房地產信託產品規模嚴控 急轉新產品線“補缺口”

每周報告·信託業“破壁”

中國銀保監會就加強房地產信託領域的風險防控問題開展了針對信託公司的約談警示，要求控制規模增速。

信託業的規模擴張已經引起了監管重視。房地產信託類產品調控勢在必行，即便個別行業頭部房地產企業的信託產品得以發行銷售，也未必能像以往般熱銷。因為在一系列從嚴監管措施下，下半年房地產信託產品利率很可能會跌破8%整數關口，令不少高淨值投資者未必滿意。

上半年，擴張了，下半年，怎麽尋路？

“下半年日子又不好過了。”一位信託公司理財經理汪威（化名）向21世紀經濟報導記者無奈表示。

整個上半年，他所在機構房地產信託產品銷售佔比超過30%，但隨著多家信託公司被約談要求對房地產項目進行餘額管控，他所在的信託公司要大幅壓縮房地產信託銷售規模。

在他看來，這意味著自己下半年的收入將隨之縮水不少。

“現在整個財富管理團隊都在觀望，若下半年收成不佳，大家就會考慮集體跳槽換個環境。”汪威告訴記者。

比理財經理更焦慮的，還有信託公司高層。他們一方面急需找到新的產品線，以填補房地產信託產品發行銷售縮水的“缺口”，確保公司業務規模平穩成長；另一方面還得加強團隊凝聚力，避免業務骨乾流失。

“目前，我們已要求項目經理深挖住房保障類、舊城改造項目、地方政府基建項目、企業資產證券化項目的融資機會，盡可能填補房地產信託發行縮水缺口。”一位大型信託公司風控部門人士告訴記者。

下半年日子不好過

儘管房地產行業面臨持續調控，房地產信託產品卻一直處於產銷兩旺的狀態。

“今年一季度我們銷售的兩款集合型房地產信託產品，募資額差不多4.5億元，不到一周就基本一售而空。”汪威向記者指出。究其原因，一是房地產信託產品年化利率基本保持在8%以上，在理財產品裡位列前茅，頗受不少高淨值投資者青睞；二是信託公司在處置房地產信託產品違約風險方面積累了相對成熟的經驗，也讓高淨值投資者頗感放心。

行業數據也印證了房地產信託產品銷售的火熱景象。

用益信託網研究員帥國讓表示，從月度數據來看，房地產類信託在今年3月份一度達到年內募集規模巔峰，即便二季度募集規模起伏變化，月均募集規模也差不多在600億元左右。

“如今我們最擔心的是，隨著信託公司著手對房地產信託產品開展餘額調控，下半年相關產品發行銷售規模勢必大幅縮水，拖累我們收入呈現斷崖式下跌。”汪威表示。

在多位信託業內人士看來，對於未來房地產信託產品發行銷售縮水，多家信託公司早有預期——今年5月中旬，銀保監會頒布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（下稱“23號文”），叫停四種為不滿足“四三二”條件的房地產項目提供融資的做法，導致當月房地產類集合信託成立規模回落至470.95億元，環比下降17.73%。

“5月底以來，我們對資質和資本金不足的房地產企業融資需求，基本采取一刀切式的回絕態度。”一家信託公司業務總監向記者透露，儘管此舉也遭遇財富管理部門對產品供應不足與僧多粥少的抱怨，但公司高層對此不做讓步。

在他看來，即便個別行業頭部房地產企業的信託產品得以發行銷售，也未必能像以往般熱銷。因為在一系列從嚴監管措施下，下半年房地產信託產品利率很可能會跌破8%整數關口，令不少高淨值投資者未必滿意。

這背後，一是相關部門實施的相對寬鬆貨幣政策將持續“引導”各類理財產品利率走低，二是行業頭部房地產企業將受到更多信託公司追捧，令前者在融資利率談判方面更有議價權。

急尋替代產品路漫漫

記者多方了解到，面對房地產信託產品發行銷售縮水壓力，不少信託公司開始正急尋新產品線填補缺口。

“我們已要求項目經理深挖住房保障類、舊城改造項目、地方政府基建項目，企業資產證券化產品的融資機會。”上述大型信託公司風控部門人士向記者指出。

在他看來，這些領域依然存在不小的業務操作空間——6月份地方政府債發行量創下年內單月發行新高，令市場預期政府穩基建力度將持續增加，相應基建類信託產品也會隨之迎來新的發展期；與此同時，不少企業正考慮拿出優質資產進行資產證券化，從而募集資金償還以往債務並降低負債率，令資產證券化產品同樣擁有廣闊的操作空間。

但他坦言，儘管本月以來項目經理遞交過來的地方政府基建項目與企業資產證券化融資需求較前兩個月增加了逾20%，能通過風控部門審核的項目比重卻未見增加。究其原因，一是不少優質基建項目已經被銀行“捷足先登”，留給信託公司的所剩不多；二是不少尋求資產證券化的企業存在負債率偏高、經營性現金流趨緊等狀況，也令信託公司擔心其未來還款能力不足而“打了退堂鼓”。

“其間我們也考慮過發行集合信託產品用於投資其他金融機構所發行的資產證券化產品，作為填補房地產信託產品發行縮水的新突破口。但我們很快發現整個資產證券化業務團隊尚不具備ABS（資產證券化產品）的投資能力。”這位風控部門人士透露。當前他們只好推動家族信託、保險金信託、員工持股信託、慈善信託等新型業務快速發展，先解決信託產品供應不足的燃眉之急。

但這些業務周期較長，遠水難解近渴。