產，我們正在進入到這個快速發展軌道的最重要起點上。

房地產在進入到商用不動產發展階段之後，將是一個全新的發展形式，圍繞著運營和資產管理所展開的全產品線、全價值鏈和全商業模式的競爭對於人才和公司專業能力的要求會越來越高。

正因為如此，未來我們對於專業房地產知識的需求會越來越多，而不是越來越少，對於這類專業人才的需求也會越來越多。

行業在發展，人的能力同樣需要提升

我深信基於整個行業未來的發展、轉型、更新，以及對中國經濟增長的樂觀預期，房地產專業領域人才培養和專業能力的建立將是行業最重要的追求。這也就是我開辦「風馬牛地產學院」最重要的背景和原因所在。

「風馬牛地產學院」主要面向房地產行業的中高層專業管理人員，特別是對那些從單一住宅轉型為商用不動產各個細分業態的房企中高級管理人員。

比如，一家傳統的住宅開發商，現在要轉型做出租公寓，看起來這兩個事情是比較接近的，但實際上他們有很大的不同。出租公寓的經營和運營，包括出租公寓當中的細分市場以及用於出租住宅的細分市場，比如老年公寓、青年公寓、白領公寓、女性公寓、單身公寓、科技公寓、健康公寓，甚至是同性戀公寓等等，這些各種各樣專業領域的細分業態都需要大量的專業人員去運營和提供服務，這些專業知識和經驗都需要通過學習來獲得。

全球最好的房地產專業院校授課

所以，「風馬牛地產學院」會針對不同商用不動產的具體業態，來引入全球最好的專家來講解案例和分享經驗，有針對性的提供專業訓練、考察以及谘詢。

那麽，凡是有志於在商用不動產的細分領域進行發展和長期累積自己競爭優勢的房地產公司，我認為都應該讓中高級管理人員進行一些專業訓練，而「風馬牛地產學院」提供的課程將是一次很好的機會。

過去只會走一條路

在過去快速發展單一住宅產品的時代，實際上是處於經濟周期中的上升期，那麽不管我們做什麽樣的住宅，只要拿塊地，甚至拿了地還沒有建成，就可以抓緊去銷售，但這種「快進快出」的好日子已經過去了。

那個時候，對於每個公司專業能力的區分都不是特別大，現在進入商用不動產時代之後，每個公司專業能力的差異將會越拉越大。對於一個產品是否能夠在市場上取勝，是否能夠得到用戶的歡迎，以及得到資本方面投資者的青睞，專業能力則顯得越來越重要。

比如在物流倉儲領域，如果你的公司具備了普洛斯一樣超級的專業能力，那你就可以在競爭中立於不敗之地，而且會有更多的投資者和資本方追隨你，這樣你的公司就可以進入到一個相對良性的循環中。

未來撬動行業變革的杠杆是專業能力

所以在未來的競爭中，專業能力越來越成為「杠杆」。如果說在住宅開發的快速增長時期，土地是「杠杆」，銀行是「杠杆」，施工部門是「杠杆」，甚至政府權力也是「杠杆」。但今後這些「杠杆」都將越來越不重要，甚至被完全「去杠杆化」，今後最重要的將是專業能力的「杠杆」，品牌的「杠杆」，人才的「杠杆」以及服務能力的「杠杆」。這些「杠杆」都要通過學習來獲得，並且通過經年累月的積累，精益求精的努力，才能獲得長久的競爭力。

目前我們正處於一個特殊時期，大量地產公司都在從住宅領域裡退出或者轉型。在這樣一個時期，地產公司最缺的是，除了資金之外，就是如何在某個細分領域裡形成自己可以聚焦並長期發展的專業能力。

改造管理團隊，提升專業能力

一個傳統地產公司聚焦形成專業能力的過程，就是改造自己公司經理人團隊的一個過程，也是使現有團隊進一步通過學習賦能的過程。學習和賦能有時必須依賴於外部的幫助，而「風馬牛地產學院」將是眾多的，可以給你提供幫助的機構之一。

「風馬牛地產學院」集合數十年的地產經驗，以及在各個領域裡持續不懈的研究，整合了很多特別的資源，從而能夠給需要幫助的地產公司，特別是在一些細分專業領域裡提供非常實用、有效、直接的訓練和培訓。

科技也許會顛覆地產行業的未來

房地產這個行業最重要的是創造，要創造最具價值的空間。那麽圍繞著這樣一個使命和目標，地產企業需要提供不同的空間形式來滿足不同使用者的要求。那麽，除了空間的地理位置之外，對空間價值影響最大的還有科技，包括通訊、能源、物聯網、互聯網的專業知識。這些對空間使用效率的幫助非常巨大。

另外，房地產對金融的依賴也非常大，資產證券化是讓不動產這個資產在市場上更加高效運轉的一個重要手段，兩者相輔相成，互相激發，可以共同創造良性循環。

當然，資產管理也非常重要，房地產進入到住宅以外的商用不動產領域後，對於資產管理的要求越來越高，管理水準的要求越來越高，細致程度越來越高，專業性也要求越來越高。資產管理對於空間價值提升將會起到決定性的作用。

房地產行業的未來有無限可能

只要經濟或快或慢在增長，房地產都會帶動其他實體經濟、金融、科技等一系列的發展，這樣一個發展是一個不斷循環、互相激發、共同前進的一個過程。在這個過程中，也會有許多高新技術被引入到房地產領域，創造出更多的科技應用場景。

所以，我深信「風馬牛地產學院」對於房地產行業健康持續地發展，特別是對於中小房地產公司轉型到商用不動產細分領域後，聚焦自己的核心產品，形成自己獨特的專業競爭力，會起到一個很好的助推作用。

2019 風馬牛地產學院

期待為行業人賦能

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