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2017年3月，對於很多城市的樓市來說，是一個分水嶺。
時年3月17日，北京頒布“認房又認貸、提高抵押首付比例”等號稱史上最嚴的樓市調控措施，多個城市跟進，頒布了以“限購、限售、限價、限貸”等為代表的調控措施。
業內人士表示，調控措施，特別是限售令的頒布，配合限購、限貸等方式，對相關城市樓市的流動性影響明顯，“過熱的局面一下子就降下來了。”
今年3月25日以來，已經有多個城市限售令實施滿兩年，這意味著，兩年前因限售令不能出手的房源將回到市場。
多城限售滿兩年
在樓市調控的“武器庫”裡，第一個使用限售措施的，是廈門。
2017年3月25日，廈門頒布措施，要求新購住房須取得產權證後滿2年方可上市交易。此後幾天，杭州、福州、青島、廣州等地也紛紛跟進。到2017年10月，已有近50個城市頒布了限售措施，限售期限也從滿2年拓展到滿3年、滿5年。甚至有的城市還祭出了滿10年限售的大殺器。
限售令配合限購、限貸等措施，對相關城市樓市的流動性影響明顯。
從當時各大媒體的新聞標題，也可見一斑。
今年3月25日以來，已有多個城市限售令實施滿兩年。這意味著，兩年前因限售令不能出手的房源將回到市場。
這裡，中證君要糾正一個錯誤：“限售令到期”。
一些媒體將限售令期限已滿稱作是“限售令到期”。中原地產首席分析師張大偉指出，（限售令規定的期限已滿）並非是政策到期，一些城市實際上還是延續此前的限售政策。“只是說，這部分限售頒布以後交易的房子，期滿又可以賣出了。”
影響能有多大？
限售令到期的房源重新投入市場，究竟能多大程度上影響房市呢？
需要分情況看。
比如廈門規定“居民新購買住房，需在取得產權證後滿2年方可上市交易”。張大偉認為，按照正常的交易流程，以新建住宅預售屋為例，取得產權證起碼要1年到2年時間。這也就意味著按照目前的期限，這部分房源仍處於限售期。“而二手房的確可以數月之內通過交易拿到房產證，但也未必能夠投入市場。”
廈門資深中介人士吳孟（化名）對中證君表示，2017年交易的房源，價格處於相對高位，即使解禁重新交易，很多也不會選擇“割肉”出手。
吳孟以臨近高崎機場的某建案為例，2017年4月，該小區某120平方米戶型的成交房價達38000元/平方米。而現在該小區的掛網報價只有34000元/平方米左右。“現在賣肯定虧本。而且滿兩年的交易隻免征增值稅，滿五唯一還可以免征個稅。”
實際上，歷經兩年，許多限售城市的房地產市場出現了很大變化。
廈門和西安，這兩年分別代表了樓市發展不同的方向。
2017年頒布限購、限售等一系列調控措施後，廈門房價開始步入下降通道。在國家統計局的70城房價榜單上，廈門二手房從2017年9月份開始環比下跌。2017年9月，廈門二手房價格指數為143.7，2019年3月，廈門二手房價格指數已經下跌到了137.0。
而西安雖然也有限購、限售等措施，但在這兩年，通過吸引落戶，讓當地的樓市跨入了一個新階段。
有統計顯示，2017年3月1日至12月底，西安全市共遷入落戶24.5萬人。其中，新政落戶13.95萬人，佔新落戶總數的57%。
國家統計局發布的2018年70個大中城市商品住宅銷售價格變動顯示，西安在35個大城市中，無論是新建商品住宅銷售價格還是二手住宅銷售價格，較上年同比均保持較快增長。
西安樓市在戶籍人口大量湧入中，甚至出現了搖號買房、排隊等號等久不多見的火爆局面。
有業內人士對中證君表示，在目前限購、限售、限貸、限價等措施沒有大的變化的情況下，放鬆戶籍限制，吸引人口落戶，一定程度上會帶動房地產市場的交易活躍度。
房企偏謹慎
未來限售、限購、限價、限貸等措施會不會有變化呢？
張大偉表示，樓市變不變，關鍵看政策。“現在看，部分區域小陽春的主要原因是價格下調後的觸底復甦疊加信貸利率定價的寬鬆。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，在“房住不炒”的總體背景下，一些城市對相關政策的調整會很謹慎。
房企對於2019年的房地產市場預期也較為謹慎。
萬科A在其2018年年報中表示，謹慎投資，投資測算預留足夠的安全邊際，保證投資質量和合理的資源總量；聚焦收斂，做好資源配置，為業務發展匹配適合的項目資源、資金資源和組織資源。
保利地產在其2018年年報中稱，未來，將加大一二線城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，審慎應對區域市場分化，把握土地市場周期性機會。
編輯：徐效鴻
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室