我愛我家原副總裁胡景暉：北京租售比很不合理

《中國經濟周刊》記者胡巍攝

《中國經濟周刊》記者胡巍|北京報導

(本文刊發於《中國經濟周刊》2018年第35期)

因為“炮轟”自如、蛋殼等房租公寓推高北京房租,8月中旬,我愛我家原副總裁胡景暉被推向風口浪尖。

8月22日,胡景暉接受《中國經濟周刊》記者專訪,他呼籲“國家隊”盡快進入住房租賃市場。

解決房屋租賃市場問題的唯一辦法是讓“國家隊”入場

《中國經濟周刊》:這一輪房租上漲與資本的關係有多大?

胡景暉:資本起到了推波助瀾的作用。導致房租上漲的因素有很多,主要包括供應不足、CPI上漲、租房旺季,以及“騰籠換鳥”導致人口結構發生變化後對租賃品質的要求提升。拋開這些因素,資本湧入導致長租公寓以超出市場價的水準收房,對於推動房租上漲的諸多因素而言,資本因素所佔權重應該是三分之一。

《中國經濟周刊》:為何資本進入住房租賃市場會導致房租上漲?

胡景暉:行業內有句話叫“得房源者得天下”。今年各大公寓運營商KPI的核心指標就是擴大規模,不惜一切代價地擴大規模。在租賃房源有限的情況下,運營商哄搶稀缺資源,就會導致房租上漲。如果資本都到北京的軌道交通沿線開發長租公寓房源,那結果就會大大不同,房源可能瞬間就會多出100萬套。

一方面資本具有逐利性,另一方面資本的進入又沒有增加供給,兩相結合必然導致租金上漲。事實也的確如此,資金被用來裝修房子,而不是用於提高房屋的供給數量。

《中國經濟周刊》:在被約談後,10家中介稱將提供12萬套房源且不漲價,這12萬套房源從何而來?

胡景暉:我認為約談,或者提供12萬套不漲價的房源,在短期內作為應急手段是有效的。但是從長期看,解決不了任何問題,如果靠約談就能改變市場,那經常約談就好了。而且這12萬套房源,本來就應該被投入市場,隻不過投放時間提早了一點,也把價格降低了一些。對於租房市場,從立法、監管機制到實際操作層面都需要進行深入、有效、持久的改革。

房屋租賃是關乎民生的行業,經營者必須真正承擔起社會責任,而不是單純向資本靠攏。我認為唯一的解決辦法是讓“國家隊”入場,讓國資控股中介是最根本的解決方法和唯一手段。董事長由“國家隊”出,再加上黨委書記,總裁可以是專業人士,一切問題迎刃而解。

《中國經濟周刊》:您怎麽看長租公寓提升了租客居住品質的觀點?

胡景暉:租客本來可以接受很多房子的狀況,但租賃機構非要重新裝修；租客不介意六七成新的家具家電,租賃機構非要換成嶄新的、高端的。相比居住品質,應該優先考慮租客的承租能力。長租公寓進行的標準化改造,我認為80%是沒必要的,實際增加的成本導致租客無法承擔。租賃機構的這些行為,不是toC(顧客),而是toVC(風險投資),說白了是做給投資機構看的,以便“蒙”來下一個投資者,而不是設身處地地為租客考慮,為了讓這個行業走得更長遠。

《中國經濟周刊》:從現在房租佔實際收入的比重來看,您覺得租客的負擔大嗎?

胡景暉:很大,很多人的房租支出佔收入比重已經達到40%～50%,而發達國家是三分之一左右。

《中國經濟周刊》:您認為北京目前的租售比合理嗎?

胡景暉:從國際慣例上看很不合理,年化投資回報率大概為1.5%,國際上的水準應該是6%。如果向國際慣例靠攏,應該是房租漲一倍,房價跌一半。但這都不可能發生,如果房價翻一番,租房者就瘋了；房價跌一半,銀行就瘋了。要看經濟發展水準提高和收入增加後是否能夠完成破局。業主或者投資機構都會覺得房租太低,但從承租人的角度看,房租已經佔收入比重50%,感覺無法承受,其核心問題在於地價高、房價高。

《中國經濟周刊》:房租過快上漲會給經濟帶來哪些影響?

胡景暉:首先,房租的快速上漲會導致用人成本增加,直接轉化為企業成本,導致眾多產品加價。其次,一旦房租上漲,CPI也就會上漲,從而誘發通貨膨脹。第三,房租快速上漲,如果出現“爆倉”,會造成社會的不安定。租賃住房是一個“退無可退”的領域,如果鮑魚和魚翅漲價了可能沒關係,但是如果大米和麵粉的價格都快速上漲,那就會導致可怕的結果。

國內中介服務難以讓人滿意是交易模式的問題

《中國經濟周刊》:近年來,房地產中介行業出現了像鏈家這樣的“霸主”,這個行業是如何發展起來的?

胡景暉:早期的中介群體在北京房地產市場幾乎可以忽略不計,2001年全年二手房交易量也不超過1000套,跟現在一個月成交1萬多套沒法比。中介公司的興起,主要是由於市場的牽引,伴隨著二手房交易量的逐步增長髮展起來的。2009年,北上廣的二手房交易量第一次超過新房,如今北京一年的二手房交易量在20萬套左右,新房是7萬套左右,這個差距還會越來越大,房屋租賃就更不用說了。此外,中介企業大規模吸引人才,以及技術水準的不斷更新,比如網站、移動行銷等各種工具的應用,都使中介在房地產市場越來越有話語權。

《中國經濟周刊》:在互聯網時代,房地產市場是否有可能“去中介化”?

胡景暉:全世界的中介無非是兩種盈利模式,吃差價和抽成。我愛我家在很多年前就決定不吃差價,隻抽成,也就是收取2%到3%的服務費。如今,即便互聯網很發達,但房屋租賃或買賣過程中,還有很多事情需要打理,房地產交易是一種低頻、非標、大額的交易。沒有中間人介入,有些事情打理起來很麻煩,比如房東把房子掛到網上,一天可能要接一兩百個電話,還難以辨別客戶的真假,可能要請一周的假來處理。另外,合約如果有問題也可能識別不了,售後服務的問題也可能解決不了。所以最後大家還是選擇了中介,儘管目前中介的服務還是如此不讓人滿意。

《中國經濟周刊》:您認為國內中介服務難以讓人滿意的原因是什麽?

胡景暉:這實際上是交易模式的問題,我們稱國內的中介為居間交易,也就是一手托兩家,既代表買方又代表賣方,這樣的話他實際上隻代表自己的利益。而在一些國家,買方、賣方都有自己各自的代理人,雙方進行談判、博弈,最終達成雙方都滿意的結果。目前國內的居間交易模式,就好比打官司時原告和被告請了同一位律師。所以最遺憾的就是,我們在全世界最先進的互聯網應用上,嫁接了一個古代的交易模式。這種情況的出現可以說是政府、行業協會、經紀公司都甘於現狀的結果。