住宅70年自動續期：給全社會吃下“定心丸”

斐然成章

民法典物權編草案自動續期的制度設計，切中肯綮，直接確權，是對公民財產權的重要保障。

恰如學界此前期待的那樣，民法典物權編草案對住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，作出了自動續期的原則性規定。草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

這樣的制度安排，早有端倪。2017年3月15日，李克強總理在接受十二屆全國人大五次會議中外記者採訪時，就對記者提出的“房屋70年產權到期後怎麽辦”問題給予答覆，他表示：“房子70年產權可續期，無需申請，無前置條件！”這樣的表述，差不多可以認為是對2016年11月《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的明確呼應。《意見》提出，要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

住宅，是人民群眾的安身立命之本。不少人奮鬥幾十年，耗費終生積蓄，就是夢想擁有一套屬於自己的房子。更直白一點說，當下中國許多家庭的實際財富，主要體現在所擁有的房屋價值上。因此，住宅建設用地的使用權問題，自然直接關係到民眾的基本財產權，可以說是保障公民財產權無法回避的一個基礎性命題。

但就目前的立法來說，住宅建設用地使用權的永久性與住宅建設用地使用權出讓期限的有限性之間存在不可避免的衝突。一方面，住宅的所有權人，不享有土地所有權，隻享有住宅建設用地使用權；另一方面，住宅建設用地使用權出讓期限是有期限的，最長的僅有70年。兩者之間，注定了是一組需要調和的矛盾，即在住宅建設用地使用權屆滿之後，房屋所有權能否繼續存在？這個問題解決不好，會直接消解公眾的財產安全感。

2007年版《物權法》第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。不過，由於爭議較大，對於什麽叫自動續期、續期多長時間、是否收取以及如何收取相關費用，並未給出具體規定。很快，現實問題紛至遝來，特別是2016年初溫州“20年住宅用地期限到期”事件，更加凸顯了解決這一問題的緊迫性。

2016年年底，國土資源部對此給出了“兩不一正常”的過渡性方案，就是“不需要提出續期申請”“不收取費用”“正常辦理交易和登記手續”。過渡性方案牽扯面小，隻涉及改革初期先行先試造成的少量住房。住宅建設用地使用權續期的最終方案，仍有待於立法解決。然而，“兩不一正常”方案卻同樣釋放出明確的信號——就是對《中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》的明確呼應，強調了黨和政府對各類財產權的保護。

順延這樣的邏輯，民法典物權編草案對住宅建設用地使用權自動續期的原則性規定，回歸了常識，也回歸到財產權保護的要義上。權利只有在得到保障時，才是真正的權利。住宅的所有權人享有的是住宅建設用地使用權，那麽，立法就應當能夠保障他對行使房屋所有權的需要，這也是符合物權人行使物權的要求的。

有恆產者有恆心。顯然，民法典物權編草案自動續期的制度設計，切中肯綮，直接確權，是對公民財產權的重要保障，回應了公眾對住宅土地所有權的普遍關切，給全社會吃了一顆“定心丸”。

□蔡斐（西南政法大學副教授）