▌2018年淄博房地產市場形勢回顧及總結
2018年的淄博樓市是值得回味的一年。這一年，房價逐漸向二線城市看齊，剛需置業範圍一點點被壓縮；許多一線開發商見證了淄博的購買力，銷售額超十個億；房地產投機被遏製，土地市場熱度不降，市場行情讓人摸不著頭腦。回顧2018年，淄博樓市出現了以下新現象：
1、限價限售政策頒布，房住不炒政策落實。2018年上半年的淄博樓市還帶有2017年樓市火爆的余溫，為抑製短線投機，2月13日，淄博發布通知對淄博新區的新建普通商品住宅限價、限售。政策不僅讓短期投機炒房客紛紛退場，也為新區的房價劃出了上下限。年中，房住不炒政策要進一步得到落實，伴隨著隨著供應量的上升，樓市才漸漸步入平穩。
2、一線房企加速入淄，市場競爭激烈。早在2018年之前就有綠城、萬達、碧桂園、華潤、恆大等一線房企入淄，今年又有富力、萬科、保利、新城等實力房企入淄拿地，均有深耕淄博的跡象。一線房企為淄博帶來了更好的產品設計、物業服務、行銷模式但也擠壓了本土房企的生存空間，市場競爭越發激烈。
3、市場情緒波動大。雖然幾大高端盤均陸續在樓市下行期開盤，但房價較之前的預估價格低不少。年初房價呈漲勢，但市場沒有房源；年末房價小幅縮水，市場房源充足，但多數購房者都在觀望。
4、市場分化明顯。年末市場急轉直下，很多行銷中心冷冷清清，每天僅一兩組客戶到訪，去化非常慢。 目前許多項目都處在騎虎難下的境況，年初對市場預期較好，開盤價格較高，市場下行後，價格卻難以下調，只能靠"暗降"和管道"拉客"，期待著明年的市場形勢好轉。
5、個稅新政降臨，利好樓市。新政將起徵點提至5000元，調整了部分稅率級距，而且增加了子女教育、繼續教育、大病醫療、住房貸款利息或住房租金等多項專項附加扣除，著實減輕了中高收入購房者的住宅壓力和房貸逾期比率，利好樓市。
▌政策篇
2月14日：限價限轉讓
《通知》首條是對淄博新區部分區域實施限房價、限轉讓的措施；同時，限定新建普通商品住宅預售均價區域的項目，地下車庫、車位價格不得高於13萬元/個，儲藏室價格不得高於2100元/㎡，全（精）裝修按成本計價出售；嚴格實行“一房一價”，網簽備案價格要與批準預售價格保持一致。
2月26日：建案價格備案
房地產開發企業申請預售許可時應合理定價，在建案表上申報公示的價格即為備案價格。房地產開發企業領取預售許可證後應10日內一次性公開全部銷售房源並明碼標價。3個月內不得上調備案價格，3個月後房屋價格確需調整時，須向房產主管部門申報，房產主管部門按照年度漲幅不得高於上一年度當地城鎮居民人均可支配收入增幅進行審核，超出的不予核準。
3月20日：公積金新政
為了進一步擴大住房公積金覆蓋面，維護職工合法權益，滿足市民居住需求，提升居民幸福感，淄博市住房公積金相關政策進行調整，涉及繳存、提取、貸款等多個方面。
4月19日：調控新規
淄博市房產管理局下發通知，要求進一步加強商品住房銷售管理，促進淄博房地產市場的平穩健康持續發展。通知明確要求，開發企業要按照備案價格，預售許可的面積進行公開銷售，並實行“一房一價”明碼標價，不得高於備案價格銷售房屋，不得以捆綁搭售或增加附加條件的方式銷售房屋。
5月1日：人才新政
對畢業後3年內全職到淄博市企業工作的全日製普通高等教育碩士研究生、本科畢業生（含經教育部認證的海外學歷），碩士研究生給予每年1萬元的租房補貼，工作起連續享受3年；首次在淄購房的，一次性給予3萬元購房補貼。本科學歷給予每年6000元的租房補貼，工作起連續享受3年；首次在淄購房的，一次性給予1萬元購房補貼。
5月21日：公基金新政
針對淄博市引進的高層次人才，目前淄博市住房公積金管理中心已頒布相關貸款政策和實施細則。對於高層次人才在淄博市首次購房申請住房公積金貸款的，享受住房公積金貸款額度上限2倍的貸款額度。
11月4日：租購同權
淄博市鼓勵住房租賃消費，承租人可憑租賃合約登記備案證明等材料申報居住登記，申領居住證，享有公共就業服務和基本公共衛生醫療服務以及子女享受義務教育相對就近入學等國家規定的基本公共服務。
▌土地篇
宅地市場，2018年淄博共計成交122宗，較去年增加47宗，成交面積414.27萬㎡，近乎2017年宅地成交面積的兩倍。2018年宅地成交額達215.87億，佔總成交額的80.66%，遠超2014-2017年宅地成交額的總和，再創土地市場新高。2018年淄博加大了宅地供應量，市場持續火熱，區縣板塊頻出，土拍頻率也較往年頻繁不少。從各個月份的土拍數據來看，1月無疑為2018開了個好頭，淄博的住宅用地在1、6、12月集中放量。年初的成交地塊目前大部分已經入市，且進行了第一輪銷售。
▌市場篇
年初，齊盛湖旁三場土拍一舉將淄博房價抬上了新台階，"現在不買房，以後買地王"是當時淄博樓市最流行的一句話，雖不夠嚴謹，卻道出了購房者心中對於房價的隱憂。在國家"房住不炒"以及淄博限價限轉讓的調控政策下，進入9月份後，已持續上漲三年的淄博房價逐漸走向平穩，面對高昂的房價以及上浮的利率，社會購買力支撐度明顯不足。
日前，全國多個城市傳出房貸利率松動的消息，但就目前淄博來看，房貸利率依然未見松動跡象。目前，首套房利率依然上浮15%-20%，二套房上浮25%-30%。
房企銷售業績方面，除個別實力雄厚的本土房企，一線房企銷售額佔了大頭，這主要歸因於資金實力的差距。2018年，淄博地價漲幅較大，對於本土中小房企來說，無力負擔高昂的地價，其次，受資金等因素影響，與"高周轉"的一線房企相比，本土中小開發商開發周期相對較長，資金回籠速度慢。就目前的趨勢來看，一線品牌房企，如金科、恆大、中南、萬科等通過拿地或與本土房企聯合開發等方式，不斷擴張。截至目前，金科在淄博的項目已達到四個，中南在淄博的項目達到五個，而萬科高鐵新城落地後，萬科在淄博的項目將達到三個。
總結
對於購房者來說，未來主城區可供挑選的余地將進一步增大，買房可以貨比三家。對於開發商來說，未來房產品的競爭將更加激烈，開發商更要注重"內外兼修"。從政策來看，雖然目前已有少數幾個城市陸續放開限售、限價政策，但就目前市場情況來看來看，對淄博的影響並不是很大。
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