樓市劇變，而你卻渾然不知

當「限價」這劑春藥遇上了3-5月樓市小陽春，所以你就看到了2018年樓市最火爆的一幕。

至於下半年趨勢怎麽走？從現在的情況來看，正是逐步應驗了任老的那句話。

“在非完全交易市場中，不讓你買，也不讓你賣，都不讓你交易了，房價還怎麽漲跌？”

所以現在很多地方調控政策不斷加碼，房價卻沒下來，而購房成本卻越來越高，其實這意味著，樓市高位封盤運動已經開始，是大勢所趨。

1

政策封盤

昨天和幾位搞研究的朋友一起喝下午茶。一位學者朋友說了一個很重要的論點，他說「限價，其實就是在保護房價」。

眾人一愣，旁邊的老兄調侃道，小王，看來你又想被叫去喝茶了。

「限價，其實就是在保護房價」這句話怎麽理解呢？

關注樓市的人應該都發現了，只要有城市頒布限價令，那麽這個城市的房價肯定不會跌。

限價令其實就是給購房者傳達了一個上漲預期。只要限價令在，說明這個城市的房價肯定是上漲的，不然限它幹嘛？

所以在這個預期下，持房業主惜售房源，生怕早賣少賺了錢。拿重慶來講，單鏈家二手房源，近一個月內就從18000套銳減到13000套。交易的多，但主動下架不賣的更多。

而新房市場在這個預期下表現更為明顯。開發商大都拖延開盤或者捂盤不售，即使被迫開盤，也會自己偷偷保留一部分較好的房源作為日後賺錢的砝碼。但是這樣做肯定會減弱市場有效供給，造成群眾哄搶。所以現在全國都在嚴查捂盤捂地，例如最近的長沙。

限價有效地降低了市場交易流動性同時也創造了上漲預期。

所以房產持有者都堅信房價不會跌，而且主動地關閉了交易通道。房價高位鎖死，這就是保護房價的原因。

相對於限價，其他三個政策對封盤的意欲更為明顯。

例如限購就更直接了。明面上是為了精準打擊炒房客，而真實意義就是為了封盤。不出意外，下半年限購的城市將越來越多，成都被約談後已經開始加碼限購，緊接著就是旁邊的重慶，所以在重慶還沒有限死之前，現在還可以上車跟最後一波投資紅利。

至於限售和限貸。

限售未來會成為各個城市的標配，隻不過限時越長越表明這個城市不自信，房價泡沫居多。

前幾天有個粉絲在房產研習社裡留言說，為什麽不頒布限售10年20年，這下炒房客肯定都死翹翹了，沒人炒房，房價就下來了。

這種想法一眼看上去好像並沒有什麽問題。但是你想一下，如果限售10年，市場上的房子是賣一套少一套，像北上廣深這樣活二手房的城市，需求本身就大於供給，供給都被限售殺滅了，那大家正常的購房需求呢，誰來滿足？房子的稀缺必然會又一次點燃房價上漲的火焰。

限貸是大家關注的最多。前幾天同樣有粉絲說，房貸利率太高了，是否會降低回到過去？

不好意思，這個我在2017年就已經說了，房貸利率再也回不去了，只能不斷攀升。一來房貸利率目前在歷史上並不算高，還有太空；二來國家實行去杠杆任務，銀行本來就沒錢，怎麽還會給你打折出房貸？

所以四限大法（限購、限售、限價、限貸）的作用降溫市場小，步步縮緊流動性大，供需兩端不斷加壓，市場失去交易性。

那麽呈現的結果就是，房產持有者開心地捂著盤並對未來的增值夢充滿期望，而剛需由於成本的不斷升高，被迫失去了購房意願，房價泡沫高位鎖盤成功。

2

封盤就是麻醉劑

之前我也在「世界金融危機」中也講過，帶8的年份不好過，因為歷史上每隔十年就可能遇到全球經濟的洗牌，至少從88年開始已經完美呈現三輪周期了。

而且每次經融危機的導火索要麽是因為戰爭要麽因為某個國家的政治變革。而且危機來臨後，貨幣或者資產泡沫大的國家通通在風暴中栽倒。例如98年的日本和08年的美國。

現在緩過來的美國好像明白了這個規律，在把自家的杠杆和泡沫降到低位後，開始蓄謀引爆危機。所以你看到了，2018年開始，不是對中國發動貿易戰，就是用宗教給中東製造混亂。

萬一擦槍走火了，再一次爆發金融危機，按照中國目前居高的金融債務風險和臃腫的樓市泡沫，很容易在風暴中迷失。

所以限制資產交易流動性，是保護市場必要做的事情。

2018，2019年又是民營實體企業的違約年，也是房地產企業的還債年。

直接原因是去杠杆導致貨幣收縮。就民營企業來說，去年一整年的供給側改革並沒有給他們帶來多少利好，而去杠杆背景下民企再融資環境又真切的在收緊，加劇了企業流動性壓力。

很多企業都以以債還債的方式運作，那麽市場缺錢，融資壓力大，資金鏈斷掉破產就屬於正常現象，實體經濟違約潮僅僅是開始。

實體經濟之後就是對房地產行業的規模性去杠杆。這時候房地產全行業進入大魚吃小魚的激烈競爭中，比的是實力和耐力。

所以2018年的前幾個月，大企業要麽跑馬囤地為下輪周期做準備，要麽瘋狂加快工建周期，在樓市接近尾聲的時侯再狠撈一筆。

4

中國經濟需要什麽發動機？

2018年是個轉折點，是中國經濟換發動機的歷史關鍵時刻。

因為之前改革開放40年所謂的成功其實絕大部分是建立在以房地產行業為經濟主引擎的巨輪上，而現在，這個引擎已經運轉過度溫度，達到了臨界爆破點，同時已經耗光了人民的儲蓄和未來。

