4萬-5萬單價段的房子“高不成低不就”，在杭州最難賣？

雙限時代下，隨著越來越多板塊涉宅地塊的掛牌，杭州樓市全新的價格版圖逐步成型，各版塊的價格梯度也逐漸明了：既有望江新城這類房價6萬+的板塊，也有筧橋、錢江世紀城這類房價維持在4萬+的板塊，還有桃源、運河新城和蕭山經開區這些價格3萬+的板塊，當然也有1萬+、2萬+的房價板塊。

各板塊實際的推盤價格是否都能達到政府預設的價格？面對瞬息萬變的樓市，這一問題無法有明確答案。

不過有一個數值或許可以做參考，即各單價段房源當前的去化情況，當這個單價段的房源去化良好，則價格堅挺，反之則存在價格調整的風險。

我們按不同的價格段整理了今年1-7月開盤房源的供應和成交情況，在上半年整體行情樂觀的背景下，今年1-7月，杭州全市推出的商品住宅平均去化率為76%（以項目開盤當天去化為計算標準），低於平均去化水準的價格段中，4-5萬單價段房源或面臨較尷尬的境遇。

1st

以1萬為間隔，我們區分了1萬-2萬、2萬-3萬、3萬-4萬、4萬-5萬、5萬-6萬以及6萬以上6個單價段。

意外的是，在這6個單價段中，處於價格金字塔頂端的房源竟去化最佳。根據克而瑞浙江區域的開盤監測，杭州全市今年1-7月成交的商品住宅中，6萬以上的單價段房源去化率超90%。

1萬-2萬、4萬-5萬和5萬-6萬3個單價段的去化情況則低於76%的平均去化水準。

1-7月杭州全市商品住宅不同單價段開盤當天去化情況

整理製作：克而瑞浙江區域

6萬以上單價段：去化率最高，保利濱江上品貢獻超500套房源，另有綠城建發沁園、濱江金茂府等紅盤，基本都是開盤即售罄，可見濱江、綠城等房企憑借多年的豪宅打造經驗，已摸透了高端改善需求；

1萬-2萬單價段：去化位列倒數第二，房源基本集中在臨安和富陽以及余杭部分區域，臨安作為庫存重災區，4-5月有過一波熱度，不過整體去化並不樂觀，在一定程度上拉低了該單價段房源的去化率；

5萬-6萬單價段：雖然去化率最低，但在今年1-7月，這個單價段的房源主要以合院、聯排等低密產品為主，這類房源去化本就相對較慢。

而4萬-5萬單價段中，有42%的項目在開盤當天的房源去化不足7成，從而大大拉低該單價段去化率。為什麽這一單價段佔比近半的建案去化不佳？

2nd

仔細分析發現，在去化表現上，4萬-5萬單價段房源存在以下幾大特點：

·去化呈現兩極分化

單價在4萬元出頭一點的房源，去化迅速，比如中城匯MIDTOWN，40000元/平米的精裝備案價，房源幾乎都是在開盤當天就銷售一空；又比如艮北的招商越秀·公園1872，41000元/平米左右的銷售均價，房源也是在開盤當天即售罄。

相反，價格高於45000元/平米的房源，購房者接受度相對低一些，比如奧克斯金宸玖和府，48700元/平米的毛坯銷售價，開盤當天去化平平。

·小面積較大戶型更易銷售

最典型的就是城東新城的三湘印象·森林海尚，今年以來項目共開盤三次，整體去化率近9成：第一次和第三次加推，配有89平米和97平米這樣的面積段戶型，房源均是開盤當日就售罄，唯一沒有售罄的一次就是項目第二次加推，這次開盤中，95平米房源僅一套，其余均是100平米以上房源，更有128和134這樣的面積較大的房源。

·地段稀缺去化不愁

錢江世紀城的保利澄品，儘管價格接近48000元/平米，推出的戶型面積在128-145平米，以大戶型為主，不過由於地段的稀缺性，房源也是一售而空。

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分區域看，4萬-5萬單價段房源主要在杭州主城區，其中，城東新城、筧橋一帶，濱江西興板塊以及蕭山南站這些區域是該單價段房源整體去化不理想的區域。

我們不妨通過兩個典型建案來探究這些區域去化不如人意的原因。

· 奧克斯金宸玖和府：處於蕭山南站板塊，項目成交均價為48700元/平米，推出聯排產品，戶型面積為165平米、179平米，總價達到了800萬元/套以上，兩次加推在開盤當天的平均去化僅5成；

項目定位高端，大戶型、高總價是其所推房源特點，但作為一個依托交通樞紐發展起來的新興板塊，產業發展薄弱、人口導入緩慢是不得不面對的問題。板塊客群能否支撐金宸玖和府的定位存疑。

城東新城、筧橋一帶也是相同的問題，板塊除三湘印象規劃了90平米左右戶型，其余建案均設置大戶型，基本在120-160平米之間，進駐板塊的購房門檻不低，但板塊也缺少產業和常住人口的支撐，尤其是一些高淨值人群。

· 時代濱江悅：濱江今年上市的第一個新盤，項目首開高層的毛坯均價為42000元/平米，推出的房源面積為125-139平米，總價為525萬元/套起，當天去化不到7成。

該盤尷尬的區位導致其“高不成低不就”，項目處於蕭山區和濱江區交界處，與相鄰的奧體板塊相比，去除裝標，奧體板塊的毛坯價格在4.2萬-4.3萬元/平米，濱江悅4.2萬元/平米的毛坯備案價不具性價比；與距離其更近的蕭山區相比，房源的高總價也不具優勢。

可以看到，“錯配”是以上提到區域普遍存在的問題，即項目的定位、規劃與相應的客群存在不匹配的現象。

4th

在杭州這兩年的倍速發展下，房價有一定程度抬升，樓市也逐步向以改善為主邁進，與此同時，高單價段房源有不斷增加的趨勢，尤其是4萬-5萬的單價段房源。

而這一單價房源面臨的一大窘境是：後有更具性價比的單價段房源圍堵，前又追不上終極改善客群的需求，而與自身匹配的客群，成長性慢，數量有限。

所以我們認為，隨著高單價段房源的增加和梯度的呈現，針對改善客群更為細致的劃分和需求研究，是房企迫在眉睫要解決的問題。