廣州南沙：共有產權房，5年內不準轉讓，個人需定期繳租

南沙首個共有產權人才住房試點項目——首築花園。通訊員供圖

南都訊記者李鑫 2018年11月，南沙區正式印發《廣州南沙新區試點共有產權住房管理辦法(暫行)》。近日，南沙區政府官網公布《廣州南沙新區試點共有產權住房管理實施細則(征求意見稿)》(以下簡稱《細則》)，向社會公眾公開征求意見和建議。

該《細則》列明了南沙區共有產權住房的申購、回購、轉讓流程以及房屋價格、貸款、稅費等具體情況。

公眾可通過發送電子郵件至[email protected]，或撥打聯繫電話020-84985570，反饋對《細則》的意見，征集意見和建議時間2019年4月1日至2019年4月10日。

共有產權人才住房帶精裝修。通訊員供圖

定價低於同地段、同品質建案

據了解，南沙區共有產權住房分為面向本區城鎮戶籍中低收入住房困難家庭（以下稱“對象一”）供應的共有產權保障性住房，和面向區域內重點發展領域緊缺型人才、港澳青年（以下稱“對象二”）供應的共有產權人才住房兩類，實行網上申請與線下提交資料接受審核相結合的方法進行申購。

共有產權住房銷售價格以第三方獨立專業評估機構根據房源推出時點的市場情況進行評估，按照低於銷售時點同地段、同品質普通商品住房價格的原則，綜合房屋的樓層、朝向、面積、景觀等因素設定“一房一價”，並在銷售前按程序報區住建局備案。剩餘房源再次銷售時，應根據銷售時點的市場價格情況重新確定銷售價格。

購房人佔50%-80%產權

購房人應在簽訂認購書階段予以確定所支付的購房出資額，購房人產權份額按照擬實際出資額（含抵押貸款本金部分）佔所購買共有產權住房評估價格的比例確定，原則上購房人產權份額應超過百分之五十，但不得高於百分之八十。該出資比例在簽訂購房合約後不得變更。政府產權份額由區住建局或其委託的區屬國有企業（代持機構）持有。

購房人可以按照相關規定申請住房公積金、商業銀行貸款等購房貸款。

以家庭為部門申購選定共有產權住房的，夫妻雙方應共同與開發建設部門、代持機構三方共同簽訂《廣州市南沙區共有產權住房購買合約》，作為購房家庭產權份額的共同共有人，未成年子女為同住人，購房者直系親屬可作為所購產權份額的共同持有人。購房合約應明確共有產權份額、房屋使用維護、禁止出租和政府產權部分租金繳交標準與安排等內容。

共有產權人才住房帶精裝修。通訊員供圖

共有產權住房回購由代持機構實施

購房人自核準產權登記之日起未滿 5 年的，不允許轉讓房屋產權份額。但由於《管理辦法》第二十二條規定的情形，即購房人無法獲得相應購房貸款且不能在規定時間內補足購房款致使購房行為無法完成的，開發建設部門依法解除共有產權住房購買合約，購房人前期所交的購房款中扣除相應違約金後予以無息退還，所選購住房歸入剩餘房源。

代持機構向抵押銀行作出回購承諾，當出現購房人還貸違約，代持機構應按購房合約約定對購房人份額進行回購，向銀行履行相應義務。有回購申請需要的購房人到廣州南沙開發區政策兌現窗口提交紙質版申請材料。共有產權住房回購由代持機構實施，代持機構應當與原購房人簽訂回購合約，協商確定回購價格的支付時間和支付方式等。

共有產權房登記滿8年才可上市轉讓

共有產權住房的房屋產權份額流轉方式有內循環方式和外循環方式等兩種。

共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿 5 年，可向區住建局提交產權流轉申請，明確出售價格。同等條件下，代持機構可優先購買購房人所佔份額。代持機構明確表示放棄購買或超過 7 個工作日未表態的，購房人可在區住建局或其委託的區屬國有企業建立的網絡服務平台發布轉讓所購房屋產權份額信息，轉讓對象為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。

購房人自核準產權登記之日起滿 5 年而未滿8 年的，也可按申請購買政府產權份額時點市場價格購買政府產權份額。

外循環方式流轉指的是，共有產權住房購房人自核準產權登記之日起滿 8 年，可向區住建局提交上市申請，同等條件下，代持機構可優先購買購房人所佔份額。代持機構明確表示放棄購買或超過 7 個工作日未表態的，經購房人和代持機構協商一致，可共同向其他符合本地住房限購條件家庭轉讓房屋，新購房人取得商品住房產權。原購房人和代持機構按照所佔產權份額獲得轉讓總價款的相應部分。

購房人需定期繳納政府產權份額比例的租金

購房人在未取得房屋完整產權期間，需按月或按季度向代持機構繳付政府產權份額比例的租金，共有產權保障性住房與共有產權人才住房的採用不同租金標準，租金徵收標準可根據項目具體情況進行核減。對象一與政府共同持有產權期間的租金標準（即共有產權保障性住房）按照適當低於同地段、同類型住房租金水準的原則，由區住建局會同物價部門確定。對象二與政府共同持有產權期間的租金標準（即共有產權人才住房），應在共有產權住房申購公告中即予以明確，由第三方獨立專業評估機構根據房源推出時點市場租金情況進行評估，參考同地段普通商品住房租金標準確定。代持機構往後每 5 年委託第三方獨立專業評估機構重新評估租金標準。

共同持有產權期間，代持機構、購房人依法規分別繳納相關稅費；不動產發生交易時產生的相關稅費亦亦由交易雙方各自承擔。物業服務費由購房人承擔，並在購房合約中明確。購房人按照本區商品住宅專項維修資金管理規定，全額繳納住宅專項維修資金。同時應當根據約定，承擔房屋日常管理維護費用。