買不起變租不起？這些中介平台被約談了

導讀

有房地產業內人士表示，鏈家旗下自如平台平均每年會漲價約10％，月租漲幅在200-300元之間，區域地段不同、可能略有不同，但今年的漲幅大大超過往年的幅度。而這兩天，不少人將房租上漲的矛頭，指向了中介的資本炒作。

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北京住建委等約談中介企業：

不得惡性競爭、哄抬租金

記者17日從北京市住建委獲悉，針對近期個別住房租賃企業被披露哄抬租金搶佔房源的情況，北京市住建委於17日聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確提出規範住房租賃企業行為的“三不得”“三嚴查”。

在約談會上，相關部門對住房租賃企業提出“三不得”：

不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；

不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源；

不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約等方式搶佔房源。

與此同時，相關部門同步對住房租賃企業啟動了聯合專項執法檢查，並提出“三嚴查”：

嚴查不按約定用途使用融資資金的行為；

嚴查哄抬租金擾亂市場的行為；

嚴查不按規定進行租賃登記備案的行為。

北京市住建委相關負責人表示，對於住房租賃企業的違規行為一經查實，各部門將從嚴處罰，聯合懲戒。同時，也提醒房東謹慎對待以明顯高於市場租金水準等手段收房的行為，維護好自身合法權益。

中介搶房抬價租金原地暴漲

7月份以來，伴隨高校畢業生開始入職，房屋租賃需求集中釋放，一些大城市租金水漲船高，尤其一線城市房租上漲明顯，“中介哄抬房租”的話題也引發熱議。

7月中旬，陳先生（化名）將目前閑置在北京市昌平區天通苑西二區的一套120平米的三居室掛在58同城網站，打算出租，未料到引來一場令人哭笑不得的“中介搶房大戰”……陳先生向記者表示，他的預期價位原本在7500元每月，而自如和蛋殼兩家中介在經過三輪抬價之後，該房子原地暴漲 3300元，直達10800元每月。據陳先生表示，當時蛋殼公寓的中介表示，不管自如出多少，他們都追加300元。

該帖子一出，一些網友在帖子下面跟上了自己相似的經歷。

網友Leonardo：兩年前我就發現是這個套路，去年過年鄰居的2居室出租，市場價是5k-5.5k。開始如果自己談的話，鄰居可能都願意以5k左右的價格出租，結果中介直接給8k租3年，他心動了就租給了中介。一個星期之後我就在中介的朋友圈看到他家房子——客廳做了隔斷當3居室分租，整租9.5k。

事實上，記者了解到，“多家抬價搶房是很正常的事情”。

中天置地的中介李先生剛剛以8000元/月租金成交了北京東四環老君堂附近一套總面積為180多平方米的四居室，他透露，這套房子正是同鏈家、潤邦一起和房東談的，談價過程如下：

房東報價 6500元

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鏈家報價 7500元

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李先生報價 8000 元（簽三年）

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最終的成交價比房東的出價高出23%！

深入交談後，李先生還表示這套剛剛拿下的房源，他可以分得利潤的10%。刨去起初的裝修、家居等費用，頭一年的分紅將在1萬左右，後兩年收入無疑將更多。

從裝修到可入住，中介李先生表示：“十天之內便可完成！”隨後，便可掛在平台上供租戶選擇。

“房子面積夠大，我打算給每個房間建獨立衛生間，這裝完之後，按3300元租出去，肯定搶手!”

李先生顯得有些開心，這樣算來，這套房月收入將達13200元每月，比8000元的成交價憑空高出65%！達到房東預期的價格6500元的200%！

大城市房租普遍上漲北京最為典型

中國指數研究院發布的數據顯示，7月份北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。

以北京為例，有房產中介表示，目前房租整體漲幅同比超過10%，特別是五環、六環附近的房子，根據面積大小，很多都是500元、1000元的往上漲。“五、六環的話漲幅比較大，主要是周邊房屋拆遷，很多自建的公寓等不讓租了，周邊本來3000元、4000元的房源就都漲起來了。”

根據公開數據可知，從去年七月到今年七月，北上廣深四大一線城市平均租金漲幅達到了20%，遠超往年水準。7月以來一線城市北上深廣環比分別達到了2.63%，2.10%，3.1%，2.92%。某些熱點地區的房租實際整體漲幅甚至超過10%，如北京五六環、深圳福田區等地方。更有甚者，在有些中介高價囤房的情況下，房租十天之內暴漲200%。

房租快速上漲，

是周期性結果，還是新的泡沫？

從供需角度分析，租賃的供給和需求均面臨一定壓力，供需缺口造成房租客觀上漲。

供給可以從三個方面來討論：

首先，在建立長效機制的指導下，2017年以來北京上海等地增加了專用於出租的土地供應，儘管有萬科、遠洋等傳統房地產企業進軍長租，但受限於運營成本、市場熟悉度等方面原因，目前該部分住宅的供給尚未放量；

