深圳福田香蜜二村棚改提速 房價應聲上漲

自福田華富村成為“深圳棚改第一村”之後，深圳各區掀起了棚改熱。深圳福田區香蜜二村棚改近期有了新進展。

6月4日晚，福田蓮花街道辦和福田人才安居公司聯合發布了《福田區香蜜二村舊住宅區（棚戶區）改造項目住宅房屋搬遷補償安置標準》（征求意見稿）（以下簡稱“棚改安置標準意見稿”）的通告，香蜜二村正式面向全體業主公示拆補條例並征求意見。

而在香蜜二村小區內部，隨處可見地紅色條幅上寫著“香蜜二村改造是眾心所願，民心所向”“主動參與、積極配合、同享棚改、陽光共建美好家園”等支持棚改的標語。

隨著棚改的進一步落實，香蜜二村的二手房交易變得尤為活躍，而相對比此前的交易價格，目前業主的心態顯得積極。此前該小區的二手房價格在7.5-8.5萬之間，而目前掛牌在售的房屋價格普遍8.5萬以上，甚至有部分房源的掛牌單價超過9萬。

香蜜二村棚改現狀

福田區蓮花街道香蜜二村舊住宅區（棚戶區）改造項目位於軌道9號線香梅站500米範圍內，與深圳傳統豪宅區域香蜜湖片區僅僅一路之隔。西臨香梅路，南臨景田南路，東至景田南路六街，北側為緹香名苑住宅小區。項目佔地規模約2.9公頃，棚改範圍內擬拆除建築面積6.2萬平方米，涉及業主679戶。周邊是香蜜湖水榭花都、香蜜湖一號等中心區豪宅大盤，二手價格約在17.5-19w，而其所在的景田南片區，也不乏緹香名苑、橄欖綠洲、紫金苑、聚豪園、東方玫瑰花園等精致型花園建案，價格約8.5w左右。

香蜜二村小區使用年限超過20年，配套設施不完善，環境品質相對較差。根據《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》，香蜜二村舊宅（棚戶區）改造項目已由蓮花街道辦事處完成意見征集，經區主管部門審查和福田區老舊住宅區（棚戶區）改造和綜合整治指揮部審議通過，納入福田區棚戶區改造年度計劃，並經是主管部門備案。

由於房屋老舊，香蜜二村二手房價處於整個片區的低價位。前幾年由於天健工業區舊改，有很多投資客相當看好香蜜二村。本來設想著一旦有開發商進駐，香蜜二村大有可能成為新豪宅。但自從小區加入“棚改試點區”，由政府主導，那麽改為豪宅的希望就不大了，這讓一眾投資客“夢碎”。

從公布的棚改安置標準意見稿中可以看到，香蜜二村已經納入福田區棚戶區改造年度計劃，實施主體為深圳市福田人才安居有限公司；按建築面積1:1.2置換，或套內1:1；選擇貨幣補償的按照項目市場評估價給與補償；每套可增購最多10㎡，按照同地塊安居房標準;按時簽約最高可獎勵6萬/套。

單看香蜜二村的被搬遷房屋價值補償，產權調換1:1.2，比“深圳棚改第一村”華富村的1:1.18要高出一些，與河套地區的南華村持平。

事實上，香蜜二村包括房屋補償、增購面積及搬遷費等都在按照福田棚改條例的最高標準執行。

棚改落實後房價上漲

隨著棚改的進一步落實，香蜜二村的二手房交易變得尤為活躍，而相對比此前的交易價格，目前業主的心態顯得積極。此前該小區的二手房價格在7.5-8.5萬元/平方米之間，而目前掛牌在售的房屋價格普遍8.5萬元/平方米以上，甚至有部分房源的掛牌單價超過9萬元/平方米。

負責該片區的一二手房買賣的李先生告訴記者，香蜜二村6月4號出了紅頭文件後，二手房出售格外走俏，基本都是最近一個月內走掉的。李先生表示，目前其代理的一套香蜜二村小區93平米的三居室，單價在8.5萬元/平方米左右。而這個價格已經很難再降了。

同時在鏈家APP上，還有三套在售房源，除了一套二居室的單價在8.7萬元/平方米左右以外，其余的兩套二居室的單價都為9.6萬元/平方米以上。從鏈家APP歷史成交數據來看，最新的成交是在2017年4月，彼時的一套二居室成交單價為5.8萬元/平方米。而從安居客公布的該小區二手房價格走勢來看，6月均價普遍前五個月高出許多。

而針對同小區業主售價超過9萬元/平方米，李先生表示，有的業主想的很好，但是這個價格就過高，不適合投資。

58安居客房產研究院首席分析師張波對此表示，棚改小區的價值在於後續動遷帶來的收益往往較為可觀，同時除了動遷收益外，由於棚改小區所處位置一般多在市區良好地段，出租相對容易，收益率往往也不低。

但值得關注的是，由於棚改小區的房價普遍會高於市場同類物業的平均水準，政府對於動拆遷的補償也已經公開和標準化，靠短期投機行為獲利存在一定風險。同時，由於棚改小區或涉及戶籍及產權交易凍結，也容易給後續的過戶帶來不確定性法律風險。

深圳整體棚改進程提速

2018年5月，深圳市政府印發《深圳市人民政府關於加強棚戶區改造工作的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。棚改意味著政府主導，搬遷補償標準由政府制定並公示，不具有可協商性。值得一提的是，《實施意見》提出了深圳特有的“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改項目實施模式。棚戶區改造項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，其住宅部分除用於搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售並舉，統一由人才住房專營機構運營管理。

2018年3月26日，深圳住建局發布公告稱，20年以上老舊住宅區可申請棚改。

目前福田區的華富村東、西區棚改已經進入建設階段；南山區科技園片區高新公寓棚戶區改造項目專規出爐，正式拉開南山區棚改大幕；羅湖筍崗和福田八卦嶺周邊片區，就有紅崗東村、紅崗西村，梨園公寓、八卦嶺宿舍、鵬盛村、春筍樓等老舊小區傳出或正在進行棚改前期的摸底調查工作。而此前多個小區因要舊改而不要棚改的話題引起了一番熱烈的討論。但從現在情況來看，政府推行棚改還算順利，深圳多個小區因棚改的到來，而興奮不已。

張波認為，棚改和舊改本身的確存在一定差異，包括適用範圍、補償標準等，但對於住戶來說都是實現改善現有居住條件的重要方式，因此老舊小區的居民對於棚改保持很高的期待也合乎常理。

責任編輯：張蓓 主編：王冰凝