或為回流資金，華僑城出售普洱茶小鎮投資公司股權

文/詹丹晴

12月20日，重慶聯交所的交易資訊顯示，華僑城旗下雲南文投建設投資有限公司掛牌出售普洱茶小鎮投資有限公司9%股權，掛牌價格2035.89萬元。

普洱茶小鎮投資有限公司共有四個股東，聯華中匯（深圳）投資有限公司為其第一大股東，持股83.5%，本次轉讓方為第二大股東雲南文投建設投資有限公司，持股9%，系華僑城旗下企業。普洱茶小鎮投資有限公司是普洱茶小鎮的投資建設企業，該小鎮位於普洱市思茅區野鴨湖風景區，佔地面積3360畝，項目總投資36億元。

截至12月21日收盤，華僑城A（000069.SZ）報5.92元，下跌2.15%。

10月以來頻繁拋售資產

今年以來，華僑城拋售資產頻率加快，根據不完全統計，今年華僑城掛牌轉讓子公司的股權共計21個，範圍涵蓋項目公司股權、土地、工程及相關債權，多個拋售項目集中在10月之後。

12月5日，華僑城全資子公司洛帶華僑城在北京產權交易所掛牌轉讓成都地潤置業51%股權，轉讓底價為10.42億元。11月26日，華僑城在北京產權交易所掛牌轉讓公司間接附屬公司中山華力100%股權，轉讓價為1.5億元。11月14日，華僑城在重慶聯交所掛牌出售海南華僑城實業有限公司100%股權及相關的12.95億債權，競拍起始價為30億元。

此外，華僑城還轉讓了上海萬錦置業發展有限公司、上海華合房地產開發有限公司、成都安仁華僑城仁裡文化旅遊開發有限公司、成都安仁華僑城仁嘉文化旅遊開發有限公司、英大證券有限責任公司等的股權及部分債權。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓告訴界面廣東，華僑城大量拋售資產的原因是目前現金流不太穩定，通過拋售不良資產和項目可以穩定現金流，再加上華僑城的債務較多，通過出售資產、處理部分不良資產、償還債務，減少負債率。

界面廣東梳理發現，華僑城轉讓的公司大多經營狀況不佳，如被拋售的深圳華僑城消防安裝有限公司2018年第三季度營業收入為35.17萬元，淨虧損達47.03萬元；上海萬錦置業公司截止到2018年8月31日，淨利潤為-971.96萬元。

著名經濟學家宋清輝則表示，年關將至，華僑城拋售資產的另一個主要原因則是為了讓年報數據更為好看，同時也是為了回流資金，緩解轉型壓力。

加速拿地布局文旅產業

就在華僑城子公司在重慶聯交所掛牌轉讓普洱茶小鎮投資有限公司股權的同一天，12月20日，華僑城以底價52億購入武漢市楊春湖高鐵商務區一地塊。該地塊位於洪山區團結大道附近，土地面積16.27萬平方米，為住宅、商服用地，其中居住用地6.60萬平方米，商業服務業設施用地6.94萬平方米。

在此之前，華僑城還以42億元的價格拿下深圳寶安區兩宗商業地塊，以116.03億元拿下太原市8宗地塊，與湛江市簽訂全域旅遊開發合作協定，預計5年內投資不少於500億元。

據克而瑞地產研究數據顯示，2018年上半年，華僑城通過市場競拍、合作拍地、股權收購等多種方式，以總地價款127億元以及股權投資款74億元成功拿下了杭州、重慶、天津等地10個土地項目。

不過，大舉拿地也使得華僑城的負債率不斷攀升，根據華僑城2018第三季度的財報，截至今年9月，華僑城總資產2737.41億元，負債總額約為2035.47億元，資產負債率達到74%，其中短期借款為157.25億元，長期借款747.64億元，短期貸款及長期貸款分別比年初增加23.3%及67.2%。

宋清輝告訴界面廣東，華僑城通過資產處置、股權轉讓等方式加快現金回流的原因正是為了大手筆的拿地擴張，一邊處置資產一邊大舉拿地，背後的投資邏輯則是不斷提高整體資產周轉效率、以效率取勝。

華僑城加速圈地還有另一個目的——加速布局文旅產業，新簽約的多個項目都劍指文旅產業，如無錫華僑城古運河大型文旅項目預計投資300億元，衡陽華僑城文旅項目滾動投資650億元。

實際上，從2015年開始，華僑城便開始向“文化+旅遊+城鎮化”和“旅遊+互聯網+金融”轉型，著力去地產化，重點布局全域旅遊。不過，2018年上半年，華僑城在旅遊綜合方面營收大幅降低，僅為46.75億元，較去年同期降低27.3%。2015年至今，各主題公園的遊客數量和門票收入連續三年下降，文旅項目盈利能力有待進一步加強。

謝逸楓表示，文旅地產前期投入資金較大，銷售回款比較緩慢，容易導致負債攀升；此外，文旅地產目前的市場行情並不是很好，見效比較緩慢，國家、地方政府頒布的相關稅收、鼓勵政策和其它補助力度並不是很大，再加上文旅地產一般以自持為主，容易消耗現金流，一旦銷售速度緩慢，就比較容易陷入銷售困境。

宋清輝則分析，華僑城在文旅方面的發展並不如預期順利，或是公司的發展戰略方面出現了問題，同時也從側面反映出公司在管理上可能存在諸多漏洞。在旅遊市場收縮、同質化嚴重等背景下，任何管理上出現的問題都是致命的。