7月繁榮與隱憂:標杆房企業績高企 下半年迎償債高峰

　　7月的繁榮與隱憂： 標杆房企業績高企 下半年迎償債高峰

　　21世紀經濟報導 張曉玲，林詩苑，黎玉瑩 深圳、廣州報導

　　下半年，房企普遍面臨償債與資金壓力，加暢銷售資金回籠，現金為王，成為房企生存發展的關鍵。

　　在調控重壓、融資收緊下，7月房企的銷售依然處於高位，龍頭房企尤甚。

　　中原地產研究中心數據顯示，已公布7月業績的32家房企單月銷售額3328億元，同比2017年上漲46.3%，其中碧桂園銷售490億，仍然領先。

　　前7月，這32家房企的銷售金額達到了25373億，同比上漲幅度高達37%。

　　房企的盈利預期也非常樂觀，超過50家上市房企上半年利潤及業績預告顯示，利潤上漲的企業達到了80%以上。

　　這也是7月末中央政治局會議定調“堅決遏製房價上漲”的市場背景，8月份開始，從中央到部委到地方，調控進入了深水區。

　　拉長了時間來看，銷售和業績飄紅的背後，前華遠地產董事長任志強指出，2018年是房企2015-2016年高額借款後的第一個償債高峰，償還總額將達3300億。

　　下半年，房企普遍面臨償債與資金壓力，加暢銷售資金回籠，現金為王，成為房企生存發展的關鍵。

　　業績繁榮

　　7月至今，全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄。中原地產統計，合計超過60城市發布超過70次各類型調控政策；前7月，累計調控次數260次，同比上漲80%。

　　即使在如此嚴厲的調控之下，主流房企依然實現了突破歷史新高的銷售。據克而瑞統計，2018年前7月，百強房企銷售額已達到5.35兆元，同比增長39.4%，增速較上半年提高2.5個百分點。

　　其中碧桂園依舊領跑，以4614.9億位居第一，萬科、恆大緊隨其後，分別為3502.8億元、3446.8億元；保利、融創均突破2000億元大關，分別為2431.2億元、2253.0億元；躋身千億的房企也多達10家，高於去年同期的8家。

　　克而瑞指出，就7月單月來看，百強房企銷售額達到7642億元，同比增長 57.7%，雖環比下降 31.5%，但銷售額與1-6月均值基本持平。

　　其中，碧桂園、萬科和恆大單月銷售均突破400億，分別為490.0億元、451.4億元、406.6億元。

　　第二梯隊的融創明顯加快節奏，單月銷售338.7億元，排名第四，保利地產單月銷售278.08億元，位列第五；單月突破百億的還有新城控股、龍湖、中南建設等十餘家房企。

　　相較去年同期，Top3房企7月單月同比增長8.3%，Top10、Top20及Top 50房企單月同比增速分別達到38.9%、43.4%和57.7%。

　　但房企之間出現了分化。有10家房企漲幅超過50%，8家漲幅在40%-50%之間。

　　其中恆大腳步明顯放緩，銷售額下降了7.9%，碧桂園則基本維持同一水準，小幅上漲8.9%，而萬科小步快走，上漲26.9%。融創則同比上漲53.7%，保利更同比增長67.9%，金茂同比增長了115%。

　　中信建投證券分析師陳慎認為，這是由於去年同期基數較低導致，同時也可看出，中型房企增速彈性明顯優於大型房企。

　　中原地產則指出，房企銷售分化的趨勢在2018年下半年會更加明顯。

　　值得注意的是，環比來看，此前市場普遍擔心，6月份房企在半年度業績驅動下加速推盤，或透支7月部分的購房需求。這種擔心不無道理，從7月份的數據可以看出，調控的影響已經顯現。

　　如碧桂園、恆大、萬科三者銷售額較6月均有下跌，分別為37.0%、31.2%、18.8%，碧桂園降幅最大；第二梯隊的融創環比下降25.8%，保利環比下降53.8%；此外同比增長最高的金茂，也較6月份大幅下降52.4%。

　　整體來看，Top3、Top10、Top20以及Top50的銷售額環比均明顯下降，分別下跌29.5%、34.4%、34.4% 和33.4%。

　　另據中信建投證券統計，7月份，51個重點城市的成交數據，環比增速也下降了3.7%。

　　從趨勢來看，中原認為，下半年30大城市開啟樓市調控嚴打模式，但調控效果將主要體現在三四線城市漲幅放緩，以及中小房企銷售壓力加大。

　　不過，廣州一位大型房企內部人士指出，受碧桂園近期工程事故影響，房企的高周轉模式風險顯露，業主維權比例上升，不排除部分大型房企在下半年的銷售將明顯放緩。

　　償債高峰已至

　　銷售繁榮的另一面也有隱憂，下半年房企面臨較高的償債與資金壓力。

　　海通證券統計顯示，2018年年初至6月初，地產信用債償還量已達1058億元，超過2017年全年（699億元）。假設回售行權總量中的40%需要在當期償還，則預計2018-2021年需償還的地產債分別為3720億元、4264億元、4467億元、4971億元。其中2018年下半年仍需償付逾2000億元。

　　除了信用債，就整體債務而言，任志強曾估算，2018年房地產行業將迎來一個還債高峰，達到3300億。

　　川財證券認為，今年信用債違約事件頻發，導致市場需求下降，下半年地產債到期規模較大，到期債券接續存在較大的障礙。

　　此外，因為低資質主體償還量佔比高於行業平均水準，而交易所卻並未降低地產債的發行要求，再結合今年以來樓市景氣度下降等因素，房地產行業出現違約債券的可能性較高。

　　一邊是償債壓力加大，一邊是房企的融資環境持續變差。保利地產研究院指出，近期監管層仍釋放“嚴控地產杠杆”信號，下半年房企融資端難有大改善。

　　房企的銷售也不容樂觀，“當下的調控政策收緊市場成交，通過提高銀行貸款門檻、提高首付比例、增加剛性住房要求等手段，讓市場有價無量”。安信證券投資顧問祁澤金說。

　　“有價無量”下買賣的人少，市場會橫盤一段時間。比如部分城市在限價政策下二手房價格比新房高，但二手房賣不出去，價格也不會下降。

　　祁澤金還分析，下半年房貸利率會繼續上升，入市成本提高會影響購房者的決心，進而影響銷售。

　　美聯物業總監何倩茹認為，受限價政策的影響，很多開發商新盤捂了一兩年，但到今年下半年，由於資金鏈緊張，會有較多開發商選擇推盤。

　　據深圳市規土委數據，7月深圳有9個項目入市，8月將上升到20個。易居研究院總監嚴躍進也認為，下半年房企會積極推盤，不排除部分房企會進行降價。

　　國泰君安證券分析師謝皓宇指出，隨著政治局會議對房價調控的重申，房企與政府的博弈告一段落，融資端沒有邊際放鬆的預期，因此三季度能看到供給的加大換取現金流和償債。

　　“房地產市場如果遭遇資金鏈斷裂，會倒逼房企以價換量。”祁澤金稱。

　　保利地產研究院提醒，今年房企“現金流”管理尤為重要，企業應以現金為王、加速回籠資金，確保財務穩健，以應對行業的調整風險。

　　（編輯：張偉賢）

責任編輯：魏雨