逆城市化的進程：地產向左，互聯網向右

作者 | 三個火槍手

數據支持 | 勾股大數據

近年一個重要的商業趨勢就是：下沉。

仿佛一夜之間，城裡人興起了上山下鄉，人和錢都往三四線擠。

百度、阿里、騰訊是互聯網中的三座大山，分別牢牢把守著搜索、電商和社交，滴水不漏，當大家都以為互聯網格局已定時，快手等短視頻新玩家憑著下沉快速崛起，趣頭條靠著信息下沉打法異軍突起，拚多多也趁勢下沉到三四線，直接從阿里和京東嘴裡搶下一塊蛋糕。

在這股熱潮中，不止是互聯網科技為代表的new money，還有地產這類old money。增量紅利消退，存量時代悄然而至，三四線成了肥美之地。於是，new money和old money 歷史性地在三四線城市會師：

“農村是一個廣闊的天地，在那裡是可以大有作為的。”

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這次下沉，是產業和資金的逆城市化運動。

在人口紅利消退後，中國智能手機整體滲透率也進入新常態。但是，宏觀是我們必須接受的，微觀才是我們可以有所作為的。三四線的手機滲透率增長空間就是有所作為的結構性機會，而且隨著低線級城市智能手機普及，購物、信息、娛樂等需求也是有所作為的微觀機會。

於是，把痛點掛嘴邊的互聯網人迅速填補了三四線的空白。

按互聯網規則，數量即是正義。數據顯示，截止2018年6月底，三四線及以下城市移動網民佔比超過50%。掌握網絡話語權的城裡人才回過神，其實他們才是互聯網的主流。比如，移動購物APP新安裝用戶中二線與四線及以下城市用戶增長最多，非一線城市移動網民的需求正快速釋放。

拚多多應運而生。2015年9月成立的拚多多，65%的用戶來自三線或以下城市，做到1000億的年GMV（網站成交金額），隻用了兩年3 個月時間，而京東用了10年，唯品會用了8年，淘寶用了5年。

水大魚大，這就是廣闊天地的力量。

像拚多多這種以三四線城市為主要用戶的，還有快手、趣頭條等。其中，趣頭條三線城市以下的用戶群體超過80%；快手80%的用戶來自三四線城市鄉村。這些鄉鎮青年，人手一隻智能手機，用著拚多多購物，快手娛樂，趣頭條獲取信息……

一代新人換舊人，敏銳地New money 抓住了互聯網逆城市化的進程快速崛起。另一批崛起的是old money的地產商。

這不是地產商第一次下沉。

人口紅利疊加經濟全球化，我國經濟高速增長，房地產市場也一路高歌猛進。轉捩點發生在2008年。

房子天然不是經濟支柱，但經濟支柱天然是房子。次貸危機後，房地產肩負的經濟增長的擔子越來越重，天然成為經濟計劃的重要組成部分。

每逢拉動經濟，就刺激房地產市場，刺激一過度，一二線城市地產政府就頒布調控政策降溫。在這樣背景下，2010年後，地產商為躲避限購等調控政策，扎堆湧入三四線城市，這是開發商第一次自發地下沉。

先驅容易變成先烈，這次成了自殺式下沉。三四線房地產經歷了大躍進式發展，直接打破了樓市供求平衡，埋下了三四線高庫存伏筆。

根據易居研究院的研究數據，截至2016年7月底，國內一、二、三線典型城市的房地產庫存量分別是2890、4182以及17460萬平米。此外，一、二、三線城市的庫存增量比為1：8：14，庫存堆積在三四線城市。

房地產政策調控鬆緊之間，竟然造出了三年小周期。美林時鐘被玩成電風扇，企業戰略也跟著變成了電風扇。

賣不出去的房子靜靜地躺在資產負債表上，而利潤表在不斷掉血，這些被套牢的old money紛紛改變戰略：退出三四線，聚焦核心城市。

此時，這些開發商絕不會想到，一場聲勢浩大，有計劃有組織的救援行動正在路上。

2014年年底開始，中國進入降息通道，連續六次降息，房貸利率下調到25年來最低點，首套房首付比也下調了。

這相當於給了阿基米德一個支點。首先被撬動的是深圳房價，隨後資金開始湧向上海北京，再溢出蔓延到二線城市，一二線房價水漲船高。

新一輪的樓市調控潮如期而至。2016年的9月30日開始，限購、限貸、限價到限售、限商，再到租售同權、購租並舉……調控方式層出不窮。

與以往不同的是，這個支點被搬到了三四線。

老鄉，別走。

三四線棚改運動如火如荼地開展，手裡攥著棚改拆遷安置款的大媽衝到售樓處，買房像買菜。那些被一二線限購的人，看著飆升的三四線房價，終於也忍不住衝了進去。

庫存下降了，形勢的發展是如此迅速。開發商的戰略再次調整：下沉到三四線市場。

電光火石間，很多人一時看懵了，這時要記住一句話：買漲不買跌的是投機，買便宜不買貴的是投資。

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以房地產為代表的old money 和以互聯網為代表的new money 都參與了這一波逆城市化浪潮，不同的是：

