70年產權問題，一錘定音！

文：房屋屋/作者：凱風

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廣為關注的70年產權問題，或將一錘定音。

正在提請全國人大審議的民法典物權編草案，明確提出：

住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

作為保護私權利的基本法律體系，民法典的重要意義毋庸置疑，其對於70年產權問題的表述，無疑更具權威性。

這段草案透露了三重資訊。

其一，土地使用權滿70年之後，可以自動續期，不必擔心土地被收回。

我國土地性質相對特殊，城市土地為國家所有，所有人對土地只有使用權而無所有權，這就造成住宅中房屋所有權與土地使用權的分離。

換句話說，業主對於房屋本身享有無限期產權，但對於房屋之下的土地卻只有70年不等的使用權。

房子本身是在不斷折舊的，值錢的是房屋之下的土地。一旦土地使用權到期，能否“自動續期”，不僅關係產權本身的完整性，而且還會顯著影響到二手房的價格。

2016年12月，有關方面頒布《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

無恆產無恆心，可見這一問題的重要性。

2007年實施的《物權法》明確：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。此番民法典對這一原則再次加以確認，這意味著民眾對於70年產權問題的主要擔憂，已經不複存在。

其二，70年土地使用權到期後，有望免費續期。

理解這段草案的關鍵，在於後一句：

續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。

繳納或者減免，要依照法律法規的規定。這裡的法律、法規主要有兩個：

一個是《物權法》：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

另一個是《城市房地產管理法》：住宅土地使用年限到期,土地使用者享有優先續期權;如果不按條件續期,土地使用權由國家無償收回。

一個說“自動續期”，一個說“有條件續期”，兩者誰主誰次？因此，民法典草案對其進行折中，給出一個原則性規定。

這個原則性規定雖然模糊，但全國人大常委會法工委主任沈春耀在做報告時就已明確表示：

國務院正式提出修改有關法律的議案後，再進一步做好銜接。

同時，在2017年3月的全國兩會上，有關長官在答記者問時表示：

住宅70年產權續期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。

種種跡象都表明，“減免”才是這段話的關鍵，免費續期的可能性非常高。

其三，技術法理障礙皆已消除，房地產稅立法有望加速。

70年產權問題一旦得以解決，影響房地產稅的法理問題就不複存在。房屋所有權與土地使用權的分離，通過“自動續期”暫時得以解決，徵收房地產稅也就有了合理的基礎。

與此同時，去年修訂通過的根本大法，明確賦予所有較大的市以立法權，這也為房地產稅的“分城施策，分步推進”奠定基礎。換句話說，房地產稅不會一刀切，有條件的地市可以先行先試，不同地市的稅率也有可能不同。

至於影響房地產稅的三大技術障礙：不動產統一登記、全國住房資訊聯網以及國地稅合並，也早已宣告完成。

至此，房地產稅已經鋪平了所有路線，只等待最後的立法確認。

不過，普通城市，尤其是三四線城市也不必恐房地產稅如虎狼，深悅會在這裡再重申一遍，房地產稅不會一刀切，一旦立法，十有八九只會跟這幾年房價的漲勢一樣，先是從一二線熱點城市開始，再逐步蔓延到三四線，而這個擴散的過程，還需要很久很久。

最後多說一句，我國住宅的建築壽命普遍只有50年左右，雖然不是每個住宅都能觸及70年產權的大限，但無論房子能存在多少年，土地都不該是一次又一次的收割生意。

更關鍵的是，房子本身在不斷折舊，而土地價值永存。明確土地使用權的自動續期，其意義不僅在於明確權益，更在於穩定長遠預期。

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