資金兌付承壓控股股東頻繁增持 千億旭輝規模急速擴張存憂
張玉，劉頌輝
“只要市場大幅低估旭輝股票，我們就增持。”日前，旭輝控股集團有限公司（00884.HK，以下簡稱“旭輝”）董事長林中在接受媒體採訪時這樣表示。
7月3日，據旭輝公告，公司控股股東發布增加股權公告。公告顯示，2018年5月28日~2018年7月3日，控股股東通過10次增持行為共計增持股票2581.3萬股，總代價為1.55億港元。截至目前，控股股東共持有公司股票43.53億股，佔公司已發行股本總數的56.08%。
近年來，旭輝的發展速度一度很快，從2012年上市到2017年，旭輝銷售業績從96億元逐年遞增至突破千億。旭輝“新五年戰略”提及，未來5年向3000億元銷售規模進軍，並且最終進入行業TOP8。
值得注意的是，規模迅速崛起背後，旭輝權益銷售金額的佔比並不理想。對於旭輝業績及企業發展相關問題，《中國經營報》記者先後多次致電致函旭輝相關品牌負責人，其回應表示，由於旭輝控股目前處於中報發布前的緘默期，公司不便接受採訪。
權益銷售額佔比僅過半
據旭輝日前發布的2018年6月未經審核的數據，報告期內集團累計實現合約銷售金額約為人民幣660.3億元，合約銷售面積約為431.18萬平方米。
儘管上半年業績亮眼，但據克而瑞日前發布的2018年上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜，旭輝權益銷售金額只有350.8億元，位列榜單第29位。由此計算，旭輝上半年合約銷售金額中僅有53.13%屬於其權益銷售金額。
權益銷售金額佔比不斷下滑正是旭輝目前所面臨的問題。克而瑞數據顯示，2016年~2017年，旭輝的合約銷售金額分別為653.2億元、1040億元，其中權益銷售金額為361.9億元、624億元，佔據合約銷售額的比重則分別為55%和53%。
“從最近幾年的發展來看，合作在旭輝銷售中所佔的比例確實比較大，佔到將近一半的比例。”同策谘詢研究中心總監張巨集偉表示，這是企業增加銷售規模的常用方法。用合作方式不斷擴充規模能夠使得企業規模快速釋放，從資本市場來講，這使得企業在融資成本和授信額度方面具有優勢。此外，合作的方式在迅速擴大規模的同時也可以快速降低融資成本。“規模不同，企業的市場地位不一樣，其受地方政府的歡迎程度也是有差異的。”張巨集偉表示。
一位不願具名的業內人士表示，類似銷售規模和結構也要求此類企業從實做起，尤其是強調權益資金規模，“因為單純的銷售數據或有水分，而權益資金數據的核算，更吻合地產企業的實際”。
在權益銷售金額佔比逐年減少的同時，記者注意到，2014年~2017年，旭輝的營收從161.79億元、182.3億元、222.24億元增加到318.24億元，但其股東權益應佔核心淨利潤分別為19.39億元、22.1億元、28.24億元、40.82億元，核心淨利潤率分別為12%、12.1%、12.7%、12.8%。
“經營利潤放緩也是需要警惕的，尤其是要反思拿地策略，對於部分拿地方面的成本應該做更大的核實。另外，從實際情況看也要研究競爭企業的產品，尤其是同類企業類似新城控股、融信等帶來的競爭和挑戰。”上述業內人士稱。
資金兌付承壓
與控股股東頻繁增持相對應的是旭輝近段時間以來密集的融資行為。據集團方面公告，2018年7月3日，旭輝集團全資附屬公司旭輝集團股份有限公司向合格投資者發行本金總額不超過人民幣34.95億元的境內公司債券。
同日，合格參與者行使購股權而發行88.84萬股，每股發行價1.478~1.77港元，較6月29日收市價4.99港元折讓逾64%。
同日，據旭輝方面公告，公司作為借款方獲得東亞銀行有限公司授出的一項為期兩年、不超過5億港元的定期貸款融資。
根據有關截至2017年12月31日年度末期股息的以股代息計劃，旭輝於2018年7月3日還配發了1596萬股股份。
另據統計，今年4月，旭輝連續發行了兩筆共計8億美元的債券，利息分別為6.375%和6.875%。
事實上，記者梳理發現，旭輝短期內密集融資的背後折射出企業正在面臨的資金兌付壓力。
