房租暴漲刷屏！地產老總剛爆料背後秘密：有人高40%搶房源，工作就丟了
來源：中國基金報 記者 喬麥
這兩天中介租賃行業頗不平靜。
剛剛過去的這個周末，我愛我家副總裁胡景暉的離職風波在“北京等一線城市房租暴漲”這一熱點話題的催化下刷爆朋友圈。作為為我愛我家服務18年的老將，胡景暉“炮轟”自如、蛋殼等長租公寓運營商高價搶房後閃電辭職，並稱自己的離職是因鏈家董事長左暉給我愛我家董事長謝勇打的一通電話。
8月19日上午，胡景暉召開媒體見面會解釋自己近日言論。對“鏈家董事長一通電話導致自己被離職”等熱點問題予以回應的同時，胡景暉又爆出新的“猛料”，並在溝通會上重申，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。
8月20日，租售同權概念早盤走強，截至發稿，市北高新漲停，東易日盛漲逾6%，三六五網、世聯行、我愛我家等漲幅居前。
消息面上，針對近期媒體關於個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源的報導，北京市住建委高度重視，聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門於8月17日集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。
“炮轟”自如、蛋殼等推高房價後火速離職
胡景暉的離職風波事起房租上漲。
針對近期一線城市房租大幅上漲，我愛我家時任副總裁胡景暉在17日早上接受媒體採訪時評論稱，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，重裝修，繼續違規N+1出租，完全破壞了正常房屋租賃市場”。
同日，北京住建委等多個部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求他們不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約等方式搶佔房源。
意外的是，當日晚間，我愛我家發布聲明，稱媒體所節選的胡景暉個人對房屋租賃市場的看法，僅代表其個人態度，並不代表我愛我家公司的觀點。
次日即8月18日早上，胡景暉在朋友圈宣布辭去我愛我家副總裁。胡景暉隨後在接受每日經濟新聞採訪時稱，“左暉兩次主動聯繫謝勇要求管管胡景暉的嘴，不然就讓鏈家全面在輿論上跟我愛我家開戰”。
8月18日午間，左暉迅速做出回應。他公布聊天記錄澄清是謝勇主動聯繫他，至於讓我愛我家切割胡景暉，是謝勇自身選擇。左暉還強調，“同意大家要一起為行業發展努力，對我愛我家內部事情沒有任何觀點”。
在近預售屋租暴漲的背景下，胡景暉的離職迅速引發關注，圍繞著胡景暉、左暉、謝勇三位中介大佬的“大戰”愈演愈烈。
媒體溝通會四大看點
身處輿論漩渦，離職後的胡景暉在8月19日召開了一場十分倉促但頗有看點的媒體溝通會，主持人和唯一主角都是他自己。根據公開資料和媒體報導，基金君整理出以下溝通會要點。
1． 談左暉：對方否認施壓致其離職
胡景暉表示，8月18日晚自己曾致電左暉求證“是否是因左暉施壓才導致自己被辭職”一事。對方回應稱，“我們認識20年了，你還不了解我嗎，你也看到我發的澄清聲明了。我以人格擔保，從來沒有主動聯繫過我愛我家的高管，絕對沒有說過你從謝勇嘴裡聽到的那些威脅我愛我家的話。”
胡景暉回憶了跟左暉相識的過程，並稱二人認識二十年了，私人關係很好。他還稱，左暉是個工作很努力的人，雖然存在競爭關係，但是左暉先生一直也是行業內崇拜和學習的對象。
“左暉曾經在2015年挖過我，並把我當時的疑惑一一擊破，但是當時我的想法是，我生是我愛我家的人，死是我愛我家的死人，但是現在，我為沒有接受當年左暉如此誠摯的邀約，而有一點點後悔。”他說道。
2． 談謝勇：曾因聚餐加菜而被斥“丟臉”
胡景暉回憶自己第一次見謝勇時的情況，“去年10月第一次見謝勇，他溫文爾雅，是資本市場的老司機。我愛我家登陸資本市場是要感謝謝勇先生的，但是上周五的事件讓我很不爽，只能走。”
6月22日，58同城以10.68億收購了我愛我家8.28%的股權。胡景暉對此在發布會上表示，這筆交易全由自己促成，但自己與姚勁波都沒有對方的手機號，“外界傳聞這筆收購，姚勁波給我了很大一筆好處，怎麽可能呢？”
