多城試水共有產權住房 廣東擬將全省範圍鋪開

旨在緩解城市“夾心層”住房壓力的共有產權住房擬在廣東全省推行。

據不完全統計，全國至少已有十個城市試水共有產權住房，其中北京、上海、南京、福州、煙台已有共有產權房項目落地，而廣東或將成為第一個在全省範圍內全面鋪開共有產權住房的地區。

各地標準不一

9月11日，廣東省住建廳公布《關於推進共有產權住房發展的指導意見（征求意見稿）》（下稱“《征求意見稿》”），明確共有產權住房應以建築面積90平方米以下的中小套型為主。這在多地的共有產權住房政策中基本保持一致，均以中小套型為主，而在備受關注的申購人資格和產權轉讓方面，各地的規定則不同。

申購人資格方面，《征求意見稿》規定，每戶家庭只能購買一套共有產權住房，並享受與購買商品住房同等的落戶、入學等公共服務，具體的規定條件由各地自行確定。

上海對共有權產房的申購人的收入有嚴格要求。上海住建委網站2016年發布的《上海市共有產權保障住房（經濟適用住房）準入標準和供應標準》顯示：3人及以上家庭人均年可支配收入低於6萬元（含6萬元）、人均財產低於15萬元（含15萬元）；2人及以下家庭人均年可支配收入和人均財產標準按前述標準上浮20%，即人均年可支配收入低於7.2萬元（含7.2萬元）、人均財產低於18萬元（含18萬元）。

產權轉讓方面，北京規定共有產權房購房者在5年後可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。共有產權房只能在共有產權房體系內進行交易，無法轉化成完全產權的建案。也就是說，共有產權房中的流轉只能在體系內進行，無法完全轉變成建案。

廣東的《征求意見稿》規定，滿足購買共有產權住房不少於10年等條件的，允許承購人一次性增購代持機構所持有的產權份額取得完全產權，住房性質轉變為商品住房。採用行政劃撥方式供地等方式籌建的共有產權住房轉變為商品住房的，承購人應向政府補交土地價款。

中原地產首席分析師張大偉表示，不可轉商的共有產權政策從產權意義上保護了保障房人群的資產升值權，體系內流轉又可以做到避免過度福利化。未來共有產權房購房者退出後，再購房群體依然是共有產權房群體，這樣可以避免過去的國宅小區大量轉商的現象，減少了帶有投資屬性需求的進入共有產權市場。

“對於其他那些包括廣東在內的很多城市執行5年或者10年後轉變成為建案的，其實只是限售了一定年限，依然是建案屬性，這種共有產權依然會有投資需求申請。”張大偉說。

住房多元供應體系逐步形成

共有產權住房概念早已提出。2014年4月，住建部發布《關於做好2014 年住房保障工作的通知》，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石作為共有產權住房試點城市。

2017年4月，住建部等部門發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，提出超大、特大城市和其他住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應。

2017年9月，住建部印發《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。

2017年12月23日，全國住房城鄉建設工作會議指出，2018年因地製宜發展共有產權住房，多管道解決群眾住房問題。

從目前各地加快推行共有產權住房政策的趨勢來看，住房多元供應體系正在逐步形成。

張大偉說，整體來看，共有產權房有利於房價的穩定，而且可以進一步發揮之前自住房的作用，落實了“房住不炒”的原則。在共有產權房繼續增加供應的趨勢下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應後，價格的穩定已經可以預期。

而對於共有產權住房政策的落實，廣東省住房政策研究中心副主任陳洋曾在接受本地媒體採訪時表示，共有產權住房完全產權的價格，最好不低於同地段普通商品住房市場價。共有產權住房的利好在於政府出資與承購人合資購買住房，但完整產權的價值應該真實體現在價格上，如果人為壓低價格，就必然出現套利太空。這也是國宅制度留下的重要經驗。

張大偉對第一財經記者表示，共有產權房對未來樓市調控影響非常大，特別是對降低保障房的投資屬性，解決中低收入群體購房需求影響巨大。從概念與制度設計上來看，北京等城市共有產權和雄安新區的積分購房資格一樣，都帶有濃厚的新調控風格。