限價房倒掛嚴重將轉共有產權房 北京非限房告急

本報記者 張蓓 王冰凝 北京報導

5月7日，北京市住建委對《關於加強限房價項目銷售管理的通知》正式公開征求意見。根據征求意見稿（後簡稱“意見稿”），如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高於85%時，該限房價項目將由開發商直接作為建案自行銷售；比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，購房人獲得銷售限價佔評估價比例部分的產權份額，剩餘比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。

在北京建案成交低迷的當下，行業與機構都將成交預期集中在“限價”建案的放量上，然而，一紙“意見稿”，卻引發了不同看法。

五環內“限轉共”概率大

意見稿中，劃定了“限價/評估價”是否高於85%作為“限轉共”的邊界，在這條紅線下，北京各等待入市的限價房項目，都開始算起了账。

中糧天恆旭輝聯合開發的“瑞悅府”項目雖然位於五環外，但周邊都是高端別墅，二手房價在6萬-10萬。在“意見稿”頒布之前一周左右，記者去現場暗訪時，銷售人員表示，項目周邊二手房價都有10萬，瑞悅府銷售價格只有6萬多，買到就是賺到。而當5月7日“意見稿”頒布後，銷售人員對記者表示，如果按照周邊房價評估的話，那麽景粼原著洋房曾經賣過7.2萬-7.5萬元/平米的單價，依照這個價格的話，瑞悅府還是“安全”的。

瑞悅府銷售人員告訴記者，在“意見稿”頒布之前，400余套房源已經驗資排卡900多號，通過驗資的都是账上有200萬現金的實力客戶，而且驗資客戶中有相當一部分是居住在孫河別墅區的“老闆們”以公司名義全款購買多套。

位於大興瀛海的限價房萬和斐麗項目限價52449元/平米，記者看到，周邊非限價的建案價格在5萬-6萬元/平米左右，價格差並不是很大，項目銷售人員語氣十分篤定地告訴記者，我們項目肯定不會被“轉共”，因為價格比值肯定會高於85%的紅線。但是記者了解到與其他排號火熱的限價房項目相比，萬和斐麗600余套限價房源，驗資登記的客戶只有400余組。

另一個更為“敏感”的項目是位於二環邊的金茂佑安府，項目離二環直線距離不到一公里，可謂寸土寸金，該項目周邊，三環外的紫辰院賣到13萬元/平米，東南二環外的首開璞瑅公館賣到11.9萬/平米，即便以8萬/11.9萬的話，比值只有67%，也肯定低於85%的紅線。

佑安府銷售人員告訴記者，僅有120套90平米的限價房，限價8萬左右，驗資最低300萬資產的客戶，已經排了五六百名，現在就等著政府規定的售賣方式了。

面對即將到來的政策，越是地段好的項目，越惴惴不安。

業內人士測算，目前已推出的限房價地塊，80%左右的項目應該不會被收購。中原地產首席分析師張大偉表示，“有影響的其實只有位於五環內的少數項目。整體看，最多有10個項目有可能會被轉成共有產權，五環外項目轉變可能性都不大。”

思源地產副總經理、首席分析師郭毅也認為，無論是對標新房，還是二手房價格，城北五環內，特別是二環三環的限價房有可能會達到限售價佔評估價的比值低於85%的標準，從而被轉化為共有產權住房。

據諸葛找房數據院數據，2017年至今的53宗限價地中，已有3宗低於85%的設定比例，其中2宗為海澱城區較為繁華地段，一宗為孫河地塊。比例在85%-100%之間的地塊有16宗，其中大部分地塊位於城區內。

減少對房價的刺激

建案存量較低，近期成交也是連連走低，業界將建案放量預期集中在年中限價房的入市上，但是限價建案若有20%轉化為共有產權房，那麽建案預期供量又會減少一塊。而五環內的限價房若都轉化為共有產權房，那麽也就意味著，五環內基本上是不會再新增建案供應的。而目前五環內的“非限”建案存量，已經是少得可憐。

據中原地產研究中心統計數據顯示，3、4月份，北京新建住宅合計成交約2284套，僅為去年同期的48.8%，成交面積和金額也不及去年同期的一半。在新房供應方面，4月僅一項目取得預售許可證，創近年來新低。對於5月份，業內人士分析稱，限價房政策的落地，將直接影響新盤的供應。

據中指研究院數據統計，目前北京五環內商品住宅（不含保障房）存量僅為3228套，面積為522013平米。

記者根據諸葛找房數據院數據篩選統計，從2017年1月1日至2018年5月9日區間內，五環內建案新增供應與成交分別為5033套（包含保障房）與3189套，粗略換算，目前可售房源不足2000套。

在現有供應稀少，新增供應不明朗的狀況下，一些在“限競”政策頒布之前拿地的老項目後期成了“香餑餑”。

記者在首開國風美唐三期售樓處看到，工作日看房客戶也較多，有兩三個在現場交定金，售樓員表示，僅剩幾十套尾房，雖然沒做任何宣傳，也賣得很好。

而二手房市場同期卻越來越熱，近期鏈家日成交已達500套以上，比起今年年初時增長近一倍，價格尚無明顯上漲。

有觀點認為，“限轉共”會造成建案更加稀缺，從而促使購房者轉向二手房，推高二手房市場房價。對此，貝殼找房首席經濟學家楊現領對記者表示，現行市場需求仍然以建案為主，如果將建案轉化為共有產權房，一方面減少建案供給存在刺激房價的可能性，另一方面，也會帶來潛在的共有產權房的分配和去化問題。然而，對於政策的中長期影響，楊現領認為，未來開發商對北京房地產市場的參與度很可能下降，或將降質。中長期影響偏負面。

“諸葛找房”認為，由於2017年至今的土地市場中，所有住宅地塊僅有共有產權地塊和限價房地塊兩種類型，這也就意味著，未來這些項目在辦理施工許可時，要麽市場穩定，限價房可以發揮出真正“限價”的作用，要麽房價上漲，該項目轉為共有產權房，保障剛需能夠享有共有產權房帶來的較低購房門檻福利。