胡景暉還爆料稱：“前些日子，我愛我家的團隊和58的團隊在聚餐的時候， 我跟姚勁波討論湖南菜的正宗問題，姚勁波讓大廚去做了三道菜。這居然成為了（謝勇對我）末日審判裡我的一大罪狀，說我在58面前丟了我愛我家的臉。欲加之罪何患無辭。在中華民族的偉大複興時代，我絕不受這個冤屈。”
3．談高房租：降租金可以效仿香港，推出空置稅
胡景暉在發布會上談及了自己對長租公寓的看法：“自如、蛋殼、相寓都挺努力的。長租公寓這個詞應該改一下叫住宅租賃運營。這其中有很多資本湧入，但不管什麽樣的資本都不能只為了賺錢，資本必須承擔社會責任，如果資本挾持了許多企業，一定會跑偏。胡景暉還表示：“我說了長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害，這個一點也沒錯。”
胡景暉認為北京市住建委約談很有必要，他對房租提出了三點建議： 一、通過全國住建系統建立房屋租賃指導價，指導價每個月在各種平台進行公示；二、有了指導價，出現異常交易，老百姓可以向政府舉報，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質；三、建議住建部門盡快和一行兩會建立聯合工作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。“降租金不是個難事，我們可以仿效香港，推出空置稅。”
今年開始，中介之間會出現這麽多輿論戰的最主要原因，胡景暉認為就是兩個字——資本，“並不是資本把這個行業做壞了，其實資本來了反而會幫助這個行業做大做強，但是資本也有跑偏的時候。”
他說，其實戰爭在很多年前就有，在廣東深圳，大概十年之前，每隔半年，中介和中介之間總要打一場仗，規模就類似於古惑仔，現在都改成輿論戰了，這已經文明很多了。這個行業是進步了，從拳頭變成打嘴仗了。未來一定是大規模的公司佔到了市場的50%-60%，剩下的30%-40%，主要看各自的特色。
據新浪財經報導，對於自己的發言到底動了誰的奶酪，胡景暉認為，那些頭腦簡單的資本可能會認為自己的利益被觸動，但真正想投資長租公寓的人，“會感謝我幫他們意識到了風險。我是救了他們的。”
4．談就業去向：將做自己的私募基金
胡景暉表示下一步將做自己的私募基金，未來基金會投向一帶一路、食品安全、冬奧會的冰雪項目等領域，政治正確符合國家戰略發展的領域是未來投資的重點。
胡景暉表示，“已有將近1000人加我微信，我收到了全球100多份的創業邀請，中國有5家上市公司的董事長直接給我打了電話，希望約我吃飯，談一談我的未來。”不過現在不方便透露哪5家。
房租全線上漲！中國1.68億租戶慌了
事實上，胡景暉之所以被卷入輿論漩渦，源頭在於一線城市租房價格大幅上漲引發的全民討論。
近三個月以來，北京等一線城市房租飛速增長。中國指數研究院發布的數據顯示，7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。
多家研究機構的數據表明，一線城市房租均在7月出現了上漲，其中北京最為突出。我愛我家集團研究院統計顯示，2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%。在價格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。
以北京為例，有房產中介表示，目前房租整體漲幅同比超過10%，特別是五環、六環附近的房子，根據面積大小，很多都是500元、1000元的往上漲。“五、六環的話漲幅比較大，主要是周邊房屋拆遷，很多自建的公寓等不讓租了，周邊本來3000元、4000元的房源就都漲起來了。”
月均房租近5000元意味著什麽？要知道，一線城市去年高校畢業生的起薪平均5000元出頭。根據“2018年中國大學畢業生薪酬水準排行榜”的數據，即使清華、北大這樣頂尖名校的畢業生，平均月薪也就9000出頭。按此計算，在北京僅租房一項就要花掉他們薪酬中的很大一部分。
拉長時間線來看，根據公開數據可知，從去年七月到今年七月，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅達到了20%，遠超往年水準。7月以來，一線城市北上深廣環比分別達到了2.63%、2.10%、3.1%、2.92%。某些熱點地區的房租實際整體漲幅甚至超過10%，如北京五六環、深圳福田區等地方。更有甚者，在有些中介高價囤房的情況下，房租十天之內暴漲200%。
