新房市場涼了嗎？今年誰還在買房？

2018年全國樓市調控政策頻發，對新房市場的衝擊首當其衝。在各路媒體的報導中，“涼涼”都是剛剛結束的“金九銀十”的主旋律。雖說“買漲不買跌”是購房者普遍的心理，但在市場走低的情況下，仍有購房者持幣入場。2018年，誰在買新房？ 90度地產聯合新房電商平台——居理新房，對新房市場進行了一輪調研。

59城成交下滑

環京、海南樓市腰斬過半

新房市場的“涼涼”，從成交規模上可以得到直觀的體現。中國指數研究院的全樣本調查數據顯示，2018年1-9月，全國成交套數同比下滑的城市是59個，佔比鋼彈60%；而同期成交套數上漲的城市，僅有39個。這意味著在重點城市，成交下滑的情況比上漲更為普遍。

2018年1-9月成交量同比漲跌城市數量統計

數據來源：中國指數研究院

政策的變化，通常會決定性地影響樓市的走向。在成交套數同比下滑的城市當中，北京周邊的香河、廊坊、固安均榜上有名，且跌幅排名均在前五之列。2017年3月，3.17政策的頒布拉開了全國樓市調控的序幕。4月1日，廊坊市頒布了“廊九條”，要求非本地戶籍居民家庭限購一套住房，且購房首付款不得低於30%等。 緊接著，三河、香河、大廠、固安等紛紛加入限購行列。在此後一年多的時間裡，和環京樓市相伴的通常是“冰封”、“腰斬”之類冰冷的字眼。而在炒房客扎堆的海南，2018年4月底的一紙限購令，也瞬間冷卻了樓市的瘋狂。五年社保，首付七成，限售五年，最低首付款比例30%，海南的限購調控稱得上是全方位、無死角，炒房客極難找到操作太空。

數據來源：中國指數研究院

在成交下滑TOP15城市中，杭州的出現讓人有些意外。因為近兩年來，杭州一直是當紅炸子雞的代表。但在市場冷淡的年份，即使互聯網發達、亞運會加持、新開通地鐵利好，也無法阻止成交的下滑。中指研究院數據顯示，剔除保障性住房後，杭州的新建商品住宅成交套數同比下滑46.63%，近乎腰斬；成交面積下滑41.91%，跌幅超過4成。

潮水褪去，才知道誰在裸泳。2018年1-9月，在成交套數上漲TOP15的城市中，絕大多數分布在長三角和珠三角地區。這兩個地區地勢沿海，經濟發達，也是接納流動人口較多的區域，扎實的基礎為樓市提供了較為充分的成長太空。

數據來源：中國指數研究院

上漲名單中的榜首——合肥，是一眾城市中的異類。從經濟地位看，合肥只是一個十分普通的內陸省會城市。但從城市價值和發展太空來看，合肥佔據了一定的優勢。位居14個全國性高鐵樞紐城市之一，以京東方、科大訊飛、晶合等為龍頭的產業加持，2030年千萬人口的預期，都是合肥雖處在調控階段，但成交仍居高不下的籌碼。

90後買房最糾結

女性買房比男性少想3天

2018年，誰還在買房？居理新房提供的數據顯示，在全國9個重點城市當中，購房者男性和女性的佔比基本持平，隨著觀念的轉變、房價的攀升，男性主導購房的傳統正在改變。以1990年為界，在此前出生的女性，新房成交佔比普遍高於男性；在此後出生的男性，則比同年齡段的女性更熱衷買房。可見在購房人群當中，女性隨著年齡的增長，通過買房來獲取安全感，依然是重要的手段之一。不過，在購房決策的過程中，女性普遍表現的要比男性果斷，平均決策周期僅17.7天，比男性要少想3天！

購房者性別-年齡分布統計

數據來源：居理新房

不同年齡段的購房者，在認購量和決策周期上也會表現出顯著的差異。居理新房成交監測的結果顯示，處在婚育年齡的80後、90後是樓市的絕對主力。其次是70後，總體成交佔比接近2成。從成交周期來看，90後稱得上“買房糾結專業戶”，平均決策周期超20天，在6個年齡段中位列第一！隨著年齡的增長、閱歷的增加，人們的決策周期通常會越來越短。

各年齡段購房者認購量和成交周期分布

數據來源：居理新房

不同年齡段、不同性別的購房者，在買房時分別會花多長時間呢？為更直觀地展示年齡-性別-決策周期3個維度之間的關聯，我們製作了一張雷達圖。從圖中可以看出，60前的女性和70後的男性買房最難下決斷，平均決策周期在20天以上；00後們剛成年，買房全靠父母出錢，10天左右就能搞定所有事情！

購房者性別-年齡-決策周期雷達圖

數據來源：居理新房

投資需求一路走低

購房者觀望情緒濃厚

欲望催生行動。在樓市起伏的背後，隱藏著人們形形色色的購房需求。居理新房數據顯示，在剛需主導、改善主導、投資主導和自住投資兼顧這4類需求當中，剛需穩居第一，購房者最核心的訴求，永遠是“先上車”。在市場冷淡、“房住不炒”的大背景下，投資主導的佔比持續走低，9月比最高點要低出5個百分點左右；與此同時，自住及投資兼顧的需求顯著攀升，8月到達24.88%的高點，一舉反超投資主導的需求。

2018年1-9月購房目的走勢圖

數據來源：居理新房

購房者的情緒，也會隨著市場的形勢而發生變化。從下圖可以看出，年初至今，低緊迫度的購房者佔比穩步上升，1月佔比僅14.02%，9月攀升至25.39%，不少購房者終止或者暫緩購房計劃，觀望情緒越來越濃。高度緊迫的購房者的佔比，在4月達到了一個高點，此後長期維持在不足30%的低位水準。

2018年1-9月購房緊迫度走勢圖

數據來源：居理新房

和購房緊迫度密切相關的，是購房者的中介配合度：購房緊迫度高，購房者更願意配合中介；購房緊迫度低，中介配合度也會隨之下滑。2018年1-9月，低配合度的人群佔比從8.51%逐步攀升到了9月的最高點，佔比提升了10個百分點。從市場來看，自國慶節前上饒發生“維權第一砸”之後，伴隨著新房降價產生的維權、退房事件越來越多，甚至一些豪宅項目的業主，也加入了維權的行列。凜冬將至，房企今年面臨的年終大考，難度將遠勝從前。

2018年1-9月購房者中介配合度走勢圖

數據來源：居理新房