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在京滬之後，廣州也開始試點共有產權房了。上周南沙宣布將在全市首次試點共有產權房，對於符合產業政策的緊缺型人才，可購買一套共有產權房，按6：4的比例和政府共持產權。不過針對這一情況，市住建委表示共有產權僅在南沙開展試點，在全市暫無進一步推廣計劃。

首築花園作為首個共有產權住房試點項目

上周廣州南沙開發區管委會表示，已同意將區屬國企廣州南沙城市建設投資有限公司開發的首築花園作為首個共有產權住房試點項目。此外，《廣州南沙新區試點共有產權住房管理暫行辦法》(征求意見稿)已於4月26日開始向社會公眾征求意見。

南沙共有產權住房的售價將低於同地段、同品質商品住房價格水準，供應對象暫時隻向高端人才供應，申請條件頗為嚴格。當地政府準許在南沙無房的緊缺型人才、港澳青年申請購買一套共有產權住房。共有產權住房重點解決區域內中高層次人才的居住需求，兼顧進駐本區的央企、重大開發投資和優先發展企業無房員工的住房需求。房源充裕情況下，申請對象範圍逐步擴大至區內剛需型新入職無房職工。

緊缺型人才要求具有“985工程”“211工程”或“雙一流”大學碩士學歷，或持有高級資格證書、高級技師職業資格；港澳青年則要求年齡在35歲以下、擁有大學學士學位並且在南沙工作、學習或居留。

首築花園項目毗鄰南沙高新技術產業組團，距離南沙區政府約10公里。項目總建築面積約14.5萬平方米，其中住宅建築面積約10 .4萬平方米，大約有1000套房源可對外供應。

暫無在全市推廣的計劃

在南沙邁出共有產權房試點首步之後，下一步是否繼續推廣也備受關注。對此，市住建委也表示，目前試點僅在南沙開展，廣州其他地區暫無進一步推廣計劃，需要先看南沙試點的效果如何。

資料顯示，廣州試點共有產權房其實早已有跡可循。一個月前廣州市國土資源和規劃委員會官網8日發布的《廣州市2018年建設用地供應計劃》顯示，南沙會在全市首次推出共有產權用地。更早之前，在京滬兩年前開始率先試點共有產權房後，外界紛紛猜測同為一線城市的廣州也即將跟進。

不過，當南沙共有產權房的試點情況最終公布之後，現實情況卻和此前外界設想的有所差異。

首先是針對的人群和預想的不同。對比京滬的做法，廣州共有產權房向高端人才傾斜的做法是將其作為招商引資和產業發展的手段，而京滬則偏向於作為民生保障的手段：北京的共有產權住房面向所有無房家庭，其中外地戶口佔比不少於30%；上海的共有產權則是向本市戶籍家庭或個人供應，主要面向住房面積小、收入低的人群。

在產權變更方面，廣州也和北京不同。廣州共有產權的購房人取得產權證未滿5年，不允許轉讓自有的房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可申請由區住保中心或其委託機構回購，回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。若滿5年，廣州的購房人可按市場價購買政府份額後獲得完整產權後選擇上市轉讓，相當於允許共有產權房變更為完整產權的建案。

而對比北京的做法，共有產權住房中政府份額永不退出，共有產權房無法轉化成完全產權的建案。

焦點問題

數量

暫時只有1000多套，下一步房源還將繼續增加

資料顯示，南沙共有產權房目前僅10萬平米，估算只有1000多套，由於全市其他地方暫時沒有類似試點，因此大約1000套也是全市總量數據。相比北京的未來5年供應25萬套共有產權，和上海目前9萬多套共有產權房，這一數量還處於起步階段。

不過，按照政策，下一步南沙的共有產權房房源還將繼續增加，具體通過增量和存量兩個途徑進行籌集，而且原則上以增量，也就是集中新建和配建為主，盤活存量為輔。

新建房包括政府自行組織集中新建、在開發項目中配建以及通過“限房價、競地價”方式交由開發商建設。南沙區將把共有產權住房建設用地納入區土地利用年度計劃，並優先供應共有產權住房用地指標。

存量盤活指的是從已配建的存量拆遷安置房劃轉、從存量人才公寓劃轉，也可以通過盤活國有企業存量住宅獲得。其中，已配建的存量拆遷安置房指滿足房屋徵收需要後剩餘的房源。

優惠

價格低於市場價 且可以用住房公積金

南沙共有產權房的試點辦法顯示，共有產權房不僅只需要支付六成價格，價格更是會比同地段、同品質的建案略低，但是具體低多少則暫時沒有明確。此外，試點辦法還明確共有產權房可以使用公積金貸款，由廣州住房公積金管理中心南沙管理部負責本行政區域內共有產權住房購買人公積金貸款保障工作。