根據貝殼研究院數據，今年7月份北京租賃市場單平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。在租金變動方面，東城區和順義區租金漲幅最大，環比漲幅分別為10.5%和10.7%。進入8月漲勢依然強勁，以2018年8月6日至12日的整租租金為樣本量，北京的整租平均租金同比增長了15.5%．
數據顯示，截至目前，我國租賃人口共計1.68億，租賃房源供給端與租客需求端的匹配性面臨考驗。
資本“圈地”長租公寓推高房租？
房租漲聲一片，輿論矛頭直指資本搶灘長租公寓市場。事實真如胡景暉所言，自如、蛋殼等長租公司開展了“搶房源大戰”，助推了上述城市房租暴漲？
8月18日，蛋殼公寓執行董事長沈博陽發布朋友圈稱，“租房關係到民生，不是兒戲。”“ 對於造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器。”沈博陽同時表示，蛋殼公寓對於相關事件的官方聲明將在周一發布。
在接受騰訊《一線》採訪時，沈博陽否認了長租公寓在通過價格戰的方式攪亂市場，他表示，“從商業模式的角度講，長租不是贏者同吃的行業，而且客單價極高，沒人打得起價格戰，拚的是效率和服務。
但在業內人士看來，長租公寓搶房確實是房租上漲的一個重要因素。
華創證券認為，政策支持住房租賃行業發展，相關企業爭搶房源是房租上升的主要原因之一。十九大提出“房住不炒，租購並舉”，開啟住房租賃行業發展的新時代，17年8月北京市住建委發布“租售同權”新政，北京住房租賃得到政策大力支持，各種租房企業吸引大量資金流入，“高價圈房”亂象導致房租價格上漲。一方面，在政策支持以及資金成本較低的情況下，租賃企業快速融資，自如、蛋殼、魔術方塊公寓、相寓等租房企業在近兩年大量融資，其中，自如今年融資40億，估值已經達到200億，導致資金大量流入住房租賃市場。
另一方面，手握重金之後，租房企業為擴充規模，開始搶佔房源，據媒體報導，某企業為達到房源數量，不論房源價格是否合理只要能簽馬上拿下。這種不計成本的“高價圈房”，直接導致區域租金短期內快速上漲。當公寓運營商以高出市場20%到40%的價格在收房時，整個租房市場的租金價格想不漲都難。
中原地產首席分析師張大偉則表示，資本大量湧入長租公寓市場，但租賃市場並沒有多少是新增供應量，長租公寓搶佔房源行為就放大了供需緊張現象，這相當於多了一道關口賺取租金差價。
巨大租賃缺口推高房價
比起長租公寓對租房市場的影響，眾多專家表示，供不應求是房租被推高的重要原因。
貝殼研究院近日發布的數據顯示，北京租賃人口共800萬人，目前租賃房源量約為350萬間，面臨著400萬間以上的租賃缺口。供不應求仍為當前北京住房租賃市場的主要矛盾，其實不僅是北京，中國主要一線城市都存在類似的供給問題。
中信證券研報分析稱，房租上漲的一個原因是，前期高房價向房租的傳導滯後使房租補漲。對比房價和房租的漲幅，過去幾年北上廣深的房價幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定太空。
這也反映出我國房地產市場租金回報率長期偏低。
蘇寧金融研究院特約研究員江瀚的分析，截至2017年底，中國一線城市平均租金回報率是1.5%，也就是說當房價不變，當租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之後可以收回成本，但是類比於世界其他國家，即使是租金回報率最低的日本其最近回報率也在2.7%左右，接近中國的兩倍，而像最高的澳大利亞租金回報率甚至接近了中國的三倍達到了4.4%。
江瀚表示，房租與房價的長期背離其實是一個難以為繼的現象，之前由於中國居民買房往往都是為了投資，而不是為了通過收租來實現長期的收益，所以中國房租較低的現象才會長期存在，如今國家已經逐步明確“房子是用來住的，不是用來炒的”，那麽原先的很多炒房黨就會變身為“包租公、包租婆”，從而將房租作為自己重要的收益來源。
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責任編輯：陳永樂
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