北京“限轉共”新政阻擊投機 房地產嚴控態勢將延續

　　北京“限轉共”新政阻擊投機 房地產嚴控態勢將延續

　　時代周報記者 姚佳瑩 發自北京

　　誕生於2016年“9·30”樓市調控新政的“限房價項目”，在近日迎來了醞釀已久的銷售管理辦法。

　　5月7日，北京市住建委發布《關於加強限房價項目銷售管理的通知（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》），規定限房價項目可售住房的銷售限價與政府評估價比值高於85%的，由開發建設部門自行銷售，屬性為建案，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證後滿5年方可上市交易；比值不高於85%的，由北京市保障房中心收購轉化為共有產權房，購房人產權份額為銷售限價佔評估價比例，剩餘為政府產權份額，由市保障房中心代持。

　　“85%的比例反映了在‘限房價、競地價’下出現的倒掛現象，這個比例有一定的合理性。限價房房價為市場價的85%，可以理解為政府給打了個8.5折，政府讓利。倘若設定比例過低，則可能會出現牟利和投機情況。未來這個比例可能根據政府的財力、政策的變化而變化，”北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池向時代周報記者表示。

　　該政策被稱為北京房地產政策調控的“新高地”，對標“房住不炒”的思路，中信建投證券房地產首席分析師陳慎對時代周報記者表示：“綜觀北京的調控趨勢，這種嚴厲的態勢還會延續。”

　　“限轉共”項目不會超20%

　　限價房誕生於北京市“9·30”樓市調控新政，該政策推出“限房價、競地價”的土地出讓方式，以地塊周邊可比項目近三個月成交均價為基礎，並綜合地塊周邊基礎設施和配套裝務水準等因素後，確定地塊未來所建房屋的銷售限價；同時，設定地價上限，限價地塊首先掛牌競價，在達到預設地價上限時，通過“競投自持面積”“競投品質方案”等方式確定競得者。

　　首宗執行“限房價·競地價”項目為房山區西路0081地塊，於2017年1月26日成交。根據中信建設證券研究發展部發布的報告，截至2018年5月，北京市共成交“限房價，競地價”地塊59塊，規劃建築面積共約856萬平方米，土地成交總價約2396億元，主要分布於大興區和海澱區，分別為13塊和8塊，房山及豐台均為6塊，北京市轄區域僅西城區和通州區未有此類地塊成交。

　　“限轉共”的討論早在4月初便開始，相比於當時流傳的所有待入市的限價房將被政府回收成為共有產權房，並以搖號方式出售，《征求意見稿》中提到的銷售管理方法顯然更為緩和。

　　據《征求意見稿》，85%為暫定比例，具體操作中會根據市場變化和銷售情況做調整。按照這一比例，中原地產首席分析師張大偉認為，實際發生“限轉共”的可能只在最稀缺的核心位置，也就是五環內的部分房源。中原地產方面解讀稱，涉及的項目比例不會超過20%。

　　儘管涉及項目不多，但限價房原本為建案屬性，部分限價房轉為共有產權房，意味著共有產權房潛在供給的增加。“新政增加了共有產權房的潛在供給，但同時也減少了商品性質住房的供給，限價建案的轉化意味著具備購房資格但不符合共有產權住房購買資格的居民家庭可購買的房屋數量減少，可能會使需求向二手房轉移，導致二手房價格的上升，”陳慎分析道。

　　對此，趙秀池則向時代周報記者表示，“限轉共”可能造成二手房價格的上漲，但並非必然，她認為“限轉共”不一定意味著共有產權房的供給增多。2017年，在深化住房供給側結構性改革的背景下，北京市住建委發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，提出今後五年將完成25萬套共有產權住房供地的目標。

　　“表面上看共有產權房潛在供給增加，但我覺得是包含在25萬套的目標裡的，應該還是會按規劃走，”趙秀池向時代周報記者說道。

　　“雙防雙保”的政策邏輯

　　北京房產調控的持續出擊，意在踐行“房住不炒”的思路，通過構建租購並舉的住房體系，完善住房供應體系，引導梯級消費格局。這在《征求意見稿》的設計中可見一斑。

　　檔案提到，限轉共的住房，具備北京市共有產權住房購房資格的家庭均可申購，項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售；同時，具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，可向具備本市購房資格的無房居民家庭銷售，其中建築面積大於140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

　　針對剩餘房源的選購，並無其他限制說明，而建築面積大於140平方米的住房，也相應地滿足了可能的改善型住房需求，但共有產權的屬性意味著該類住房只能在相對“封閉”的太空中流轉。

　　根據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，共有產權住房只能在代持機構或符合共有產權住房購房資格的購房者之間流轉，在滿足各層次需求主體要求的同時，有效防止套利。

　　北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為，政策設計背後的邏輯在於“雙防雙保”，扼製炒房。“雙防”即在土地出讓時提前鎖定住房的上市銷售價格，防止開發企業炒地推高房價、地價獲取暴利，也防止住房出售時提前鎖定的價格較市價偏低引起投機購房人炒房獲取暴利；“雙保”則既保障了房子是用來住的，也保護了剛需和改善家庭用來自住的住房需求不受到投機購房人的擠壓。

　　“由於市場環境變化，部分限價房與周邊商品住宅相比存在較大價差。若由政府收購作為共有產權住房再公開搖號，可防止限價房價格較市場價明顯偏低引起投機者炒房獲取暴利，而且轉為共有產權住房後轉讓也隻面向符合條件的家庭，亦可避免投機者借限價房轉讓獲取暴利，最終使限價房分配到自住的剛需家庭手中。”陳慎向時代周報記者分析道，該政策意在防止針對共有產權住房和限價房的投機行為。

　　嚴控態勢將延續

　　“為防止樓市反彈現象，維持‘房住不炒’的基調，北京依舊會延續目前的管控態勢。”趙秀池向時代周報記者表示。陳慎亦表達了相同看法，“嚴格限制投機性需求的存在，同時進一步滿足多元化供給模式，保證政策的延續性，保證住有所居，對於利用買賣房屋謀取利益的行為進行進一步遏製”。

　　除了直接指向住房供應的相應舉措，在需求端調節方面，北京市近日亦有動作。據財新網報導，5月5日，建行北京銀行有關個貸人士表示，5月7日擬上調北京地區首套房貸款利率，對於5月7日後網簽的首套房，貸款利率上調至央行基準利率的1.1倍，此前為1.05倍。

　　據中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社5月14日聯合發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15（2018）》，2017年底，國家有關部門提出堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。總體而言，房地產市場將進入調整期，個人住房貸款業務增長也將隨之放緩，但在市場化資金成本上升的推動下，貸款利率將繼續上行。報告亦指出，2018年中國樓市調控將以“穩”為主，為住房制度改革和房地產長效調控機制建設營造穩定的市場環境。

　　北京的房地產調控，由於時間早，力度大，一直為人關注，亦有人稱之為“其他城市房產調控的標杆”。在2018年中國去杠杆的總體背景下，針對房地產行業的去杠杆和抑製投機行為的調控不會就此停止。

　　與此同時，趙秀池強調了市場因素的根本作用。“房價最終還是取決於供求關係，倘若越來越多人選擇租房，購房的需求沒那麽多，房價自然會降下來，所以政府接下來應該還是打組合拳，一方面平抑房價，另一方面建立租購並舉的住房體系。只有打好租購並舉的市場基礎，才能真正穩定房地產市場，畢竟這關係住房供給量和供給結構兩方面。”

責任編輯：李鋒