其二，房地產調控組合拳通過“四限”抑製地產投機，加上去杠杆進程中房地產企業融資管道全面收緊，開發企業開發周期延長，客觀上也阻礙了全社會住房供給的提升，另一方面限價帶來了比較穩定的二手房價格，房東傾向轉租為售，短期內會降低租房供給；

最後，北京等地整治群租、拆違建等措施帶來了出租房源的減少。

需求方面也可以從三個方面出發：

首先，2018年以來，多地出現首付比例和貸款利率的雙提升，增加了首付剛需群體的購房壓力，加上一線城市嚴厲的限購政策，被擠壓的住房需求只能轉而通過租賃解決；

其次，大學畢業人數的不斷上升伴隨畢業季的到來給租房市場帶來集中釋放的租房剛需，促使大城市房租加速上漲。

再有，城鎮化進程中人口淨流入也是租房需求增長的一大主力，同時隨著城市產業更新、居民消費能力提升，租金支付能力和支付意願的上升提升了整體租房溢價，自如、蛋殼等面向白領階層的租房品牌正是瞄準了改善性需求的藍海。

綜合供需的三方面分析，房屋租賃市場在供給和需求端各自存在三道缺口，租賃市場的待培、限價下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量，另一側，購置需求的擠壓、畢業生剛需和租房消費更新的大勢積攢了大量租房需求，租房市場的供需失衡使房租的上漲具有一定的根基。

從房租和房價的相對漲幅來看，租房合約的價格黏性使前期高房價向房租的傳導滯後使房租補漲。

過去幾年北上廣深的房價漲幅明顯，而租金的變動相對較少，與工資的價格黏性類似，由於房租的簽訂期限較長，房租的價格變動往往滯後於房價變動。對比房價和房租的漲幅，過去幾年北上廣深的房價幾乎翻了三倍，而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米，到2018年7月平均租金也僅上升到92.33元/月/平米，上漲幅度僅為53.55%，因此租金上升仍具有一定太空。

此外，還有觀點認為，在時下國家嚴控樓市的大背景下，大量的資本會湧入租房市場，這會導致當下租賃市場超過一半的房源被各種租賃代理機構壟斷，在短期內拉高了租金價格。

不過，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛分析稱，這樣的考慮不無道理，但也不必過分擔心。

“只要這個市場它是一個充分市場化的市場，就不必過於擔心被資本壟斷。因為房源是分散在個人手中的，會有各種各樣的管道。所以租房市場即使是短期內有一些資本的因素，出現壟斷的現象，但是長期來說只要它是一個市場化的市場，那麽資本和資本之間、租賃平台之間一定也會產生競爭，最後價格還會回歸到正常的市場價格上去。”

政策導向發展租賃市場

專家：關注剛需人群

17號，住建部約談了海口、三亞、煙台、宜昌、揚州五市政府主要負責同志，指出近一段時間，部分城市房價出現過快上漲，須引起高度重視。本月初，住建部還在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會，對參會各城市未來房地產調控工作提出進一步要求。強調各地要加快制定住房發展規劃，調整供應結構，持續開展治理亂象專項行動，對於房地產調控不力的地方，要堅決問責。並提出，要大力發展住房租賃市場。

對此，丁建剛表示，面對房租上漲的事實，相關部門需要為剛需人群解決租房貴問題拿出及時有效的舉措。

“一是中低收入的階層，屬於政府保障的那一部分，也就是所謂的公租房應該由政府兜底。既有新工作的大學生，也有快遞小哥等人群，才能構成一個有機運轉的城市。

至於市場部分，白領階層甚至是跨國公司的高管等等，租金高也是相對正常的。當然，現在還有些一線城市買不起房的年輕人，我們現在通過所謂的租售、租購同權的方式，也就是說大力發展租賃市場來解決，但是這個事情不是一天兩天，甚至不是一年兩年能夠解決的。我認為應該對租賃市場這部分更徹底的市場化，供應量上來之後，會使得現在租金上漲的困擾被減輕。”

提醒：警惕資本炒作租房市場

不過，在中國之聲財經評論員季蘇平看，當租房時代到來的時候，如果管不住資本的衝動，也許未來買不起也租不起的預言會成為可怕的現實。

“當租房時代來臨時，搶到更多的房源成為長租公寓模式製勝的關鍵。某公寓創始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用於公司在全國範圍內的擴張，甚至不計成本。各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇‘融資——獲取項目——再融資——再獲取項目’的加杠杆發展模式。這和以往那些資本炒作的案例如出一轍，近的比如有‘共享單車’，遠的比如有‘團購網站’，資本遊戲都是這麽玩的，隻不過這一次是租房市場。”

季蘇平提醒，跟共享單車和團購網站的資本在打架的時候，消費者能佔些便宜不同，租房市場的資本遊戲一旦開始，得利的是房東，買單的必然是房客。更加可怕的是，一旦機構佔據足夠多的房源，獲得了房租定價權，那一天，對於房客和是房東，便都是人為刀俎我為魚肉的日子。