一個是計劃的，一個是市場的。

現代化進程中，雖然各國城市化呈現千差萬別的特點，但是普遍的趨勢是人口向城市遷移，而在城市化率達到79%以上時，由於“城市病”一些富人階層和中產階級會自發地向郊區及農村遷移，郊區和農村配套逐漸完善，出現逆城市化現象。

在城市互聯網進入存量博弈後，也出現了“城市病”，鄉村成了重要的增量空間，信息產業資本撫平了三四線青年的痛點，成功地做大了增量。

而開發商自發地下沉失敗後，憑著人定勝天的鋼鐵般的意志，去了庫存。

上一次展示這股強大意志力量是在六十多年前。那也是一個狂熱的年代。

從城鄉關係與人口遷移角度看，那是一場人口的逆城市化運動。新中國成立後，人們以為城市化才剛剛開始，沒想到等來的是逆城市化。

上世紀50年代，新中國誕生不久，百廢待興。城市就業難，升學難成了首要問題。根據數據，1952年，全國中小學畢業生達到260多萬，繼續升學者只有83萬餘人，意味著近160萬的畢業生無法升學。

就如後來有領導判斷：“人多了不把他們安排到農村去勞動就業，都擺在城市沒事乾，有些人會變壞。”

當年穩就業的手段有限，農業能容納的勞動力天然多於城市重工業，加上當時農業合作化運動熱潮，急需會計等各類人才。因此，1955年9月《中國農村的社會主義高潮》發出號召：

“一切可以到農村去工作的這樣的知識分子，應當高興地到那裡去。農村是一個廣闊的天地，在那裡是可以大有作為的。”

但是那些熱血青年寧願在城市“變壞”也不願去農村。

進入60年代，單一經濟體制、中蘇關係惡化、天災人禍等歷史原因，穩就業問題越來越嚴峻，知青下鄉從號召變成強製計劃。

1961年至1966年，知識青年上山下鄉運動開始在全國範圍內有組織地大規模開展，知青上山下鄉作為一項在全國範圍內有組織有計劃開展的長期工作被確定下來。

1966年後，動蕩初期，各地學校基本上停課，大學不招生，工廠不招工。全國知青上山下鄉進入高潮階段，逆城市化運動也發展到高潮。十年間，全國約有1400餘萬知識青年上山下鄉，這意味著在此期間共有1/10以上的城鎮人口在這種形式下被送往農村。

計劃之手撥弄下的人流，在計劃之手收回後，終歸會恢復原樣。

四人幫倒台後，知青一心想的就是回城，已經聽不進任何豪言壯語，當有人勸留在農村時，他們隻用一句話頂回去：

“你講下鄉好，你去啊！”

據統計，僅1979年雲南的8萬知青幾乎走完，僅剩下2000餘人；北大荒的知青當年走掉32萬人，剩下不足25%。

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情況在慢慢發生變化。

2018年6月26日，傳出收緊棚改審批，降低棚改貨幣化力度。

2018年7月31日，這一天的政治局會議，提及房地產市場，用了“堅決遏製房價上漲”八個字。

一片火熱的樓市，開始降溫。進入冬季，樓市也仿佛一夜入冬，開發商沒有等來春節返鄉置業潮。

根據21世紀經濟研究院數據，一些省份相比2018年，大幅下調了2019年的棚改任務目標。

根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心調查，過去十年間，新購房為首套房的佔比在持續下降，新購房為第二套或第三套及以上住房的比例持續上升。

中國產業信息網曾做過統計， 2010—2016年，三四線城市返鄉置業釋放大，房價上漲的同時不斷驅動投機性買房，庫存不斷積壓攀升，三四線城市的房產空置率很高。

西方逆城市化促進了城市化水準與質量的提升，而以“知識青年上山下鄉”為實踐形式的“政治動員型逆城市化”，則沒有起到相應的作用。就像上山下鄉的知青在計劃力量退去時，立馬返城。這一輪三四線去庫存，失去棚改力量後，資金也會反彈回流，庫存轉移到了廣大群眾手裡，中國三四線或以下城市的樓市，或不會有下一波的高潮了。

徐滇慶在他的《泡沫經濟與金融危機》一書中說：沒有官府參加，泡沫經濟一般吹不起來。而《烏合之眾》裡說：

群體只會乾兩種事——錦上添花或落井下石。