在配套的學位分配方面，目前試點辦法未提及，不過按照目前南沙對於高端人才的優待政策，估計醫療教育的配套不會是問題。

另外，在落戶方面，由於目前共有產權針對的都是高端型人才，本身就符合落戶條件，因此也不存在戶籍方面的限制。

前景

是否會像北京共有產權房一樣遇冷？

去年4月，北京共有產權房開始試點，首批在昌平推出3個共有產權住房項目共計3326套，不過從第一批次參與搖號的購房者反應來看，購房者對3個共有產權房項目熱情並不高，選房現場有70%家庭棄選，究其原因，位置偏遠、性價比不高、不能使用組合貸等是大家普遍質疑的問題。

同時，今年1月份，北京新掛出的3塊共有產權地塊，只有一塊以低溢價成交，另外兩塊則流拍。開發商提出建設和審批流程太繁瑣，無法快周轉、而且地價偏高加上符合購房資格的人群有限，這些因素導致流拍。

北京共有產權房遇冷的情況是否會被複製到廣州？

對此，接受南都記者採訪的樓市專家表示，現在很難說廣州是否會跟北京一樣，因為兩者的目標人群並不同，北京是瞄準中低收入的住房保障人群，支付能力有限，因此房源的位置和本身的品質都要考慮到這一層因素，而廣州的共有產權房面向的是高端人群，本身經濟條件較好，同時房源的位置和品質肯定也會走中高端路線，因此市場需求應該不用擔心。不過廣州面臨的問題是符合購房條件的緊缺型人才群體到底有多少，目前官方還沒公布資料，需要看後續的申請資格數量。

流通

滿5年後可以兩種方式轉讓：內循環和外循環

南沙試點辦法規定，共有產權住房購房人取得不動產權證未滿5年的，不允許轉讓房屋產權份額，因特殊原因確需轉讓的，可向區住房保障和房屋管理局提交申請，由區住保中心或其委託機構回購。回購價格按購買價格並考慮折舊和物價水準等因素確定。回購的房屋繼續作為共有產權住房使用。

共有產權住房滿5年的，可上市轉讓將其所購買的房屋產權份額。轉讓分成兩種方式，內循環和外循環。在內循環方式下，購房人只能將房源轉讓給符合條件的家庭，下一手業主同樣隻佔六成產權，同時房屋性質不變，依然是共有產權房。而在外循環方式下，下一手業主可以是任何對象，同時上一手業主和政府按照6：4的產權分割售房款，也可以上一手業主先按市場價購買政府手裡四成產權後再對外出售。南沙試點方案表示，現階段採用內循環方式，考慮在房源充裕的情況下，逐步放開外循環方式。

專家觀點

共有產權房全市推廣可能性小

在南沙開始試點之後，關於未來能否在全市推廣的討論也開始成為話題，不過接受南都記者採訪的樓市觀察家普遍認為這種可能性很小。

合富輝煌首席分析師黎文江就認為，目前南沙的共有產權房更多的是作為區政府引進產業人才的籌碼，因為針對的是高端人才，所以這個群體肯定不會很大，對廣州整體樓市影響也有限。同時，共有產權房也有一個問題是目標群體的選擇面大，因為高端人群本身的經濟實力和購買力比較強，在南沙平均房價處於廣州窪地的情況下，即使沒有共有產權房作為籌碼，這個群體也有能力在市面上自由選購建案，市場上也並不缺乏中上等的產品。

他同時認為，與其向高端人才提供共有產權房，不如考慮以高級人才公寓配租或者購房補貼的形式，這樣給對方的市場選擇也更大，起到的效果有可能更好。

克而瑞廣州首席分析師肖文曉也認為，從國家到省裡的政策都在推進共有產權房，因此廣州開展試點，也是落實政策的一種姿態。而共有產權房之所以選在南沙試點，有一個重要的背景是南沙土地供應豐富而且對產業的發展渴求程度較高，而在廣州其他區，這兩個條件不一定具備，因此在全市推廣的可能性不大。此外，不像京滬的共有產權房是作為住房保障體系的一環，廣州是偏高端路線，這個群體本身就有一定購買力，購房不一定只看價格，也要考慮品質，如果共有產權房的品質和相同價位的建案沒有優勢，也不一定有競爭力。

南都記者 魏凱