產權屆滿、居住權回歸，民法典如何保護我們的房子

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作為現代人最重要的財產，房子的權利如何設計和保護，一直是民法典被寄予厚望的焦點。4月20日，民法典物權編草案提請十三屆全國人大常委會二次審議。二審稿中新增了“居住權無償設立”，卻依然未對房屋產權屆滿續期做出明確規定。居住權自2007年被刪除後再次回歸，房屋產權續期懸而未解，民法典給出了答案，也留下了更多的討論空間。

期滿續費“不明”

去年8月，民法典物權編草案一審稿首次提及住宅用地使用權續期費用問題，並作出了一個原則性規定，但住宅建設用地使用權到期該怎麽續期，是否需要繳費，如何繳費等問題至今未有明確規定。

什麽是住宅用地使用權期間屆滿續期問題？按照相關法律規定，我國土地使用權出讓按照類別設置了不同的最高年限：居住用地70年，工業用地50年，商業、旅遊、娛樂用地40年等。

簡單來說，就是普通民眾購買的商品住宅，其所涉及的土地使用權為70年，獲取代價為開發商所支付的土地出讓金，這筆費用隨之轉化為房屋的成本之一。實質上，這個成本是由購房者來最終承擔。

民法典物權編草案在2018年8月首次提請審議後，關於住宅建設用地使用權問題成為外界關注的焦點。物權編草案一審稿曾對住宅用地使用權問題作出原則性規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。”

與現行《物權法》相比，物權編草案增加了“續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定”的內容。周友軍表示，物權編草案一審稿總體上反映出立法機關對住宅建設用地使用權期間屆滿的問題沒有形成一個最終的意見，所以還是把問題留給了未來的法律、行政法規來解決。

中國政法大學民商經濟法學院副教授、中國法學會民法學研究會副秘書長王雷認為，自動續期不需要再行辦理續期申請手續，但不等同於無償續期。建設用地使用權即使是續期收費，續期繳納的費用也不應該等同於建設用地使用權出讓金，前者應該遠低於後者。住宅建設用地使用權自動續期並不等同於永久續期，以免永久使用權導致國家對城市土地所有權的虛化。

不過，北京市東元律師事務所合夥人律師李松表示：“大家不用過分擔心，我國開發商建設的許多房屋大部分是90年代之後，因此時間還很多。其次續期的費用也不會太高，肯定會保障大家居住有其屋。”

“雖然我國短期內不會有大面積住宅建設用地使用權到期的情況，但這個問題終究有一天會大面積爆發。”北京航空航天大學法學院教授周友軍周友軍表示，物權編草案二審可能還是會持著目前的立場，將這個問題留給未來繼續討論。

居住權回歸

儘管居者有其屋的願景很難一蹴而就，並不妨礙現代人對居住權據理力爭。圍繞居住權，二審稿進一步細化了有關居住權的相關規定，明確居住權是無償設立的用益物權，並對居住權合約的內容進行了規範。具體來看，二審稿提出，居住權無償設立；居住權人有權按照合約約定，對他人享有的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要；居住權合約的一般條款包括當事人的姓名和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、解決爭議的方法。

居住權最重要的意義，還在於為“租購同權”的真正落實搭起法律的基礎建築。以居住權人的維度而視，不再區分產權人，人們不再為某一平等的公共服務的享有而另外付出額外的代價。雖然居住權並非是“租購同權”的全部，全面落實“租購同權”尚需戶口改革、公共服務均衡化、保障性住房等一系列制度的配合，但沒有居住權，“租購同權”可能成為空中樓閣。

如果法典沒有明確居住權，社會保障性住房體系下的廉租房和公租房的承租人，就可能處於權利的“不安全狀態”，這可能抵消保障住房帶來的穩定性。據李松介紹，居住權爭議的焦點多集中在公房租賃領域，“比如一些福利分房，居住人和其子女居住。居住人過世後，子女是否可以繼續居住下去。當下主要根據子女是否有共居事實，也就是說子女是否長期在此居住來判斷是否享有居住權。”李松說。

實際上，“居住權”制度並非首次提出。2005年《物權法（草案）》曾專章規定居住權制度，不過，因為始終存在爭議，最終2007年3月通過的《物權法》刪去了“居住權”的有關條款。居住權的立法之路，隨著中國產權環境變化而多有起伏。計劃經濟時代，居住權與公房供給聯繫在一起，居住權人的子女甚至可以“繼承房子”，哪怕沒有產權。建案時代來臨後，所有權逐漸吸納居住權，居住權重歸產權體系下的一種特別用益物權，只要產權明晰，居住權這一微觀層面的他物權就毫無特別規定的必要。出於這一認識，10年前居住權最終沒寫進《物權法》裡。

時隔10年，居住權再次被寫入民法典草案中，有專家認為，主要還是與我國老齡化問題日趨嚴重有關。“隨著社會經濟發展，中國現在逐步進入老年社會，養老變成一個普遍問題，養老不能完全依靠子女，社會化養老又不發達，還得靠老年人自己，他們最主要的財產就是房子，在之前通過以房養老的倒抵押方式的創新，解決了養老資金的問題後，還是需要以居住權從法律上做更好的保障。”吉林大學法學院教授蔡立東表示，按我國現在的養老形勢，居住權通過的可能性很大。

抑價or養老

值得注意的是，在一些專家看來居住權的提出更多地是出於養老考慮而非為打壓“炒房”、高房價等房產問題。

武漢大學法學院教授孟勤國認為，現在居住權的推出還是考慮到一部分人群需要長期居住房的需求，比如前面提及的保姆問題。現在有的老人找不到長期保姆，沒有未來住房保障就是其中一點原因。

針對此前多家媒體曝出北京、深圳兩地發現有房主將公租房通過中介對外高價出租的問題。孟勤國表示，公租房肯定不能出租，如果出租國家有權收回。但公租房的居住權和草案中所提及的居住權在本質上還是有區別的。“我們提到居住權是合約明確規定以後，在專門不動產部門辦理居住權登記，取得有效認可才是居住權。如果只是公租合約登記嚴格意義上講，那不叫居住權而是承租權。”

但是，居住權的設立對公租房群體還是有必要的，目前公租房的承租人隻享有使用權，不具有物權，如果居住權的制度應用到公租房，承租人的租賃權經登記生效成居住權，就具有了物權的對抗效力。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新在接受媒體採訪時表示，“即便是政府也不能隨隨便便收回，如果政府以公共利益為由徵收征用，那還要給予公租房的居住權人補償，這樣才能更好保障承租人的利益，對於低收入家庭來說這是更高的法律保障”。

在周友軍看來，當前，人們對公有住房之上的居住權問題以及以房養老中的居住權問題給予了更多的關注，學界和立法機關對居住權的認識都相對統一。“民法典物權編最終可能會保留對居住權制度的規定。”周友軍預測。