恆大完美年報的背後：2020年底總資產劍指3兆

　　12項指標行業領先！3月26日，中國恆大（03333）發布2017年度業績顯示，包括總資產、營業額、淨利潤、土地儲備、現金餘額等12項指標均領先行業。

　　“到2020年底，實現總資產3兆，年銷售規模8000億，年利稅1500億，負債率下降到同行中低水準，成為世界百強企業。”恆大集團董事局主席許家印在業績發布會上對智通財經表示，恆大已經進入新的發展階段，“新恆大”已經到來，並從“新起點、新戰略、新藍圖”三方面，全面闡釋“新恆大”。

　　完美年報：利潤創新高，規模也不少

　　數據顯示，恆大2017年業績與2008年上市前相比，各項數據平均增幅達數十倍。

　　恆大總裁夏海鈞此前表示，未來不追求銷售量第一，規模保證前三，爭取利潤效益第一。從2017年的財報數據來看，恆大爭取效益第一已初見成效。

　　期內，恆大實現淨利潤370.5億人民幣（部門下同），同比增110.3%；核心利潤405.1億，同比增94.7%；歸屬股東利潤243.72億，同比增379%；土地儲備3.12億平方米；現金餘額2877.2億。

　　實際上，2017年我國建案成交量增速有所放緩，中指院數據顯示，2017年中國百強房企無論是從銷售額還是銷售面積增速來看，都較2016年有明顯下降。

　　（數據來源：中指院）

　　市場普遍認為，房地產市場暴利時代結束，尋求“有品質的增長”成為越來越多房企的訴求。據智通財經梳理，2016年是地王誕生最多的一年，尤其一些中型房企，其近兩年所拿項目將逐漸結轉。利潤受到侵蝕將不可避免，2017年部分房企已無法守住25%的行業毛利率水準紅線。

　　對比融創、碧桂園及萬科，近五年來銷售毛利率持續高於28%的只有恆大，其2017年毛利率更是高達36.1%，同比增8%；淨利率11.9%，同比增約44%，核心業務利潤率13%，同比增3.2個百分點。

　　值得注意的是，近年來恆大的核心業務淨利潤增長迅速，2013-2015年其核心業務淨利潤分別只有103、121、110億，2016年加速規模擴張，核心業務淨利潤大幅上漲89%至208億，2017年更是超過400億。

　　業內人士認為，2017年恆大銷售額突破5000億，連同公司截至2017年中期已售未結轉資源接近2000億，意味著，恆大已為未來兩三年鎖定了不菲的利潤。

　　不過，智通財經注意到，即便喊出“效益為重”的口號，並不意味著恆大會放棄規模增長。

　　智通財經統計發現，恆大近三年來的銷售額呈現持續快速增長的態勢。其中，2015年銷售2013億，同比增53%，2016年增至3733.7億，同比增長85.4%，2017年同比增長34.2%至5009.6億。

　　此外，國家統計局數據顯示，2017年全國建案銷售額超13.37兆，恆大5009.6億銷售額市場佔有率約為3.75%，2016年佔比為3%。

　　美銀美林在最近的研報中表示，預期恆大集團2018年合約銷售可同比增長逾20%。瑞信更是認為，恆大除了在競爭較少的城市發展之外，其銷售資源充足，加上其銷售執行能力強，將會支持2018年銷售增長40%至7000億元。

　　“新”恆大做加法的乾勁：增效益

　　堅定不移的實施“規模+效益型”發展模式，是許家印提出的恆大新戰略之一。實際上，此前其在恆大內部講話時就提出，恆大地產2017年開始向“規模+效益型”轉變，未來兩三年內，核心業務利潤率每年提升2%-3%，並將通過打造精品、提升產品附加值、降低成本等三大舉措，實現效益提升。

　　其中包括項目的施工部門必須為全國前十強、園林環境均按豪宅標淮設計，並通過配套先行、更新物業服務、完善售後等措施。

　　業內人士對智通財經表示，面對競爭日益加劇的市場，對於房企來說，增效益的核心一方面得依靠產品品質，另一方面則是可供銷售的項目數量。

　　據了解，恆大高性價比的產品推動銷售持續高增長。數據顯示，2016年恆大銷售額3734億，同比增長85%；2017年銷售額5009.6億，同比增長34%。

　　恆大能夠彎道超車，銷售額超越萬科，很大程度上歸因於其高周轉拒絕減速的“恆大模式”：標準化運營、執行力強大，確保項目拿地後4-6個月即可開盤。通過持續高周轉運作，加快布局短平快項目，期內項目的時間效益增加。

　　截至2017年12月31日，在建面積1.32億平米左右、新開工面積9631萬平米、竣工面積4514萬平米。

　　拿地策略方面，在新戰略下，其進一步優化了項目布局，即使在2017年下半年三四線城市拿地最亢奮期，公司也強調保持土儲，開始著力適度降低土地儲備總規模以減少土地款支出。同時，也提出考慮通過收購兼並、合作開發等高效率的項目獲取方式來為下階段拓展項目。

　　“新”恆大做減法的智慧：降杠杆

　　在規模轉效益的路上，除了善做加法，還要有做減法的智慧。據中指院報告稱，2017年百強企業負債壓力加大，資產負債率均值為78.9%。

　　恆大自2017年已開始由以往高負債、高杠杆、高周轉、低成本的“三高一低”經營模式向低負債、低杠杆、低成本、高周轉的 “三低一高”經營模式轉型，核心是大幅降低負債率，增加淨資產。數據顯示，恆大2017年淨資產大增26%至2422.08億。

　　2017年上半年，恆大先後多次分批償還了1129億永續債，截至6月末，恆大已完成全部永續債的贖回工作。

　　此外，恆大通過三輪戰投共引入1300億活水，完成了國內房企史上最大規模的股權融資，有效降低了企業淨負債率，強大的資金團隊帶來了多股東效應。

　　年報顯示，2017年資產負債率已由2016年的88.74%降至86.25%，恆大預計，到2020年資產負債率會降到55%左右。

　　“未來將通過降低負債總額、多元產業引入戰略投資以及增強盈利能力增加淨資產三大措施進一步降低負債率。”恆大管理層對智通財經透露，公司未來負債率將降至行業中低水準。

　　值得注意的是，關於降低管理費用方面，恆大在設計、招標、施工、銷售等多環節嚴格實施標準化管理，其物業銷售推廣主要通過互聯網銷售管道，並充分利用自家研發的手機應用程式“恆房通”。從源頭上控制成本，在市場低迷的時候確保成本低於行業水準。

　　年報顯示，2017年銷售、管理及財務費用分別佔合約銷售金額的3.4%、2.4%及1.6%，較2016年同期分別下降0.9、0.2及1.4個百分點。

　　2017年，在規模轉效益元年，恆大通過“增效益”、“降杠杆”，轉型初見成效，在規模平穩增長的同時，利潤再創新高。恆大已明確表態，未來將追求毛利率、利潤總額等指標進一步達到更高水準，鑒於未來三年恆大已給出清晰的業績承諾——三年總利潤1650億，對應目前約3320億港元市值，考慮到恆大利潤仍將快速增長，市值仍有上漲太空。

責任編輯：張海營