日本樓市崩盤的啟示，專家：錯把房地產當成了支柱行業！

上世紀90年代初，日本樓市崩盤，房地產泡沫破滅，在短短三個月之內，房價暴跌了65%，創造了一個史無前例的房地產危機。更為重要的是，當初的樓市崩盤，不僅讓日本經濟衰退了20年，而且日本樓市至今還沒有完全恢復的跡象。

中日之間儘管有很多不同，但也有不少相似之處，那麽日本樓市崩盤，能給我們什麽啟示呢？近日，經濟學家陳九霖博士認為：（日本）錯把房地產作為支柱產業！

日本樓市為什麽會崩盤？這裡面的原因很多，很難說得清，但從政策角度來看，不少學者認為有三點很關鍵，（1）超低的利率政策，（2）盲目擴大信貸，濫用杠杆作用，（3）監管形同虛設，導致投機成風。

上述專家認為，早在80年代前後，日本樓市投機之風就很盛行，到了1985年日元升值之後，在日本面臨經濟轉型時，卻錯把房地產作為支柱產業。言外之意，給房地產經濟支柱地位之後，進一步引爆了瘋狂投機的氛圍，最終在政策的影響之下，日本樓市泡沫破滅！

大家都知道，從2003年起，中國就把房地產確立為支柱產業，至今沒有變化。那麽，中國樓市的命運又會如何呢？

其實，和日本樓市情況還不一樣，最典型的一點是樓市調控，尤其是這一輪的樓市調控，堪稱“史上最嚴”，甚至已經改變了樓市預期，讓房價走勢穩定。2018年9月之前，房地產如火如荼，但如今卻開始逐步理性，慢慢的在擠出炒房客。

因此，從目前來看，中國不會像日本那樣。日本樓市最瘋狂的時刻，平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。顯然，中國遠沒有到這一步。

為什麽說日本是錯把房地產作為支柱產業，而中國卻不是呢？不妨看一看這一點！

1985年，日本城鎮化率為76.74%，和英美德等發達國家相似，1990年時城鎮化率77.37%。換言之，早在1985年時，日本樓市就沒什麽太多潛力了，這時還把房地產定位於支柱產業，豈不是火上澆油，助長投機之風嗎？

但如今中國城鎮化率還不到60%，和發達國家的80%相比，還有20%的發展潛力，未來大約還要有2.8億農民進城。所以，中國是真可以把房地產當成支柱產業，但日本卻不行。

當然，從現實發展來看，房地產必然還是支柱產業，但卻不能如北大董藩教授所說“誰也撼動不了房地產業的支柱地位，房地產作為實體經濟，是經濟發展最大的動力”，如果真這麽定位，可能真會步入日本後塵！

其實，國家看的很清楚，所以最近官媒發表了《樓市穩字當頭 不走靠房地產拉動經濟的老路》評論，就是說明要均衡發展，不能都依賴房地產，不能把房地產當成最大或唯一支柱，而是應該適當降低其地位。