如果再不去換引擎，中國這艘巨輪遲早會擱淺在茫茫大海之中，永遠無法駛向對岸。這就是中國經濟轉型的原因。

那麽中國經濟引擎要改成什麽呢？之前有說過很多，但是這次子木拿日本來舉例，讓大家更直觀的感受一下。

大多數人對日本的認知其實還停留在「失去的20年」中，認為日本在上次經濟創傷中，已經失去了世界強國的地位。但你不知道的是，中國和日本在現代化路線上還存在的巨大差距，這些單靠經濟總量是無法抹平的。

說幾個對比數據，

1.在日本，一般來說，大學剛畢業每月收入20多萬日元，相當於人民幣1.6萬多元；30多歲的人一般收入30萬～40萬日元，相當於人民幣2.5萬～3.3萬元。一般資歷比較高的教授的收入與日本首相相當，都是一年1200萬日元左右。日本的基尼系數大約是0.285，屬於世界上收入差距最小的國家之一。

而在中國，一線北京剛畢業大學生的工資是5-6千，30歲的人混的好的才能達到2.5-3萬元。至於收入差距就不用比了，當地產紅利下的拆遷戶大媽在全球瘋狂購物時，30歲的高級程式員還在頂著光禿禿的腦門給孩子沒日沒夜地加班賺奶粉錢。

2.日本全國近1.28億人，居住在面積只有37.78萬平方公里的列島上，而且還主要集中在本州島上。東京人口密度比北京大很多，但是交通都很通暢，幾乎看不到長時間堵車的現象。最重要的是秩序非常好，在世界上也是交通事故率最低的國家之一。所以說，拿人口作為交通擁堵的借口沒有任何意義。

3.日本還是世界上人均壽命最高的國家，女性的平均壽命為85.33歲，男性為78.33歲，均創下全球最高紀錄。從側面也反應出日本的醫療資源的發達程度。

4.在日本沒有人家裝防盜門，窗戶上也沒有防盜網，因為他們不擔心會被盜。街上停放的自行車、摩托車，幾乎都是不上鎖的。在中國，小黃車都被偷回家做私用車了。

5.日本是犯罪率最低的國家，攝影頭的密度非常高。到處都能見到一雙眼睛的標誌，時刻提醒你不要犯錯。每個計程車司機都會被嚴格培訓，而且車裡都會安裝攝影頭和定位儀。在安全角度對比來說，預防比嚴懲更有效。

6.世界500強企業中，日本共有68家跨國企業上榜。其國家的科研投入相當於國內生產總值的3.4%，其中77%來自企業，全球十大發明型企業中，有八家在日本。在湯森路透評選出的《2015全球創新企業百強》榜單裡，日本以40家高居榜首，力壓美國的35家。而中國內地無一入圍。

7.日本產品很少有品質問題，更不可能有假冒偽劣。

還有很多，這裡就不一一列舉了。或許普通人拿日本和中國對比會遭來“崇洋媚外”的質疑，然而這些對比卻是中央高層智囊團在訪問日本後得回來的感言。

經濟實力的比拚，從來不靠GDP，而是技術話語權和產業鏈掌控力。這一點大家在之前貿易戰中興問題上應該深有體會。

這些年，全球都在貨幣放水，也就是用債務刺激經濟。但拿日本和中國來對比：

日本放出的水流進了產業整合、重組、創新、研發環節；

中國的放水流進的大多是地產、基建和“城市化”。

總的來說，日本的債務附著的資產是“技術產能”，中國的債務附著的是“土地產能”。一個是創造財富賺其他國家的錢，一個是消耗財富賺自己國家的錢，長期來看，孰勝孰負大家都能看明白。

所以說，日本經濟方面的巨大優勢突出體現在三個方面：工業製造、金融實力、技術優勢。這是日本維持世界經濟霸權的三大支柱。同時也是中國巨輪未來將要置換的經濟引擎。

4

未來的房價走勢

那麽從巨集觀層面分析了中國經濟局勢後，我們應該得到了一個很清晰的思路。

無論是防範泡沫危機還是去杠杆，都會建立在樓市泡沫堅固的基礎上，也就是不斷擠壓市場流動性，讓樓市逐漸高位封盤。所以未來買房的成本會越來越高。

但是要想把杠杆降下來，經濟肯定是不能失速的。如果失速了，社會財富收入就會縮水，從而引發地方政府債務違約，銀行破產等系統性金融風險。

所以，現在央行在緊縮貨幣尋找底線，同時還得找庫存多的城市定向放水。

那麽，哪個地方庫存多，那個地方房價肯定還要靠房價上漲來消化。房價不漲你不買呀！所以，沒漲起來的庫存多的十八線小城市、縣城，2018到2020肯定還得漲，國家也有二輪棚改的計劃。

至於一二線價格泡沫的城市，近兩年房價大漲的概率幾乎為0，只要國家經濟維持得住，就不會再啟動房地產破壞這片試驗田。不然房價一漲，人才流失，資本都跑去炒房去了，新的經濟引擎還怎麽啟動？

所以未來經濟發展的推動靠的是一二線組成的城市群。工業製造、高新技術、高端服務業，全靠這些地方的人才和人口規模經濟效應來實現。