每日最新頭條.有趣資訊

果真戲精?高喊“活下去”的萬科在這一年瘋狂加杠杆買買買

作者 /?唐郡 熊穎

編輯 /?劉肖迎

萬科現出了原形。

一邊是鬱亮高喊“活下去”口號;另一邊,第三季度報卻告訴我們:萬科似乎活得不算太差。

10月25日晚,萬科披露第三季度報。財報顯示,2018年前9個月,萬科共實現營收1760.22億元,同比增長50.32%;實現淨利潤139.85億元,同比增長26.09%。

絲毫不比往年遜色的成績單與鬱亮話音剛落的“活下去”形成巨大的反差。擺在看客面前的,是更加撲朔迷離的萬科真相:鬱亮的這句“活下去”,到底是在居安思危,還是在“販賣焦慮”?

01

“活下去”口號成色幾何?

萬科一直都是行業裡的“風向標”,一舉一動備受關注。

萬科南方區域9月月度例會上,萬科董事會主席鬱亮進行了他上任以來的第一次檢討。

他說,集團要做的第一件事情,就是進行戰略檢討,落實到事業部是三年事業計劃書的檢討,“落實到我們具體的業務操作是’收斂’和’聚焦’,以’活下去’為最終目標”。

而在隨後召開的萬科秋季例會上更是“火上澆油”,“活下去”的大紅色標語遍布會場,訴說著萬科的滿滿求生欲。

不過,萬科的喊口號“功夫”,也並非是2018年才被鍛煉出來。每逢房地產“危機時刻”,萬科都會響亮的“喊上一嗓子”。

2008年,樓市成交低迷,時任萬科董事長的王石不但表示,“青年人在40歲之前沒有必要急著買房。”還在股東大會上提出“轉捩點論”。

而在2014年,鬱亮又提出“白銀時代”。彼時,他在人民日報撰文表示,“房地產行業已經度過了最黃金的歲月,人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。”

萬科三季報顯示,2018年1-9月,萬科營收同比增長50.32%,淨利潤同比增長26.09%。

業績漲勢喜人。不過,由於房產預售制度,上述業績很大程度上是去年甚至前年銷售成果的體現,今年的銷售情況才能體現其當下的處境。

前三季度,萬科累計實現銷售面積2,902.1萬平方米,銷售金額4,315.5億元,同比均增長8.9%,增速低於去年同期的33.8%和50.7%。

其中,萬科第三季度銷售面積為866.7萬平方米,銷售金額人民幣1,268.9億元,同比分別增長9.0%和6.7%。同期,全國商品住宅市場銷售面積和銷售金額增速分別為3.6%和17.0%。

作為房企龍頭,萬科第三季度銷售金額增速跑輸行業增速,確實令人擔憂。

不僅如此,在萬科秋季例會上被鬱亮提及的嚴重影響其“活下去”的銷售回款問題的情況更加嚴峻。

2018年,萬科銷售回款目標是6300億元。三季報顯示,前三個季度,公司累計銷售商品、提供勞務收到的現金為2739.35億元,佔全年銷售回款目標的43.48%。這意味著,萬科必須在3個月內完成超過3500億元的銷售回款。

再加上,銷售和回款的乏力似乎已經開始影響到萬科的現金流狀況。2018年以來,萬科連續三個季度末經營性現金流量淨額為負,上一次出現這種情況還是2015年。

同時,萬科也在用實際行為證明著他的困境。2018年9月,廈門萬科·白鷺郡不惜通過推出107套特價房,去除豪華裝修,隻交付毛坯,價格也降至275萬到300萬,和原價相比相當於打了超過8折的方法加速銷售回款。

看到以上的表面現象,及聽到鬱亮在“活下去”大會上的檢討:“如果6300億回款目標沒有達成,我們所有的業務都可以停了”,萬科似乎確實面臨著資金困境。但是萬科在2018年的整體表現確是與之相背離。

02

逆勢加杠杆,拿地買買買

在眾多房地產公司高呼去杠杆減少風險的時候,萬科一邊高喊“活下去”,一邊瘋狂加著杠杆。

截至三季度末,萬科總負債為12163.30億元,總資產為14322.22億元,資產負債率為84.93 %, 較2017年底上升了0.95個百分點。

具體而言,萬科短期借款餘額為219.78億元,較年初增加36.44%;其他流動負債為119.84億元,較年初增長100%;應付債券餘額429.31億元,較年初增長32.82%;長期負債餘額1256.70億元,較年初增長30.87%。

上述有息負債總和為2551.87億元,較年初的1906.24億元增長33.87%。

有息負債規模的擴大導致萬科淨負債率飆升。2017年年底,萬科淨負債率僅為8.84%,而截至2018年第三季度,該項指標已經上升至56.71%。

伴隨著借款巨額增加,萬科的拿地數量也在巨額增加。

2018年前三季度,全國300城共流拍446宗住宅用地,總規劃建築面積5645萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建築面積的1.8倍。

2017年7-9月期間,萬科新增加 64 個項目,總建築面積約 1728.6 萬平方米。而到了2018年同期,萬科幾乎沒有受到房地產寒冬的影響,新增加 63 個項目,總建築面積約1549.9 萬平方米。

此外,萬科近三個月披露的新增項目情況簡報顯示,萬科在一二線城市合計花費538.8億元購買的土地,其中:7月萬科出資254.38億元,拿下33塊土地;8月萬科以164.41億元拿下20塊土地;9月萬科以120.01億元買下14塊土地。據其他媒體報導,這一數字,相當於恆大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額的總和。

面對外界對萬科“戲精”的調侃,中原地產首席分析師張大偉告訴市界,其理解的萬科的“活下去”是更好活下去。

獲得更多的PTT最新消息
按讚加入粉絲團