土地市場持續降溫：流拍頻發溢價率走低

本報記者張曉玲實習生陳靚深圳、廣州報導

導讀

龍頭企業放慢拿地節奏，選擇觀望，而大部分中小型企業要面臨的或許是資金壓力持續看漲的問題。

進入10月，土地流拍現象在多地再次上演，全國熱點地區土地市場整體降溫。

中原地產研究中心統計，今年9個多月裡，宅地流標已劇增，同比上漲148%；土地成交溢價率持續低位，85%的城市溢價率出現了下調。零溢價成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊佔總成交宗數的59.2%。

土地市場持續降溫背後，是房地產市場的邏輯和預期在改變。伴隨碧桂園降速、萬科喊出“活下去”等標誌性事件，樓市銷售下滑，房企資金壓力增大，拿地熱情不再。

流拍與低溢價

10月23日，武漢原計劃掛牌出讓6宗地塊，僅3宗成交；沈陽土地市場3幅地塊因無人報名而流拍；10月24日上午，福州4幅地塊因競買人數不足，全部宣布流拍。

這是繼年中的土地集中流拍後，又出現熱點城市土地集體流拍。

隨著調控更新，樓市遇冷，土地交易市場降溫明顯。

就連最熱門的北京，土地也不再受歡迎。5月，北京門頭溝區與房山區推出的兩宗限價住宅用地無一家房企報名，雙雙遭遇流拍。截至上半年，北京土地流拍數量已經達到7宗，而2017年全年北京僅流拍2宗。

據中國指數研究院數據統計，2018年前三季度，全國300城共流拍446宗住宅用地，總規劃建築面積5645萬平方米，約為2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

從流拍佔比來看，三季度流拍面積佔總推出面積的比重為9.3%，達近年來的最高值。今年土地流拍已經達到了歷史相對高位，全國熱點地區土地市場整體降溫。

多發的土地流拍情況並不能掩蓋土地市場成交量的持續上漲。過去9個多月中，土地市場依然分化明顯，熱點城市土地成交量依然處在高位。

中原地產研究中心統計數據顯示，50大城市年內賣地2.86兆，同比上漲10.9%，杭州、上海、重慶、蘇州、鄭州等地土地成交量依然非常高。

不過，土地成交溢價率持續保持低位，85%的城市溢價率出現了下調。此外，零溢價成交地塊增多，三季度全國住宅用地零溢價成交地塊佔總成交宗數59.2%，較二季度增長6.0%。

在近期沈陽土地市場的交易中，龍湖集團以總價約2.03億競得大東區東北大馬路285號地塊，成交價格為5900元/平方米，溢價率為21.8%，比沈陽城市溢價率低10.55%。

大部分城市溢價率下調明顯，中原地產研究中心統計數據顯示，濟南、烏魯木齊、上海等城市溢價率同比下降近九成。

整體來看，熱點城市平均地價出現了下調，土地市場在系列調控影響下，有所退燒。

據蘇寧金融研究院整理，2018住宅土地成交佔比達到新低。各大房企拿地態度普遍謹慎，據統計，2018年1月-9月，20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20.9%；累計拿地金額9534億元，同比下降27.8%。

克而瑞《中國房企總土儲貨值TOP100》榜單顯示，截至2018年上半年，碧桂園、恆大、融創這三家房企的總土儲貨值均已超2兆元。這三家在今年的拿地節奏明顯放緩，態度謹慎。

碧桂園公告顯示，2018 年1月-8月公司共計拿地8335萬平方米，總代價約1878億元，新增土地累計樓面價為2253元/平方米，同比下降34%。

恆大上半年新增68個項目，土地儲備面積為3086萬平方米，較去年同期下降54%。融創去年下半年開始也提高了拿地標準，大幅降低拿地支出。

中指院研報稱，隨著政策調控不斷深化鞏固，房企拿地更趨於理性，樓面均價及平均溢價率呈下滑態勢。

龍頭企業放慢拿地節奏，選擇觀望，而大部分中小型企業要面臨的或許是資金壓力持續看漲的問題。

融資困難、資金回籠周期延長、負債率上升，開發商的生存環境進一步的壓縮，高溢價、頻拿地階段已經過去。

近年來，銀行對房企信貸申請的門檻及監管進一步收緊，多數房企融資受限，43%的房企融資額同比有所減少，比上半年有所減少的企業進一步擴大。

房企的資產負債率上升趨勢明顯，據統計，2018年中預售屋地產行業平均資產負債率為79.46%，60%的房企淨負債率有所上漲，170家房企的加權淨負債率約為92.56%。

除了融資困境和明顯上升的資產負債率，房企還遭遇了新房限價等政策的衝擊。新房限價環境下，市場房價將沒有能力支撐過高的地價，房企資金回籠周期加長，這也影響了房企的拿地情緒。

此外，近年來土地出讓結構也出現重大改變，“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水，一些城市的住宅土地出讓條件變得苛刻。

例如南京、杭州等地都出現了限定地價和成屋銷售要求，這增加了開發商的盈利壓力和土地配置費用，使得開發商不得不謹慎拿地。

蘇寧金融研究院高級研究員左俊義認為，在新房限價環境下，隨著新房價格進行相應調整，開發商融資難和融資成本提升，樓市調控增強土地出讓條件縮緊，土地流拍案例增加是必然現象。