複雜不動產繼承，如何辦理登記業務？

甲乙兩夫妻有三個兒子，分別是丙、丁、戊。甲乙二人因故去世後（甲乙二人的父母均先於甲乙去世），留下房產一套，戊於甲、乙去世後不久也因故去世，戊有一個兒子。現丙、丁和戊的妻兒到登記機構來申請辦理該不動產的登記手續，丙、丁分別表示放棄繼承權，戊的妻兒申請將該不動產登記到戊的兒子名下，登記機構應如何辦理？筆者認為,可按遺產繼承業務直接登記到戊的兒子名下。

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明確繼承人對不動產的繼承權發生法律效力的時間。

根據《繼承法》第2條“繼承從被繼承人死亡時開始”和《物權法》第29條“因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力”等規定，甲乙兩夫妻去世後，丙丁戊三兄弟對該不動產的繼承權自甲乙夫妻二人去世之時起就已經發生法律效力。

2

梳理第一順序繼承人放棄繼承權的具體情況。

一要分析戊是否已接受繼承。《繼承法》第25條規定：“繼承開始後，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。”現雖然戊已去世，但只要申請人沒有提供其生前表示放棄繼承權的證據，則視為戊已接受繼承。

二要分析丙、丁放棄繼承是否意味著戊可全部繼承所涉不動產。戊去世後，丙、丁表示放棄繼承權，這涉及遺產的繼承順序。具體參見《繼承法》第10條規定：“遺產按照下列順序繼承：第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。繼承開始後，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。”

《最高人民法院關於貫徹執行〈繼承法〉若乾問題的意見》（以下簡稱《意見》）第47條和第51條分別規定,“繼承人放棄繼承應當以書面形式向其他繼承人表示。用口頭方式表示放棄繼承，本人承認，或有其他充分證據證明的，也應當認定其有效”,“放棄繼承的效力，追溯到繼承開始的時間”。據此，只要丙、丁提交表示放棄繼承權的書面意見，其效力就可以追溯到繼承開始的時間，也就是其效力可以追溯到甲、乙去世而戊還在世的時間，那麽戊作為唯一的第一順序的繼承人，則可以全部繼承甲乙的遺產。

3

確定最終登記手續。

如果該房產由戊全部繼承，現戊已去世，根據《意見》第52條“繼承開始後，繼承人沒有表示放棄繼承，並於遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人”的規定，戊雖然取得甲、乙二人房產的繼承權，但由於是在其去世後才進行的遺產分割，所以其繼承權應轉由戊的妻子和兒子繼承，那麽只要戊的妻子表示放棄繼承，戊的兒子表示繼承戊的遺產，則該房產就可由戊的兒子繼承並辦理過戶手續（繼承關係可參照圖1）。

如果戊在世時，其兄弟三人就進行了遺產分割，明確該房為戊繼承，根據《婚姻法》第17條“夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：第4款繼承或贈與所得的財產，但本法第18條第3項規定的除外”，該房產應為戊和妻子的共同財產，戊與妻子各佔一半該房的所有權，此時要將該房登記到戊的兒子名下，戊所佔一半的所有權可由妻子放棄繼承權，給兒子繼承；戊的妻子所佔一半的所有權就要通過買賣或贈與過戶給兒子所有，並按此辦理過戶登記手續（繼承關係可參照圖2）。

本案例中，如果戊是在甲乙去世之前就已經去世，根據《繼承法》第11條“被繼承的人子女先於被繼承人死亡的，由被繼承人的子女的晚輩直系血親代位繼承”的規定，戊的兒子就作為代位繼承人來行使戊的繼承權，只要丙丁表示放棄繼承權，戊的兒子就可全部繼承甲乙的遺產並辦理過戶手續。此時，該房產的繼承權就與戊的妻子無關了（繼承關係可參照圖3）。

作者部門：湖南省衡陽市不動產登記中心

《中國不動產》2018年第4期

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本期編輯：高榮唱   審定：李軍晶