另據公司2017年度報告，截至2017年12月底，旭輝一年內到期的境內銀行及其他貸款為32.54億元，去年同期則僅為8.75億元；一年內到期的境內公司債券為50.93億元，去年同期則為20.89億元。此外，公司一年內到期的境外銀行貸款為34.73億元，去年同期則為14.92億元。截至2017年12月底，旭輝債務總額為472.39億元，較2016年的293.91億元增長了60.7%。
在短期內償債壓力較大的情況下，旭輝近期不斷發債是否處於一種借新還舊的狀況？張巨集偉坦言，當企業資金兌付壓力集中到來的時候，企業有可能主動或被動降價，這對其綜合利潤來講是不利的。
2018年以來，隨著巨集觀調控政策的不斷收緊，融資成為考驗企業生存能力的“試金石”。不過值得注意的是，資金兌付壓力的加大及融資難度的提升並沒有阻擋旭輝“攻城略地”的步伐。克而瑞的數據顯示，2018年上半年旭輝新增貨值為1604.6億元，位列行業第7位。
失守一線城市？
據公司官網顯示，2000年成立於上海的旭輝一直堅持“戰略聚焦、深耕中國一二線城市”的城市布局策略，持續看好中國的大都市圈及一二線城市。
年報資料顯示，2015年旭輝一二三線城市合約銷售金額分別為119.19億元、172.7億元及10.2億元，分別佔總合約銷售金額的39.5%、57.1%、3.4%。
2016年，旭輝一二三線城市合約銷售金額分別為189.5億元、330.5億元及10.02億元，佔總收入的比重分別為35.8%、62.4%、1.8%。
不過，在巨集觀調控政策不斷加強的當下，旭輝2017年一線城市合約銷售金額佔比首次跌破20%，僅佔14.8%。
從具體城市分布來看，旭輝一直以來主要布局的北京、上海等城市銷售業績並不理想，杭州、合肥、蘇州等二三線公司超越了上海，躍居前三，北京更是排到第8位。旭輝集團方面亦坦陳，集團2017年合約銷售金額大幅增長是由於本集團擁有大量和分散於多個地區及城市的可售資源，加上受政府調控影響較少的二三線城市表現強勁所驅動。
“一線城市土地供應大幅放緩加之預售許可審批速度大幅放慢，導致房企一線城市土地增幅大幅放緩。在這種市場上，大多數企業都會下沉到二三線甚至三四線城市。同時，三四線城市棚戶區改造、貨幣化安置等利好政策也都是房企戰略下沉的重要原因。”張巨集偉表示。
“部分大城市購房政策比較嚴格，所以需要警惕風險。三四線城市也是因為政策相對寬鬆，本身類似的投資是沒有問題的，但要警惕此類城市部分需求透支等風險。”上述業內人士表示。
在此背景下，面對市場對旭輝股價的低估，日前，林中在接受相關媒體採訪時表示：“只要市場低估旭輝股票，我們就增持。”
事實上，近段時間以來，通過增持來顯示對自家股票看好的大股東不在少數。據新華網報導，僅6月26日、27日、28日、29日這四天內，就有包括碧桂園、龍湖地產、新城控股、中國金茂、融信中國、新鴻基地產、禹州地產、中駿置業、奧園地產、藍光發展等十家房企以大股東回購、增持或者是管理層增持股票的方式提振股價。進入7月後，中國恆大、世茂房地產、龍光地產、景瑞中國、佳兆業等企業又連續有增持動作。
張巨集偉表示，這主要是外部力量造成的影響。首先，6月底發布的下半年市場大檢查及樓市調控可能會對企業業績造成一些影響；其次，從需求角度來講，貿易戰的打響也不利於樓市需求釋放；最後，當企業資金兌付壓力在這個時間點到來的時候，企業有可能主動或被動降價，這對企業綜合利潤來講其實是不利的。同時，棚改對三四線城市影響比較大。
“所以，從最近發展來看，包括旭輝在內的很多房企股票跌到一定低點的時候可以通過回購顯示出對企業未來發展是看好的，這對資本市場也是一個正面的引導”。張巨集偉稱。
上述業內人士分析指出，類似家族企業本身也會對股權結構做反思，所以增持也是為了防範步入各類陷阱，類似野蠻人入侵等問題。總體上說，此類增持也體現了其對於股票市場的走勢把握，增持利好股價反彈，而低估本身也和行業走勢有關。
責任編輯：李鋒
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